คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย รายงานสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 และครึ่งแรกของปี 2569 มีโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสที่ 2 เพียง 2,332 ยูนิต ลดลงประมาณ 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตามคาดว่า ครึ่งแรกของปี 2569 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดโครงการบ้านเพื่อคนไทยของกลุ่มบีทีเอสในไตรมาสแรก
ขณะที่ทั้งปี 2569 คอนโดมิเนียมเปิดใหม่อาจจะเพิ่มขึ้นกว่าที่เคยประเมินไว้ตอนต้นปีที่ประมาณ 17,000 ยูนิต จากการที่เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายเปิดขายโครงการใหม่ รวมไปถึงมีการเปิดเผยแผนการพัฒนาใหม่มากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งต้องติดตามว่าผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถเปิดโครงการได้ตามแผนที่วางไว้หรือไม่
“คาดว่าจำนวนรวมคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มีความเป็นไปได้ว่าจะมากกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ แต่คงไม่เกิน 20,000 ยูนิต และต้องติดตามปัจจัยลบอีกหลายๆ เรื่องที่ยังไม่หายไปไหน และมีโอกาสกลับมารุนแรงอีกครั้ง โดยเฉพาะเรื่องของความขัดแย้งในตะวันออกกลาง หรือในภูมิภาคอื่นๆ ของโลก” นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าว
สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ประมาณ 90% ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทที่อยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และส่วนที่เหลือตั้งอยู่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร ดังนั้นราคาขายเฉลี่ยของคอนโฟดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร โดยมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่าไตรมาสที่แล้วถึงประมาณ 78.4% ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา
นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติมว่า แม้ว่าจะเป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลง แต่ผู้ประกอบการพยายามจับกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพหรือมีกำลังซื้อมากกว่ากลุ่มระดับราคาไม่แพง เพราะปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำได้ยากลำบากมากในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับ ทำเลที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการใหม่ คือ ทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าหรืออยู่ในระยะที่เดินได้ นอกจากนี้ การที่เส้นทางรถไฟฟ้าขยายตัวออกไปตามพื้นที่โดยรอบมีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมแบบชัดเจน เพราะต้นทุนที่ดินสูงขึ้น ราคาขายคอนโดมิเนียมจึงเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
“โครงการที่เปิดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์เกือบ 100% เพราะมีโครงการของผู้ประกอบที่ไม่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เพียง 68 ยูนิต จากจำนวนทั้งหมด 9,501 ยูนิต ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง หรือที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อรอดูสถานการณ์ในช่วงครึ่งหลังของปี รวมไปถึงรอดูเรื่องของมาตรการจากรัฐบาลมากระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากนี้” นายสุรเชษฐกล่าว
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับตัว โดยการเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น แต่เป็นโครงการขนาดเล็กจำนวนยูนิตไม่มากนัก และเน้นที่โครงการในระดับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป และช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่อยู่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเลย เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการกลุ่มผู้ซื้อจริง และต้องการให้ผู้ซื้อเห็นภาพของทำเลแบบจริงๆ ณ วันที่เปิดขายเลย อีกทั้งไม่ต้องการกลุ่มของนักลงทุนที่เก็งกำไรระยะสั้น ต้องการคนที่ซื้อจริง และต้องการโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ มากกว่า ดังนั้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามลดความเสี่ยงในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ด้วยการทำความเข้าใจการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับคนที่สนใจ หรือการช่วยในเรื่องผ่อนก่อนอยู่ทีหลัง”
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลงในไตรมาสที่ 2 อาจจะเห็นได้ชัดเจนในกลุ่มของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ลดลงมาก และยังไม่มีกลุ่มใดเข้ามาทดแทนได้แบบ 100% อาจจะมีกลุ่มผู้ซื้อชาวพม่าเข้ามาทดแทนได้บ้างแต่ก็เพียงส่วนน้อยเท่านั้น หรือชาวรัสเซียที่อาจจะเข้ามาซื้อเยอะในภูเก็ต และพัทยา แต่แทบไม่มีเลยในกรุงเทพมหานคร และอาจจะมีชาวต่างชาติสัญชาติอื่นๆ ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังไม่อาจทดแทนกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ลดลงได้ ชาวตะวันออกกลางที่มีกระแสก็ยังไม่ได้มากมายหรือเพิ่มแบบชัดเจนซึ่งอาจจะต้องติดตามต่อไปในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2569” คุณสุรเชษฐ สรุปปิดท้ายถึงกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ
สำหรับบริษัทบิ๊กเนมที่ประกาศแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในครึ่งปีหลัง เช่น เอพี ไทยแลนด์เตรียมเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ 5 โครงการ ในครึ่งปีหลัง อาทิ โครงการ ASPIRE Sathorn–Taksin Priva เป็นอาคารสูง 22 ชั้น บนทำเลสาทร–ตากสิน จำนวน 381 ยูนิต ราคาเพียง 2.49 ล้านบาท
โครงการ GOOD DAY More Bangmod: คอนโดมิเนียมแบรนด์น้องใหม่ใกล้มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี (บางมด) พื้นที่ใช้สอย 26–38 ตารางเมตร ห้องแต่งครบราคาเริ่มต้น 2.19 ล้านบาท
บริษัท แสนสิริ เตรียมเปิดคอนโดมิเนียม 9 โครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง เช่น โครงการ เดอะ โมนูเมนต์ สาทร โครงการใหม่แบรนด์เฮาส์ (HAUS) ใน T77 โครงการแคนวาซ พาเลท เชิงทะเล เป็นต้น ขณะที่ ศุภาลัยยังเปิดคอนโดในครึ่งปีหลังอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งการซื้อที่ดินสำหรับการเปิดโครงการในปีต่อๆ ไปในเนื่องเห็นว่าซัพพลายคอนโดลดลงไปมากแล้ว ด้าน ออริจิ้น เตรียมเปิดคอนโดใหม่ 3 โครงการในครึ่งปีหลัง ทั้งในกรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต มูลค่ารวม 4,200 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ความคึกคักรอบนี้อาจไม่ได้กลับมาในรูปแบบเดียวกับช่วงตลาดบูมในอดีต เพราะผู้ประกอบการจะระมัดระวังมากขึ้น เลือกทำเลมากขึ้น เจาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อชัดเจน และเน้นโครงการที่มีโอกาสโอนได้จริงมากกว่าการเปิดขายเพื่อสร้างกระแสเพียงอย่างเดียว
ครึ่งปีหลังของตลาดคอนโดมิเนียมจึงอาจไม่ใช่การกลับมาของ “ตลาดร้อนแรง” แต่เป็นการกลับมาของ “ตลาดที่เลือกมากขึ้น” ทั้งในฝั่งผู้พัฒนาและผู้ซื้อ และนั่นอาจเป็นสัญญาณเริ่มต้นของการฟื้นตัวที่มีคุณภาพมากกว่าการเติบโตด้วยจำนวนเพียงอย่างเดียว
