ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะซบเซามาอย่างต่อเนื่อง เป็นภาวะซบเซาที่เกิดจากปัจจัยลบต่างๆ นานา ที่แตกต่างกันออกไปในแต่ละช่วงเวลา แต่ปัจจัยหลักๆ ที่ส่งผลโดยตรงมายาวนานก็คือ ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศที่ลุ่มๆ ดอนๆ จนค่อยๆ กัดเซาะความเชื่อมั่นของประชาชนคนไทยมาโดยตลอด และกำลังกลายเป็นปัญหาที่ใหญ่ขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย เมื่อผู้บริโภคไม่เชื่อมั่นว่า ตัวเองจะแบกรับภาระจากการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อีกต่อไปกลายเป็นปัญหาที่เรียกว่า Self-rejection
“หากมองภาพรวมของเศรษฐกิจในขณะนี้ต้องยอมรับว่ายังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนมากพอจะทำให้สถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น โดยเฉพาะเมื่อโฟกัสมาที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในแง่ของความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย หากย้อนกลับไปดูปัจจัยพื้นฐานจะพบว่าปัญหายังคงอยู่ที่ระดับหนี้ครัวเรือนและรายได้ของผู้ซื้อเป็นหลัก หลายปีที่ผ่านมารายได้ของประชาชนไม่ได้เติบโตเร็วมากนัก และเมื่อเกิดสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางก็ยิ่งซ้ำเติมกำลังซื้อของประชาชน เพราะค่าใช้จ่ายจำเป็นเพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้ Disposable Income หรือเงินที่เหลือสำหรับการใช้จ่ายหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นลดลงอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มโดยรวมจึงเป็นไปในทิศทางที่รายได้ที่แท้จริงของประชาชนลดลงมากกว่าจะเพิ่มขึ้น ขณะที่เศรษฐกิจไทยเองก็ยังไม่มีปัจจัยบวกเชิงโครงสร้างที่จะช่วยยกระดับรายได้ของประชาชนได้อย่างชัดเจน แม้ว่าภาครัฐจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างเช่น โครงการไทยช่วยไทย 60:40 ซึ่งสามารถช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายได้ในบางช่วงเวลา แต่ก็เป็นเพียงมาตรการระยะสั้น ไม่ใช่การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจ” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ปูพื้นให้เห็นถึงปัญหา Self Rejection ของผู้บริโภค
ตลอดหลายปีที่ผ่านมาปัญหาใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการที่สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Loan Rejection ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 60-70% ของผู้ที่ยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้าน แต่ในช่วงหลังเริ่มเห็นอีกปัญหาที่น่ากังวลไม่แพ้กันคือสิ่งที่เรียกว่า Self-rejection หรือการที่ลูกค้าเป็นฝ่ายยกเลิกการซื้อบ้านด้วยตัวเองทั้งที่ได้จองบ้านไปแล้วแต่ตัดสินใจไม่ไปต่อ ซึ่งสาเหตุสำคัญเกิดจากความไม่มั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจและความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของตนเองในอนาคต
ผศ.ดร.เกษรา ขยายความว่า จริงๆ แล้ว การที่ลูกค้าจองบ้านแล้วเปลี่ยนใจเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นมาตลอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจแบบใดย่อมมีลูกค้าบางส่วนที่เปลี่ยนใจ เช่น จองบ้านไว้แล้วกลับไปปรึกษาครอบครัว ภรรยาหรือสามีไม่ชอบ หรือพบโครงการอื่นที่ถูกใจมากกว่า ทำให้ยอดขายกับยอดโอนไม่เคยเท่ากับ 100% อยู่แล้ว ซึ่งในอดีตสัดส่วนของลูกค้าที่เปลี่ยนใจลักษณะนี้มักอยู่เพียงประมาณ 5-10% ถือเป็นระดับปกติของธุรกิจ
ขณะที่ ตลอดช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา ปัญหาหลักที่ทุกฝ่ายพูดถึงคือ ลูกค้าจองบ้านแล้วไม่สามารถโอนได้ เพราะถูกธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อ ซึ่งเป็นสาเหตุหลักของยอดขายที่ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในเวลานี้แตกต่างออกไป เพราะแม้ว่าธนาคารจะยังคงปฏิเสธสินเชื่ออยู่ แต่สัดส่วนของลูกค้าที่ตัดสินใจยกเลิกการซื้อด้วยตัวเองกลับเพิ่มขึ้นมากกว่าเดิมและเป็นปัญหาที่ขยายตัวขึ้นอย่างน่าตกใจ
“สมมติว่ามีลูกค้าจองบ้าน 100 ราย ในอดีตปัญหาหลักอาจเป็นการที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 60-70% แต่ปัจจุบันสัดส่วนเริ่มเปลี่ยนไป โดยธนาคารปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 40% ขณะที่ลูกค้าอีกประมาณ 50% กลับมาจากการขอยกเลิกการซื้อด้วยตัวเอง และอีกประมาณ 10% เป็นการเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการอื่น และจากการที่บริษัทมีบริการเช่าออมเพื่อซื้อบ้าน หรือที่เรียกว่า LivNex รองรับกลุ่มคนที่กู้ไม่ผ่านและต้องการจะไปต่อจะพบว่า มีลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่ตัดสินใจจองแล้ว แต่ยกเลิกการจองภายในเวลา 30 วัน ทั้งๆ ที่ ลูกค้าหลายรายมีความสามารถในการกู้เงิน แต่ปัญหาคือ การขาดความมั่นใจว่าจะสามารถรับภาระหนี้ระยะยาวได้หรือไม่ กลายเป็นปัญหาที่ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ และจะเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ดีมานด์ไซส์ในตลาดค่อยๆ ลดลง”
แน่นอนว่า การที่ดีมานด์ไซส์ลดลงมาจากหลายสาเหตุ อาจเกิดจากเศรษฐกิจไม่ดีทำให้คนขาดความเชื่อมั่น อาจเกิดจากผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรม หรืออาจเกิดจากจำนวนประชากรที่มีกำลังซื้อลดลงด้วย และยังมีเรื่องของ Generation Rent หรือคนรุ่นใหม่ที่เลือกเช่าแทนการซื้อเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย แต่ภาพที่เห็นได้ชัดคือ ในปีที่ดีตลาดเคยมียอดโอนทั่วประเทศประมาณ 500,000 หน่วย ต่อมาลดลงมาเหลือประมาณ 400,000 หน่วย และปีนี้คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 300,000 หน่วย
ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นกรณีกู้ไม่ได้ หรือกรณีลูกค้า Self Rejection ก็ล้วนทำให้ตัวเลขการโอนลดลงทั้งสิ้น และเมื่อตัวเลขเหล่านี้ลดลง ผลกระทบที่เกิดขึ้นในระดับมหภาคก็ย่อมตามมา เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์มี Multiplier Effect ต่อเศรษฐกิจโดยรวมค่อนข้างสูง เมื่อยอดโอนลดลงซัพพลายเชนที่เกี่ยวข้องก็จะได้รับผลกระทบตามไปด้วย ไม่ใช่เพียงซัพพลายเออร์ที่ยอดขายลดลงเท่านั้น แต่บางรายอาจอยู่ต่อไม่ได้ และหากผลกระทบลุกลามไปจนถึงขั้นจ่ายเงินธนาคารไม่ไหวหรือชำระหุ้นกู้ไม่ได้ก็จะเกิดผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปทั้งธุรกิจได้เช่นกัน
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวอีกว่า สำหรับบริษัทได้พยายามแก้ปัญหา Self Rejection ของผู้บริโภคโดยการปรับบริการของ LivNex ใหม่ จากเดิมคนเข้า LivNex คือ ลูกค้าที่จองซื้อบ้าน-คอนโดกับบริษัทแล้วกู้ไม่ผ่าน บริษัทจะนำเข้าโปรแกรม LivNex ให้ลูกค้าจ่ายเป็นค่าเช่าซึ่งจะเท่าๆ กับค่างวดผ่อนแบงก์ และสามารถเข้าอยู่ได้ภายใน 3 ปี ลูกค้าสามารถตัดสินใจว่าจะซื้อบ้านต่อหรือไม่ก็ได้ หากไม่ซื้อเงินที่จ่ายไปก็ถือเป็นค่าเช่าตามปกติไม่มีค่าปรับหรือภาระเพิ่มเติม ถ้าจะตัดสินใจซื้อต่อก็จะทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคาร โดยจะเปิดให้ลูกค้าที่ที่มีความไม่มั่นใจให้เข้าโปรแกรม LivNex ได้เลย
หากวันนี้ยังไม่มั่นใจว่าจะรับภาระหนี้ระยะยาวได้หรือไม่ ก็ยังไม่จำเป็นต้องรีบเป็นหนี้ แต่สามารถทดลองอยู่อาศัยและทดลองผ่อนในระดับที่ใกล้เคียงกับการเช่าก่อนได้ ซึ่งสามารถตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้ได้ นอกจากนี้ LivNex ยังช่วยสร้างประวัติทางการเงินให้กับลูกค้า เพราะหากผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอตลอด 3 ปี ก็จะเกิดเครดิตทางการเงินที่สามารถนำไปใช้ประกอบการขอสินเชื่อในอนาคต ขณะเดียวกัน เงินที่ลูกค้าผ่อนในช่วง 3 ปี จะถูกนำไปหักเป็นเงินต้นของราคาบ้านทำให้เมื่อถึงวันที่ตัดสินใจซื้อจริงราคาบ้านจะลดลงประมาณ 9-10%
สำหรับโปรแกรม LivNex ปัจจุบันเริ่มเข้าสู่ปีที่ 3 มีลูกค้าอยู่ภายใต้โปรแกรมเช่าออมบ้านอยู่ประมาณ 980 ราย โดยในปีนี้จะมีลูกค้าที่เช่าออมบ้านครบ 3 ปี และเตรียมที่จะขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินเป็นกลุ่มแรก 80 ราย ขณะที่ในระหว่างทางที่ลูกค้าที่ Exit Successfully ไปก่อครบ 3 ปี ประมาณ 100 ราย และมีลูกค้าที่ขอยกเลิกออกจากโปรแกรมประมาณ 100 รายเช่นกัน โดยในปีนี้บริษัทตั้งเป้ารับลูกค้าเข้าโปรแกรม LivNex ประมาณ 400-500 ราย และตั้งเป้าลูกค้า Exit Successfully จำนวน 400-500 รายเช่นกัน คิดเป็นมูลค่าโอนประมาณ 1,000 ล้านบาท
“LivNex จึงเป็นบริการที่เข้ามาตอบโจทย์กับสถานการณ์ในปัจจุบัน และสะท้อนแนวคิดของบริษัทที่ต้องการเป็นแบรนด์ที่เข้าใจผู้บริโภคมากขึ้น เพราะท้ายที่สุดแล้วการที่ลูกค้าซื้อบ้านแล้วกู้ไม่ผ่านหรือกู้ผ่านแต่ผ่อนไม่ไหวย่อมส่งผลกระทบต่อทุกฝ่าย ทั้งตัวผู้ซื้อ ผู้พัฒนาโครงการ และสถาบันการเงิน ดังนั้นบริษัทจึงพยายามหาแนวทางที่เป็นประโยชน์กับลูกค้ามากที่สุดในสถานการณ์ปัจจุบัน ด้วยการปรับเงื่อนไขของ LivNex ขยายไปยังลูกค้ากลุ่ม Self Rejection ที่กำลังเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง” ผศ.ดร.เกษรา กล่าวปิดท้าย
