ขึ้นแท่นเป็นนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนล่าสุด นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ ผู้บริหารหนุ่มจากค่ายปรีดา กรุ๊ป พร้อมเดินหน้าภารกิจขับเคลื่อนตลาดอาคารชุดไทยให้อยู่รอดปลอดภัยจากปัจจัยลบที่รุมเร้าทั้งภายในและภายนอก โดยเฉพาะปัญหาใหญ่จากไฟสงครามสหรัฐ-อิหร่านที่ยังคุกรุ่นส่งผลกระทบต่อภาวะตลาดและต้นทุนในอนาคตแบบเต็มๆ
“ตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยโดยรวมในไตรมาส 1 ปี 2569 ต้องยอมรับว่ามีสัญญาณปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะช่วงที่มีคณะรัฐมนตรีชุดใหม่เข้ามาทำให้บรรยากาศเริ่มดีขึ้น มีข่าวเชิงบวกเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทำให้ภาพรวมตลาดในช่วงนั้นดูดีมาก แต่เมื่อเกิดภาวะสงครามทุกฝ่ายก็ต้องเก็บกระแสเงินสดไว้มากขึ้น ก็น่าเสียดายตรงที่มาตรการผ่อนคลาย LTV และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจะมีผลถึงเพียงเดือนมิถุนายนี้
ดังนั้น จึงอยากเชิญชวนผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอยู่แล้ว ก็ควรเร่งใช้ประโยชน์จากมาตรการที่มีอยู่ในขณะนี้ เพราะยังไม่ชัดเจนว่าหลังวันที่ 30 มิถุนายนมาตรการภาครัฐจะเป็นอย่างไร ขณะเดียวกันสมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 สมาคมก็กำลังพยายามขอเข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อขอขยายมาตรการออกไป” นายปิติพัฒน์กล่าว
ผู้ประกอบการอัดโปรเร่งขายบ้านต้นทุนเดิม
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤติก็มีโอกาสอยู่เช่นกัน เพราะสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดขณะนี้ยังเป็นสินค้าที่สร้างด้วยต้นทุนเดิม แต่สินค้าที่จะผลิตออกมาในปีต่อๆ ไปจะเป็นต้นทุนใหม่แล้ว ปัจจุบันผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเริ่มได้รับผลกระทบชัดเจน ผู้รับเหมาหลายรายเริ่มเข้ามาขอปรับราคา ทั้งค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าเดินทาง แม้บางสัญญาจะลงนามไว้แล้ว แต่ผู้รับเหมาบางรายก็เข้ามาขอปรับค่างานเพิ่ม 8-12% เพราะต้นทุนเปลี่ยนไปมาก
ผู้ประกอบการก็ต้องพยายามช่วยเหลือคู่ค้าตามความเหมาะสม เพราะต้องทำงานร่วมกันจนจบโครงการ แต่ต้องยอมรับว่าหลังจากนี้ต้นทุนทุกอย่างมีแนวโน้มสูงขึ้นอีก ดังนั้นหากผู้ประกอบการมีสินค้าอยู่ในตลาดขณะนี้ก็ต้องการเร่งระบายสินค้า และหลายรายก็จัดโปรโมชั่นเร่งการขายกันอย่างเต็มที่ ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันก็น่าจะอยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบหลายปี
ราคาบ้าน-คอนโดสร้างใหม่จ่อขยับ 3-8%
นายปิติพัฒน์ ประเมินว่า ต้นทุนก่อสร้างใหม่คาดว่าจะปรับเพิ่ม 10-20% ซึ่งจะส่งผลต่อราคาขายโดยรวมที่อาจต้องปรับขึ้น 3-8% โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นมาจากราคาน้ำมันเป็นสำคัญ ทั้งค่าขนส่ง การผลิต รวมถึงการขาดแคลนวัตถุดิบตั้งต้นในการผลิตวัสดุก่อสร้างหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นคอนกรีต ชิ้นส่วนพรีคาสท์ อิฐมวลเบา อะลูมิเนียม หรือกระจก ทุกอย่างล้วนมีต้นทุนสูงขึ้นจากราคาพลังงานโดยรวมที่แพงขึ้น
“ในส่วนของผู้ประกอบการเลือกชะลอการเปิดประมูลก่อสร้างออกไปถึงปลายปี เพื่อรอดูว่าสถานการณ์จะดีขึ้นหรือไม่จึงทำให้การเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้จะลดลงและถือว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี โดยมีการประเมินว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ปีนี้อาจอยู่เพียงประมาณ 17,000-20,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับปีก่อนที่เจอทั้งแผ่นดินไหว ปัญหาการเมือง และสถานการณ์สู้รบชายแดนกัมพูชา ยังมีโครงการเปิดใหม่กว่า 30,000 ยูนิต” นายปิติพัฒน์กล่าว
สำหรับ sentiment ของผู้บริโภคหลังเกิดสงครามมีทั้งกลุ่มที่ชะลอการซื้อและกลุ่มที่ยังตัดสินใจซื้ออยู่ ผู้บริโภคที่มีความจำเป็นจริงยังมีอยู่จำนวนมาก และยังเข้ามาดูโครงการอย่างต่อเนื่อง แต่กลุ่มที่กล้าตัดสินใจในเวลานี้มักเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมั่นใจว่ามีแหล่งเงินทุนสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนกลุ่มที่อยากซื้อแต่ฐานเงินเดือนไม่สูง ยังชะลอการตัดสินใจ เพราะไม่มั่นใจว่าจะกู้ผ่านหรือไม่
สำหรับลูกค้าต่างชาติ ปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 18-20% ของตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นส่วนเสริมที่ช่วยตลาดได้มากในช่วงที่ผ่านมา ประเทศที่เข้ามาซื้ออันดับต้นๆ หลายประเทศเป็นประเทศที่มีปัจจัยความไม่สงบหรือความไม่แน่นอนด้านภูมิรัฐศาสตร์ เช่น จีน เมียนมา ไต้หวัน และรัสเซีย ซึ่งสะท้อนพฤติกรรมการย้ายถิ่นฐาน และอาจเป็นโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้
ตลาดดีหรือแย่ขึ้นอยู่กับยากระตุ้นจากรัฐบาล
ถามว่าปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมจะแย่กว่าปีก่อนหรือไม่ คำตอบขึ้นอยู่กับมาตรการของรัฐเป็นสำคัญ ผู้ประกอบการยังตั้งใจทำธุรกิจระยะยาวและทำโครงการที่มีคุณภาพ แต่ก็ยังคาดหวังว่ามาตรการภาครัฐจะช่วยพยุงให้ตลาดคอนโดกลับมาคึกคักได้อีกครั้ง แม้อาจไม่หวือหวาเหมือนในอดีต เพราะการซื้อเพื่อเก็งกำไรแทบไม่เหลือแล้วในตลาดปัจจุบัน ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซื้อให้ลูกหลานมาเรียนหรือทำงานในกรุงเทพฯมากกว่า
“มาตรการของรัฐที่คาดหวังไม่ได้หมายถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่หมายถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมด้วย เพราะหากเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้น มีแรงจูงใจที่ทำให้ประชาชนมั่นใจมากขึ้น บรรยากาศการซื้อที่อยู่อาศัยก็จะดีขึ้นตามไปเอง และจะช่วยให้ผู้บริโภคกลับมาตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น” นายปิติพัฒน์กล่าวปิดท้าย
