ตลอดไตรมาสแรกของปี 2569 กิจกรรมหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์คือการประกาศทิศทางการดำเนินธุรกิจในปี 2569 ซึ่งโดยส่วนใหญ่ยังคงเป็นการดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง Property Mentor ได้เก็บข้อมูลบริษัทที่ประกาศแผนการลงทุนในปี 2569 จำนวน 20 บริษัท ซึ่งรวมทั้งบิ๊กเนมระดับ Top 5 ทั้ง เอพี แสนสิริ ศุภาลัย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พฤกษา พบว่ามี การเปิดโครงการใหม่ลดลง และเป็นการลดลงต่อเนื่องมาตลอด 3 ปีที่ทำการสำรวจ
ในปี 2569 ทั้ง 20 บริษัทมีโครงการเปิดใหม่รวม 188 โครงการ ลดลงจากปี 2568 และ 2567 ที่มีแผนเปิดโครงการใหม่ 225 โครงการ และ 313 โครงการ ตามลำดับ โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านจัดสรร 132 โครงการ และเป็นคอนโดมิเนียม 56 โครงการ ขณะที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่ก็ลดลงเช่นเดียวกัน โดยในในปี 2569 มูลค่าโครงการเปิดใหม่ของทั้ง 20 บริษัทรวมกันทั้งสิ้น 260,355 ล้านบาท ลดลง -15% และ -38% เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่ของทั้ง 20 บริษัทรวมกันทั้งสิ้น 307,998 ล้านบาท และปี 2567 มีมูลค่ารวมกันทั้งสิ้น 421,750 ล้านบาท
จากข้อมูลจะเห็นได้ว่า แต่ละบริษัทมีจำนวนและมูลค่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2569 ลดลงจากปี 2568 และ ปี 2567 เป็นส่วนใหญ่ โดยมีเพียง 3 บริษัทจาก 20 บริษัท ที่มีแผนเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น แต่เป็นการเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย นอกจากนี้ ยังมีบางบริษัทที่ไม่เปิดโครงการใหม่เลย
สอดคล้องกับมูลค่าโครงการใหม่ที่บริษัทส่วนใหญ่มีมูลค่าโครงการใหม่ลดลงจากปี 2568 และ 2567 โดยมีเพียง 2 บริษัทจาก 20 บริษัทเท่านั้นที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่เป้ายอดขายและรายได้รวมทั้ง 20 บริษัทก็ลดลงจากปี 2568 และ 2567 เช่นกัน แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่า แต่ละบริษัทชะลอการเปิดโครงการใหม่ เพื่อลดซัพพลายส่วนเกินในตลาดและหันไปเร่งขายสต๊อกเก่าที่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้รวดเร็ว ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวนสูง
สำหรับริษัทที่มีแผนเปิดโครงการใหม่สูงสุดเป็น 5 อันดับแรก โดยมีมูลค่าโครงการรวมกันมากกว่า 1.8 แสนล้านบาท ได้แก่
อันดับ 1 เอพี ไทยแลนด์ เปิดโครงการใหม่ 42 โครงการ มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 35 โครงการ คอนโดมิเนียม 7 โครงการ
อันดับ 2 แสนสิริ เปิดโครงการใหม่ 33 โครงการ มูลค่ารวม 51,000 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 17 โครงการ คอนโดมิเนียม 16 โครงการ
อันดับ 3 ศุภาลัย เปิดโครงการใหม่ 28 โครงการ มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 23 โครงการ คอนโดมิเนียม 5 โครงการ
อันดับ 4 เอสซี แอสเสท เปิดโครงการใหม่ 19 โครงการ มูลค่ารวม 25,500 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 17 โครงการ คอนโดมิเนียม 2 โครงการ
อันดับ 5 แอสเซทไวส์ เปิดโครงการใหม่ 11 โครงการ มูลค่ารวม 17,555 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 3 โครงการ คอนโดมิเนียม 8 โครงการ
นอกจากนี้ Property mentor ได้นำข้อมูลแผนและกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในปี 2569 ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 20 บริษัท มาประมวลผลด้วย AI เพื่อสรุปทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 และเทรนด์ที่น่าสนใจ โดยแต่ละบริษัทมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไปในทิศทางเดียวกันคือ เต็มไปด้วยความท้าทาย นอกจากปัญหาเดิมๆ ที่เป็นปัจจัยที่กดดันตลาด ไม่ว่าจะเป็น สภาวะศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศยังมีความผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้กำลังซื้อจำกัด และส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร (Rejection Rate) ยังคงทรงตัวในระดับสูง (ประมาณ 50-60%)
ปัจจัยที่เพิ่มขึ้นในช่วงเดือนสุดท้ายของไตรมาสแรกจนถึงปัจจุบันก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะจบลงง่ายๆ คือ สถานการณ์สงครามและความขัดแย้งระหว่าง สหรัฐอเมริกา อิสราเอล และอิหร่าน กลายเป็นประเด็นฮอต ที่ยากต่อการควบคุมและส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งผลกระทบต่อภาคส่งออก ภาคการท่องเที่ยว ที่จะส่งผลต่อ GDP ของประเทศจะปรับลดลงไปอีก นอกจากนี้ ยังส่งผลต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่ง ภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนทางการเงิน ความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภคถูกบั่นทอน และระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะที่ธนาคารมีแนวโน้มจะคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อต่อไป
สำหรับภาพใหญ่ที่สุดที่เห็นชัดจากแผนการดำเนินธุรกิจของทั้ง 20 บริษัท คือ ผู้ประกอบการที่ยังลงทุนต่อ แต่ลงทุนอย่าง “มีวินัย” และ “คัดเลือกมากขึ้น” ได้แก่ บริษัทขนาดใหญ่หลายรายยังเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก เช่น AP วางแผนเปิด 42 โครงการ มูลค่า 55,000 ล้านบาท แสนสิริเปิด 33 โครงการ มูลค่า 51,000 ล้านบาท ศุภาลัยเปิด 28 โครงการ มูลค่า 35,000 ล้านบาท และ แอสเซทไวส์ เปิด 11 โครงการ มูลค่า 17,555 ล้านบาท แต่โดยส่วนใหญ่ชะลอลลงทุน ลดระดับความเสี่ยงลงอย่างชัดเจน และอีกหลายรายที่ไม่มีแผนเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติม
บริษัทส่วนใหญ่เน้นไปที่การระบายสต๊อกเดิม หรือเลือกเติมของในทำเลที่ของขาดและมั่นใจว่ายังมีดีมานด์รองรับ และให้ความสำคัญกับสภาพคล่องมากกว่าผลกำไร
สำหรับกลยุทธ์และเทรนด์สำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สรุปได้ดังนี้
1.กลยุทธ์การบริหารจัดการ (Core Strategies)
–Financial Discipline & Liquidity First: ในปี 2569 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้เน้นการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เน้น “วินัยทางการเงิน” อย่างเข้มงวด มีการปรับโครงสร้างหนี้ การรักษาสัดส่วน D/E Ratio ให้ต่ำ และการรักษาสภาพคล่อง และสำรองกระแสเงินสด เพื่อรับมือกับความผันผวนของดอกเบี้ยและเศรษฐกิจโลก
-Asset-Light & Asset Optimization: ทิศทางการลงทุนจะเปลี่ยนจากการถือครองที่ดินจำนวนมาก (Land Bank) มาเป็นการหมุนเวียนสินทรัพย์ให้เร็วขึ้น (Asset Turnover) มีการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก (Non-core assets) หรือการนำสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REIT) เพื่อดึงเงินสดกลับมาหมุนเวียน
-Multi-Asset Platform: การลงทุนจะไม่จำกัดเพียงที่อยู่อาศัยเพื่อขาย (Residential for Sale) แต่จะกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เช่น โรงแรม, คลังสินค้า, นิคมอุตสาหกรรม และอาคารสำนักงาน เพื่อสร้างความสมดุลของพอร์ตโฟลิโอในระยะยาว
–Empathy & Data-Driven Strategy: การพัฒนาโครงการจะใช้ข้อมูลเชิงลึก (Insight) เพื่อออกแบบพื้นที่ที่ตอบโจทย์การใช้งานจริงมากกว่าแค่ความสวยงาม โดยเน้นความแม่นยำในการเลือกทำเลและเซ็กเมนต์ (Targeted Launch) เพื่อลดอัตราเหลือขาย (Inventory)
2.เทรนด์การลงทุนและผลิตภัณฑ์ (Key Trends)
-Longevity & Well-being Economy: “สุขภาพ” กลายเป็นปัจจัยพื้นฐานใหม่ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย การลงทุนในปี 2569 จะมุ่งเน้นการพัฒนาบ้านที่รองรับการอยู่อาศัยในระยะยาว (Longevity Living) ตั้งแต่การออกแบบ Universal Design, นวัตกรรมกรองอากาศ PM 2.5 ไปจนถึงการร่วมมือกับสถาบันการแพทย์เพื่อให้บริการด้านสุขภาพถึงในโครงการ
–The Rise of Hybrid Financial Solutions: เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงในกลุ่มตลาดระดับล่าง-กลาง ผู้ประกอบการจะหันมาเป็น “ที่ปรึกษาทางการเงิน” มากขึ้น ผ่านโมเดลนวัตกรรมทางการเงิน เช่น Rent-to-Own (เช่าออมบ้าน) หรือโปรแกรมช่วยผ่อนชำระ เพื่อดึงดูดลูกค้าที่มีกำลังซื้อแต่ติดขัดเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อธนาคาร
–Luxury & Ultra-Luxury Pivot: ตลาดระดับบนยังคงเป็น “หลุมหลบภัย” (Safe Haven) ของผู้ประกอบการ เนื่องเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือน โดยเทรนด์ปี 2569 จะเน้นความเป็น “Craftsmanship” และ “Privacy” ที่สูงขึ้น
-Strategic Geographic Expansion: ภูเก็ตกลายเป็นทำเลระดับโลก (Global Destination) ที่ไม่ได้ดึงดูดแค่คนไทย แต่เป็นกลุ่มมั่งคั่งจากทั่วโลก ทิศทางการลงทุนจะเทไปที่ “Pool Villa” และ “Branded Residence” ขณะที่ อีอีซี ยังคงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญสำหรับที่อยู่อาศัยที่ผูกติดกับภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
3.เทคโนโลยีและความยั่งยืน (Tech & Sustainability)
–Sustainability Driven (ESG): ความยั่งยืนไม่ใช่แค่การสร้างภาพลักษณ์ แต่เป็น “มาตรฐานบังคับ” ในการดึงดูดนักลงทุนและขอสินเชื่อสีเขียว (Green Loan) การลงทุนจะมุ่งเน้นไปที่โครงการประหยัดพลังงาน การติดตั้ง Solar Cell และการใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเพื่อมุ่งสู่เป้าหมาย Net Zero
-Living Ecosystem: การลงทุนใน “Platform” ที่เชื่อมโยงบริการหลังการขายเข้ากับเทคโนโลยี เช่น แอปพลิเคชันดูแลบ้าน, ระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ และบริการไลฟ์สไตล์ (Concierge Service) เพื่อยกระดับประสบการณ์การอยู่อาศัยและสร้างความจงรักภักดีต่อแบรนด์
ทั้งหมดคือ สิ่งที่สกัดออกมาจากแผนการลงทุนของ 20 บริษัทอสังหาฯ เป็นกลยุทธ์ประคองธุรกิจให้รอดทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ส่วนใครจะรอดบ้างก็ต้องมาตามลุ้นกันต่อไปครับ
วราพงษ์ ป่านแก้ว 1/04/2026
