ในวันแถลงแผนการดำเนินธุรกิจประจำปี 2569 ORIGIN Portfolio Evolution 2026 พีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอ กลุ่ม ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ได้ฉายภาพภูมิทัศน์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป ความเสี่ยงทั้งปัจจัยจากภายในและภายนอก โอกาสที่เกิดขึ้น และการปรับตัวของออริจิ้นเอาไว้อย่างน่าสนใจ เขามองว่า เรากำลังอยู่ในโลกที่เรียกได้ว่าเป็น “Never Normal” คือความไม่ปกติกลายเป็นเรื่องปกติ การเปลี่ยนผ่านเทคโนโลยีเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว การช่วงชิงอำนาจของโลกผ่านสงครามการค้า และความปั่นป่วนทางการเมืองระหว่างประเทศ ล้วนเป็นแรงกดดันที่ทำให้ทั้งประเทศไทยและภาคธุรกิจต้องปรับตัว
เรื่องแรก เราเลี่ยงไม่ได้กับการเปลี่ยนไปของโลก หรือ Global Challenge ที่สร้างผลกระทบมาถึงเราและทำให้เราต้องปรับตัว ไม่ว่าจะเป็นภาวะโลกร้อนและการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศทำให้ฤดูกาลและความผันผวนของอากาศในหลายประเทศเปลี่ยนไป รวมถึงเรื่องภูมิรัฐศาสตร์ เรื่องสงครามการค้า และเทรนด์ระดับโลกอย่างสังคมสูงวัย โดยไทยเองก็กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยระดับลึก หรือ “Perfect Aging Society” เช่นกัน ขณะเดียวกัน ประเทศไทยเผชิญความท้าทายจากเครื่องยนต์เศรษฐกิจหลายตัวที่ชะลอลง ไม่ว่าจะเป็นการบริโภค การลงทุน การส่งออก รวมถึงผลิตภาพ (Productivity) ที่ถดถอย
อย่างไรก็ดี ช่วงปลายปีที่ผ่านมาเรามีสัญญาณที่เหนือความคาดหมาย คือ GDP ไตรมาส 4 ที่เพิ่งประกาศออกมา ซึ่งปิดบวกที่ 2.5% สูงกว่าประมาณการค่อนข้างมาก ถือว่ายังมี “แสงสว่าง” ให้เห็นอยู่โดยที่ประเทศไทยยังมีธุรกิจใหม่ๆ ที่ได้รับความสนใจสูง ไม่ว่าจะเป็นดาต้าเซ็นเตอร์ คลาวด์เซอร์วิส และโดยเฉพาะ AI ที่ใช้กันมากขึ้นทุกวัน สิ่งเหล่านี้เป็นกลุ่มธุรกิจที่มีศักยภาพเติบโตสูง รวมถึงการขอส่งเสริมการลงทุน BOI การตั้งโรงงานใหม่ๆ โดยเฉพาะกลุ่ม EV และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์บางประเภท ก็เป็นโอกาสที่ไทยจะได้รับประโยชน์ ตัวอย่างที่ใกล้ตัวคือพันธมิตรของออริจิ้นอย่าง เดลต้า ที่มีแผนขยายโรงงานอย่างชัดเจนไปสู่ระดับ Double และมุ่งสู่ Triple Capacity สะท้อนโอกาสของประเทศไทยในระยะถัดไปได้อย่างเป็นรูปธรรม
“อยากให้เปลี่ยน “ปัญหา” เป็น “โอกาส” ต่อให้เจอแรงกดดันรอบด้าน แต่ถ้ามองอีกมุมหนึ่ง โอกาสมักจะมีอยู่เสมอ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือบทบาทของไทยในฐานะ “Global Safe Zone” วันนี้ประเทศไทยวางตัวได้ดี มีความเป็นกลางทางการเมืองโลกค่อนข้างสูง ยิ่งโลกมีความขัดแย้งมากขึ้น ก็ยิ่งสร้างโอกาสให้ไทยมากขึ้น ทั้งในมิติการท่องเที่ยว การย้ายถิ่นฐาน และการลงทุน ขณะเดียวกัน ด้วยภูมิอากาศที่อบอุ่นตลอดปีและศักยภาพด้าน Hospitality ประเทศไทยจึงถูกมองมากขึ้นในฐานะ “บ้านหลังที่สองของโลก” สำหรับ Global Citizen ที่อยากมาพักอาศัย มาท่องเที่ยว หรือเข้ามาอยู่ระยะยาวโอกาสเหล่านี้ หากเราวางธุรกิจไว้ถูกทาง และมีวิชั่นเตรียมตัวล่วงหน้าเพื่อรอรับโอกาส ซึ่งจะเป็นที่มาของความสำเร็จของออริจิ้นในช่วงต่อไป” ซีอีโอ ออริจิ้นกล่าวก่อนจะขยายความถึงการเป็น Global Safe Zone ต่ออีกว่า
ประเด็นแรกที่เห็นชัดคือ “การย้ายถิ่นฐาน” ของชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สองในไทย โดยเฉพาะกลุ่มประเทศอดีตสหภาพโซเวียต ซึ่งไม่ได้มีเพียงรัสเซียเท่านั้น ปัจจุบันบางพื้นที่อากาศติดลบถึง 40 องศา การใช้ชีวิตประจำวันยากลำบากอย่างมาก เดิมทีผู้คนจากประเทศเหล่านี้มักมาไทยประมาณ 2 เดือนในช่วงธันวาคม–มกราคมเพราะเป็นวันหยุดยาว แต่หลังโควิด รูปแบบการทำงานแบบ Work from Anywhere ทำให้กลุ่มดิจิทัลโนแมดและนักธุรกิจสามารถทำงานออนไลน์ได้ จึงอยู่ไทยนานขึ้นจากเดิม 2 เดือน กลายเป็น 4–6 เดือน ทำให้พฤติกรรมเปลี่ยนจากการมาเช่าระยะสั้นไปสู่การซื้อคอนโดหรือเช่าวิลล่าระยะยาว ส่งผลให้สัดส่วนยอดขายลูกค้าต่างชาติของเราสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปีที่แล้วสัดส่วนนี้เติบโตเกือบ 30% และปิดยอดขายต่างประเทศได้ราว 6,300 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าหลักวันนี้กลายเป็นรัสเซียประมาณ 20% ขณะที่ลูกค้าจากจีนและฮ่องกงลดบทบาทลงเหลือราว 13% ส่วนไต้หวันมาแรงมาก ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากความตึงเครียดเชิงภูมิรัฐศาสตร์ในภูมิภาค ทำให้เกิดการย้ายเงินหรือ Fund Flow ไปยังประเทศที่ถูกมองว่าปลอดภัยกว่า ประเทศไทยได้รับการยอมรับในเรื่องเสถียรภาพของค่าเงินบาท และมีอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ จึงทำให้ต่างชาติเลือกเข้ามาลงทุนผ่านพร็อพเพอร์ตี้ก่อน และเมื่อมาอยู่บ่อยขึ้น ก็เริ่มขยับจากการลงทุนไปสู่การซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง
ในกลุ่มประเทศเพื่อนบ้าน เมียนมาก็เข้ามาในลำดับต้น ๆ เช่นกันจากความขัดแย้งภายในประเทศ โดยภาพรวมลูกค้าของออริจิ้นในวันนี้มาจากกว่า 60 ประเทศทั่วโลก และยังมีกลุ่มใหม่ ๆ ที่กำลังเติบโตขึ้นอย่างเด่นชัด เช่น กลุ่มจากโปแลนด์ไปจนถึงมองโกเลีย ซึ่งเป็นสัญญาณว่าตลาดต่างชาติของเรา “กระจายตัว” มากขึ้น ไม่พึ่งพาประเทศเดียวเหมือนในอดีต อย่างไรก็ตาม หากกระแสการเดินทางของจีนเปลี่ยนทิศในอนาคต จีนก็อาจกลับมาอีกครั้ง โดยประเมินว่า ปีนี้มีโอกาสที่จำนวนนักท่องเที่ยวจะกลับไปใกล้ระดับ 38 ล้านคนที่ไทยเคยทำได้
ประเด็นที่สองคือ “FDI และการย้ายฐานการผลิต” ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนดีมานด์ใหม่ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออริจิ้นจึงเดินหน้าธุรกิจ Alpha Industrial Solution อย่างจริงจัง ประกอบกับ พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน การซื้อของออนไลน์เพิ่มขึ้น การสั่งอาหารเดลิเวอรีมากขึ้น ทำให้ดีมานด์ด้านคลังสินค้า โคลด์สตอเรจ และศูนย์กระจายสินค้าเติบโตตามไปด้วย ซัพพลายเชนทั้งหมดต้องการโลจิสติกส์และศูนย์กระจายสินค้า นี่คือเหตุผลว่าทำไม Alpha Industrial Solution จึงเติบโตได้เร็ว ภายใน 3–4 ปี พื้นที่พัฒนาเพิ่มขึ้นมาราว 400,000–500,000 ตารางเมตร รวมกว่า 10 โครงการ และมีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึง 97% และยังมีพื้นที่ที่ถูกจองล่วงหน้าอีกส่วนหนึ่ง ถือเป็นหนึ่งในธุรกิจที่มาแรงที่สุดของออริจิ้น เพราะเป็นธุรกิจที่ถูกที่ถูกเวลา และเติบโตมากที่สุดในกลุ่ม
อีกด้านหนึ่ง เมื่อจีนย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทยมากขึ้น รวมถึงผู้ประกอบการจากฮ่องกงและไต้หวัน โดยเฉพาะไต้หวันที่มาแรง กลุ่มเหล่านี้มีพฤติกรรมชัดเจนว่า “ชอบซื้อ” มากกว่า “เช่า” ส่งผลให้ดีมานด์ฝั่ง B2B เพิ่มขึ้น ขณะที่เดิมทีเรามีปัญหากับฝั่ง B2C คือขายให้ลูกค้ารายย่อยแล้วกู้ไม่ผ่าน สิ่งที่เราปรับตัวคือการตั้งทีม B2B อย่างจริงจัง เมื่อมีนักลงทุนต่างชาติที่ได้รับ BOI เข้ามา เราเริ่มเห็นภาพชัดว่าพื้นที่ที่เป็นเป้าหมายหลักอยู่ที่กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ และระยอง ซึ่งเราเองมีโปรเจกต์อยู่ในทุกจังหวัดหลักที่นักลงทุนต่างชาตินิยมเข้าไปตั้งฐาน
“วิธีทำงานของเราคือเริ่มจากการถามให้ชัดว่า คุณต้องการอะไร หากต้องการที่พักชั่วคราวเราก็มีโรงแรมรองรับ หากต้องการรูปแบบที่พักแบบมีบริการทำความสะอาด เราก็มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หากเป็นดีมานด์ของกลุ่มองค์กร เราก็มีคอนโดในโครงการอย่าง Hampton Investment ที่จัดไว้เพื่อผู้เช่าแบบคอร์ปอเรตโดยเฉพาะ และเมื่อเวลาผ่านไป หากดีมานด์เปลี่ยนจากเช่ามาเป็นซื้อ เราก็สามารถต่อยอดเป็นดีลขายได้ทันที ตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงคือ ปีที่แล้วออริจิ้นโอนคอนโดมิเนียมบิ๊กล็อตให้กับเดลต้าไป 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 1,000 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนว่าดีมานด์ลักษณะนี้มีโอกาสเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง” พีระพงศ์กล่าว
พีระพงศ์ กล่าวอีกว่า ภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวก็ถือเป็น “โอกาส” อีกด้านหนึ่ง เราไม่ได้มองว่าต้องมีนักท่องเที่ยวจำนวนมหาศาลเพียงอย่างเดียว แต่คุณภาพของนักท่องเที่ยวและสัดส่วนกลุ่มที่เข้ามาใช้จ่ายสูงขึ้น รวมถึงกลุ่มที่ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้นต่างหากที่เป็นโอกาส และออริจิ้นก็อยู่ในจังหวะที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนรองรับกับภาคท่องเที่ยว โดยวันนี้ออริจิ้นเป็นหนึ่งในสามผู้เล่นรายใหญ่ที่สุดในจังหวัดภูเก็ต โดยมีโครงการรวม 8 โครงการ มูลค่าราว 15,000 ล้านบาท เพื่อรองรับดีมานด์จากการท่องเที่ยวที่กลับมา และยังมีโรงแรมใหม่อีก 2 แห่งในภูเก็ต ทั้งบริเวณบางเทาและเชิงทะเลที่กำลังจะเริ่มก่อสร้างเพิ่มเติม ซึ่งเป็นมูฟเมนต์ที่เกิดขึ้นเพื่อซัพพอร์ตการท่องเที่ยวอย่างเป็นรูปธรรม
อีกเทรนด์ที่เปลี่ยนโครงสร้างดีมานด์อย่างชัด คือสังคมสูงวัยและพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่มีลูกน้อยลง มีลูกช้าลง หรือไม่ต้องการมีลูก ทำให้เกิด “Pet Economy” ที่เติบโตขึ้น ออริจิ้นปรับตัวกับเทรนด์นี้มาราว 5 ปี วันนี้เรามีคอนโดมิเนียมที่รองรับการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง (Pet-Friendly) มากที่สุดรายหนึ่งในอุตสาหกรรมรวม 25 โครงการ ประมาณ 5,000 ยูนิต ซึ่งกลายเป็นจุดเด่นที่สะท้อนการปรับตัวเร็วต่อไลฟ์สไตล์ใหม่ของผู้บริโภค
ขณะเดียวกัน “คอนโดเพื่อการลงทุน” ยังเป็นคำตอบที่ถูกต้อง ในยุคกำลังเปลี่ยนผ่านไปสู่ Rent Gennerration ยุคที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมีแนวโน้มลดลง ขณะที่พฤติกรรมเช่าเพิ่มขึ้น เราปรับตัวเรื่องนี้มาประมาณ 8 ปี ด้วยการสร้างพอร์ตคอนโดเพื่อการลงทุน เช่น Hampton ซึ่งเป็นอินเวสเมนท์โปรแกรมซื้อปล่อยเช่า และมีโมเดลกระจายรายได้ให้ผู้ลงทุนในลักษณะที่ทำให้ได้รับค่าเช่าทุกเดือน แม้ห้องตัวเองจะว่างก็ยังมีส่วนแบ่งจากห้องคนอื่น โมเดลธุรกิจนี้ทำให้เกิดลูกค้าซื้อซ้ำจำนวนมาก พอร์ตคอนโดเพื่อการลงทุนจึงเติบโตต่อเนื่องจนปัจจุบันมีแล้ว 14 โครงการ ยอดโอนสะสมราว 8,000 กว่าล้านบาท ประกอบกับ เมื่อฝั่ง B2C มีปัญหาเรื่องกู้ไม่ผ่าน สิ่งที่เราทำคือขายให้ “Investor” เพื่อปล่อยเช่า โดยมีออริจิ้นบริหารการเช่าให้ คือการ Resilience หรือสร้างความทนทานต่อยุคสมัยที่เปลี่ยนไป ในอีก 5 ปีข้างหน้า แนวโน้มของการเช่ามากขึ้นและการซื้ออยู่อาศัยเองน้อยลงจะยิ่งชัดขึ้น ก็ไม่ต้องกังวล เพราะเรามองไปถึงขั้นการทำให้ Tokenization เพื่อการลงทุนในอนาคต
ด้านธุรกิจโรงแรม โมเดลของออริจิ้นคือมีทั้ง Recurring Income จากการดำเนินงาน และการขายเพื่อทำกำไร โดยเมื่อปีที่แล้วบริษัทขายโรงแรมไป 2 แห่ง ได้กำไรรวมกว่า 300 ล้านบาท และหากพัฒนาแล้วขายจะได้ IRR ในระดับ 20% กว่า แต่หากถือเพื่อรับรายได้อย่างเดียว IRR จะอยู่ราว 10% ส่วน แวร์เฮ้าส์ ก็สามารถเริ่มขายให้กับกอง REIT ไปช่วงธันวาคม ปี 2568 ในส่วนของออริจิ้นได้กำไรมา 125 ล้านบาท นอกจากนี้ เรายังสามารถสร้างกำไรจากการขายที่ดินในปีที่แล้วอีก 2 แปลง ได้เงินสดเข้ามา 260 ล้านบาท
ทั้งหมดนี้สะท้อนว่า หลังจากทำงานอย่างหนักในการ Transform องค์กรเพื่อสร้างพอร์ตใหม่ วันนี้ผลสำเร็จเริ่มเกิดขึ้นชัดเจน ปีที่แล้วกำไรของกลุ่มออริจิ้นประมาณ 45% มาจากธุรกิจที่ไม่ใช่บ้านและคอนโด ซึ่งได้แก่ ธุรกิจบริการจากพรีโม่ ธุรกิจโรงแรมจากออริจิ้น โฮเทล และอุตสาหกรรมจากอัลฟ่า ซึ่งช่วย Contribute ให้กลุ่มอย่างมีนัยสำคัญ ผมเคยพูดตั้งแต่ตอนเข้าจดทะบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเมื่อ 11 ปีก่อนว่าเราจะ Diversify และใช้เวลาประมาณ 10 ปีเพื่อสร้างรายได้และกำไรใหม่ให้กับกลุ่มอีก 50% วันนี้ปีที่ 11 แม้จะเลยกรอบเวลาไปเล็กน้อย แต่เชื่อว่าปีนี้ซึ่งเป็นปีที่ 11 หลังเข้าตลาด กำไรจากธุรกิจใหม่จะเริ่มเข้าใกล้ธุรกิจเดิมในเชิงสัดส่วน
นั่นหมายความว่าการ Diversify ครั้งนี้ประสบความสำเร็จอย่างเป็นรูปธรรม และผมเคยพูดด้วยว่าในระยะถัดไป ธุรกิจที่ไม่ใช่บ้านและคอนโดสามารถ Contribute ได้ถึง 2 ใน 3 ของกำไร ซึ่งเรายังเดินหน้าตามแผนนั้นอยู่ โดยเราเรียนรู้จากพันธมิตรในระดับโลกอย่าง Nomura ที่ทำธุรกิจมาราว 80 ปี มีโครงสร้างรายได้กระจายเป็น 1 ใน 3 จากการขาย 1 ใน 3 จากการให้เช่า และอีก 1 ใน 3 จากธุรกิจบริการ
เป็นภาพที่สะท้อนว่าเรายังมีพื้นที่ให้เติบโต และยังสามารถกระจายความเสี่ยงได้อีกมาก ดังนั้น เราจึงไม่จำเป็นต้องกังวลว่าบ้านหรือคอนโดจะขายน้อยลงในอนาคตหรือไม่ ถ้าเราสามารถเติมนักท่องเที่ยวและต่างชาติเข้ามาได้ทัน เราก็ยังเห็นการเติบโตจากการขายบ้านและคอนโดได้ แต่หากดึงไม่ทัน เรายังสามารถใช้โมเดลอื่นสร้างผลตอบแทนได้ เช่น สร้างโรงแรมเพื่อขาย หรือสร้างอพาร์ตเมนต์เพื่อขาย นี่คือความสามารถในการการปรับตัวที่ดี สามารถ Resilience ต่อความเปลี่ยนแปลงได้จริง มีความพร้อมที่จะรับมือกับความผันผวนได้ดีกว่าเดิม วันที่ถือว่าเราปรับตัวได้ค่อนข้างที่จะสมบูรณ์แล้ว มีการสร้าง “น่านน้ำใหม่” และปักหมุดธุรกิจใหม่ให้เป็นปึกแผ่นมากขึ้น โดยมีเป้าหมายคือการเติบโตที่ยั่งยืน
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในวันนี้จึงไม่ใช่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างแค่ที่อยู่อาศัย แต่เป็นการสร้าง ‘ระบบนิเวศที่ยืดหยุ่น’ (Resilient Ecosystem) ที่พร้อมรับมือกับทุกมรสุมเศรษฐกิจ ด้วยพอร์ตธุรกิจที่กระจายตัวและสมดุล ทั้งการขาย การเช่า และการบริการ วันนี้ออริจิ้นไม่ได้เป็นเพียงผู้เล่นในน่านน้ำเดิม แต่กำลังปักธงนำในน่านน้ำใหม่ เพื่อพิสูจน์ว่าความสำเร็จที่ยั่งยืนไม่ได้มาจากการรอคอยโอกาส แต่มาจากการเตรียมความพร้อมเพื่อสร้างโอกาสใหม่อยู่เสมอ
