กูรูอสังหาฯ “อธิป พีชานนท์” ชี้ตลาดที่อยู่อาศัยปิดปี 2568 ด้วยตัวเลขติดลบ 8-9% ท่ามกลางกำลังซื้อที่อ่อนแรงและอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูงแตะ 50% ขณะที่ปี 2569 สถานการณ์ยังไม่กระเตื้องจากสารพัดปัจจัยลบรุมเร้าแนวโน้มอยู่ในภาวะทรงตัว
นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ที่ผ่านมา และวิเคราะห์แนวโน้มในปี 2569 ว่า ปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นอีกปีหนึ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับอุปสรรคอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังมีอยู่ แต่ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถตัดสินใจซื้อได้ เพราะรายได้และความเชื่อมั่นยังไม่มั่นคงเพียงพอ ขณะเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์ก็เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงใกล้เคียง 50% ซึ่งถือว่าสูงมากสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ภาพรวมจึงสะท้อนชัดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในภาวะไม่ดีนัก
ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนไม่มาก และกำลังของผู้ประกอบการเองก็อ่อนแรงลงอย่างเห็นได้ชัด สังเกตได้จากการออกหุ้นกู้ล็อตใหม่ของหลายบริษัทที่ต้องเสนออัตราผลตอบแทนสูงผิดปกติ สิ่งนี้สะท้อน 2 ประเด็นสำคัญ คือ 1. ผู้ประกอบการบางรายอาจไม่สามารถขอสินเชื่อกับธนาคารได้จึงต้องหันมาระดมทุนผ่านหุ้นกู้ในต้นทุนที่สูงขึ้น และ2. อาจเป็นการนำเงินไปชำระคืนหุ้นกู้ชุดเดิมที่ใกล้ครบกำหนด ซึ่งบ่งบอกถึงภาวะสภาพคล่องที่ตึงตัว ดังนั้น ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายต่างก็อ่อนแรงไปพร้อมกัน
ปิดปี 68 คาดตลาดติดลบ 8-9% ปี 69 ทรงตัว
ในเชิงตัวเลข คาดว่าภาพรวมปี 2568 การขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยน่าจะติดลบ เมื่อเทียบกับปี 2567 ตัวเลขทั้งปีมีแนวโน้มเป็นลบแน่นอน ประเด็นที่ต้องลุ้นคือจะติดลบระดับเลขสองหลักหรือไม่ ส่วนตัวมองว่าน่าจะอยู่ในระดับเลขหลักเดียวค่อนข้างสูง อาจประมาณ 8-9% แต่ไม่น่าจะเกิน 10% ซึ่งหวังว่าจะเป็นเช่นนั้น
เมื่อมองต่อเนื่องมาถึงปี 2569 ปัจจัยจากปี 2568 จะถูกส่งต่อมาแทบทั้งหมด เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ปี 2568 GDP อยู่ราว 2% แต่ปี 2569 หลายสำนักคาดว่าอาจเหลือเพียง 1.5-1.8% หากเฉลี่ยอยู่ราว 1.6% ก็เท่ากับเศรษฐกิจชะลอลงจากปีก่อน ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นทั้งตัวสร้างและตัวรับผลกระทบจาก GDP จึงมีแนวโน้มไม่ดีขึ้น กำลังซื้อยังไม่ฟื้น และโอกาสเติบโตยังจำกัด ตลาดน่าจะทรงตัวจากปี 2568
ดอกเบี้ยต่ำไม่ช่วยอะไรถ้าแบงก์ไม่ปล่อยกู้
แม้จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงต่อเนื่อง ซึ่งโดยหลักการแล้วควรช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ เพราะช่วยลดภาระการผ่อนชำระ แต่การลดดอกเบี้ยจะได้ผลเต็มที่ก็ต่อเมื่อเศรษฐกิจอยู่ในภาวะปกติ หากเศรษฐกิจยังอ่อนแอ การลดดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ ที่สำคัญ หากดอกเบี้ยต่ำแต่ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ ก็ไม่เกิดประโยชน์อะไร ยอมให้ดอกเบี้ยสูงขึ้นเล็กน้อย แต่ธนาคารเปิดโอกาสปล่อยกู้ อาจดีกว่าการปฏิเสธสินเชื่อทั้งหมด
นายอธิปเสนอว่า แทนที่จะปฏิเสธสินเชื่อทันที อาจปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นเพื่อชดเชยความเสี่ยง เช่น จาก 5.5% เป็น 7% ในช่วง 1-2 ปีแรก หากผู้กู้ผ่อนชำระได้ดี จึงปรับลดกลับสู่อัตราปกติ วิธีนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ขณะเดียวกันธนาคารก็ได้รับผลตอบแทนชดเชยความเสี่ยง อีกแนวทางหนึ่งคือระบบประกันสินเชื่อ โดยให้บริษัทประกันเข้ามาค้ำประกันความเสี่ยงบางส่วน เช่น 20% แรกของวงเงินกู้ คล้ายบทบาทของ บสย. ในสินเชื่อ SMEs หากกลไกเช่นนี้เกิดขึ้นได้ จะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทั้งผู้กู้ ธนาคาร ผู้พัฒนา และบริษัทประกัน
หากปี 2569 ไม่มีกลไกใหม่ๆ เข้ามาแก้ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน ตลาดก็น่าจะยังเผชิญความยากลำบาก ทั้งกำลังซื้อที่อ่อนแอ ความเข้มงวดสินเชื่อ และการขาดมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม
สำหรับปี 2569 ปัจจัยบวกที่เห็นชัดมีเพียงแนวโน้มดอกเบี้ยขาลงเล็กน้อย ส่วนปัจจัยลบมีจำนวนมาก ทั้งเศรษฐกิจในและต่างประเทศที่ชะลอตัว ผลกระทบจากมาตรการกีดกันทางการค้า ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ที่กระทบการขนส่งและการค้า แนวโน้มส่งออกที่อาจเติบโตติดลบ หรือต่ำกว่า 2% เงินเฟ้อในประเทศที่ต่ำเกินไปจนไม่จูงใจให้บริโภค ความไม่แน่นอนทางการเมือง และปัญหาการค้าชายแดนในหลายพื้นที่ ซึ่งปกติสามารถช่วยชดเชยการส่งออกได้ แต่ปัจจุบันก็ยังไม่ราบรื่
มองหาโอกาสใหม่จากตลาดเช่า-ภูมิภาค
หากจะมองหาโอกาสใหม่นายอธิป แนะนำให้ลองศึกษาการพัฒนาตลาดเช่า แทนตลาดซื้อ-ขาย เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนจากการซื้อเป็นการเช่า ไม่ว่าจะเพราะกู้ไม่ผ่านหรือเพราะต้องการความยืดหยุ่น ผู้พัฒนาอาจพิจารณาปรับโมเดลบางส่วนไปสู่การปล่อยเช่า ซึ่งอย่างน้อยดีกว่าปล่อยสินค้าคงค้างไว้โดยไม่สร้างรายได้
อีกประเด็นที่ควรพิจารณาคือการกระจายการลงทุนออกจากพื้นที่แข่งขันสูง เนื่องจากเมืองขยายตัวไปยังภูมิภาคมากขึ้น บางจังหวัดมีโครงสร้างพื้นฐานและแหล่งงานพร้อม หากผู้ประกอบการสามารถปรับกลยุทธ์ กระจายความเสี่ยงจาก “เรดโอเชียน” ไปสู่ “บลูโอเชียน” ในภูมิภาคได้ อาจเป็นโอกาสใหม่ในช่วงตลาดชะลอตัว
ภาพรวมทั้งหมดสะท้อนว่า ปี 2569 มีแนวโน้มเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีมาตรการหรือกลไกใหม่เข้ามาช่วยประคับประคอง ทั้งฝั่งกำลังซื้อและการปล่อยสินเชื่อ ตลาดก็น่าจะยังต้องเผชิญแรงกดดันต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
