นักวิชการด้านการตลาดอสังหาฯ เผยตลาดที่อยู่อาศัยปี 69 แนวรบยังไม่เปลี่ยน กำลังซื้อยังชะลอตัวจากปัญหาเศรษฐกิจและภาระหนี้ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก มีความเสี่ยงจะไม่ได้ไปต่อจากปัญหาสภาพคล่อง ชี้เทรนด์ตลาดสู่การ Slim Down องค์กร ลดขนาดโครงการ บริหารความเสี่ยง ดึงเทคโนโลยี่ – AI ช่วยเสริมประสิทธิภาพ
ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล นักวิชาการด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงแนวดน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยไม่ว่าจะเป็นแนวราบหรือแนวสูง ในปี 2569 สถานการณ์ไม่น่าจะแตกต่างจากปี 2568 มากนัก ซึ่งต้องยอมรับว่าในฝั่งดีมานด์ เรายังไม่เห็นกำลังซื้อกลับมาอย่างชัดเจน ปัญหาภาวะเศรษฐกิจและระดับหนี้สินของครัวเรือนยังคงเป็นประเด็นสำคัญ ทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เมื่อดีมานด์ไม่ฟื้น ผู้ประกอบการก็ได้รับแรงกดดันไปพร้อมกัน
ขณะเดียวกัน ในฝั่งผู้ประกอบการเอง วันนี้เริ่มเห็นชัดว่าบางรายเริ่มมีปัญหาด้านสภาพคล่อง ภาพรวมการเติบโตจึงออกมาในลักษณะ K-shape กล่าวคือ ผู้ประกอบการรายใหญ่บางแบรนด์ที่มีเงินทุนสูง สายป่านยาว และยังสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าได้ ก็ยังพอไปต่อได้ แม้จะไม่เติบโตหวือหวา และต้องแลกกับอัตรากำไรที่ลดลง หากดูจากผลประกอบการ ผมค่อนข้างมั่นใจว่าแม้แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมียอดขายเติบโตได้ กำไรก็มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน
ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กจำนวนไม่น้อยเริ่มเผชิญปัญหาสภาพคล่อง การขายที่ชะลอตัวทำให้ต้นทุนต่อหน่วยแย่ลง สุดท้ายเราจะเห็นผลประกอบการที่กำไรลดลง ยอดขายหดตัว และเมื่อถึงจุดหนึ่ง ผมเชื่อว่าจะมีบางรายที่ไปต่อไม่ไหว ในปี 2569 เราน่าจะเริ่มเห็นกรณีลักษณะนี้ชัดเจนมากขึ้น และเมื่อมีข่าวลักษณะนี้ออกมา ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อก็จะยิ่งลดลง ลูกค้าจะหันไปเลือกผู้ประกอบการรายใหญ่ ส่งผลให้รายกลางและรายเล็กอยู่ยากขึ้นกว่าเดิม
หากมองทิศทางในปี 2569 ผมยังไม่เห็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พลิกกลับมาในเชิงบวกอย่างชัดเจน ยังไม่เห็นสัญญาณของการแก้ปัญหาหนี้อย่างต่อเนื่อง หรือการเกิดกำลังซื้อใหม่อย่างเป็นรูปธรรม ความหวังจึงอาจต้องฝากไว้ที่กำลังซื้อจากต่างชาติ หากรัฐบาลใหม่สามารถปรับแก้กฎหมายบางประเด็น เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาได้
อีกด้านหนึ่ง หากตลาดยังซึมยาวในลักษณะนี้ ผมเชื่อว่าเราจะได้เห็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ “สายพันธุ์ใหม่” ที่ใช้โมเดลธุรกิจแตกต่างจากเดิมอย่างชัดเจน โดยเฉพาะแนวคิดที่พูดถึงกันมากว่า คนรุ่นใหม่หรือเจเนอเรชัน Z มีแนวโน้มเช่ามากกว่าซื้อ เราอาจเห็นโมเดลราคา หรือรูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่ไม่เหมือนในอดีต
สำหรับเทรนด์ของตลาดในปี 2569 ผมมองไว้หลายประเด็น ประการแรก เราน่าจะเห็นโครงการที่มีขนาดเล็กลง ทั้งในแง่ของขนาดยูนิต เพื่อจำกัดความเสี่ยง หรือการพัฒนาในลักษณะ Small Lot คือทำเป็นแปลงเล็กๆ หรือแบ่งเฟสย่อย แล้วทยอยขายเพื่อลดภาระเงินลงทุนล่วงหน้า ประการที่สอง เราจะเห็นการลดจำนวนพนักงาน และนำเทคโนโลยีหรือเครื่องมือต่างๆ มาใช้ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น พนักงานบางส่วนอาจเปลี่ยนบทบาทไปเป็น Outsource ตามความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการดำเนินงาน
ผมเชื่อว่าเราจะได้เห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงสร้าง Slim Down มากขึ้น ใช้คนน้อยลง แต่ทำงานมีประสิทธิภาพสูงขึ้น และพึ่งพา Outsourcing มากขึ้น หากมองตัวอย่างชัดเจนในภาคธุรกิจที่ผลกำไรดีในช่วงนี้ โดยเฉลี่ยทั้งอุตสาหกรรม คือภาคธนาคาร เหตุผลสำคัญไม่ใช่เพราะรายได้เพิ่มขึ้นมาก แต่เพราะธนาคารลดจำนวนพนักงาน ใช้ AI และเทคโนโลยีเข้ามาช่วยบริหารจัดการบนฐานข้อมูลขนาดใหญ่ ทำให้ควบคุมความเสี่ยงได้ดีขึ้น และลดต้นทุนลงอย่างมีนัยสำคัญ
เทรนด์ของ AI และเทคโนโลยีจึงจะเข้ามาช่วยลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพ และเปลี่ยนวิธีการทำงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จากการทำทุกอย่างเอง ไปสู่การใช้เทคโนโลยีเพื่อให้เกิดความคล่องตัวมากขึ้น
สำหรับรัฐบาลใหม่ที่จะได้หลังการเลือกตั้ง หากพูดถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญอันดับแรกที่อยากฝากเป็นการบ้านคือการเพิ่มกำลังซื้อและแก้ปัญหาโครงสร้างหนี้ของประชาชน หากสามารถปรับโครงสร้างหนี้ให้ภาระลดลงได้ พร้อมทั้งสร้างแรงจูงใจที่เหมาะสม จะเป็นฐานสำคัญในการฟื้นตลาด เรามักพูดกันเสมอว่าหนี้สามารถแบ่งออกเป็นสองประเภท คือหนี้ที่มีคุณภาพหรือสร้างคุณภาพชีวิตในระยะยาว กับหนี้ที่ก่อให้เกิดการบริโภคแล้วหมดไป หากรัฐบาลสามารถปรับ Mindset และให้น้ำหนักกับหนี้ที่ก่อให้เกิดการสร้างมูลค่าในอนาคต เช่น หนี้เพื่อที่อยู่อาศัย หรือหนี้เพื่อซื้อทรัพย์สินที่นำไปประกอบอาชีพและสร้างรายได้ได้ มากกว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการบริโภคเพียงอย่างเดียว ผมมองว่าจะเป็นทิศทางที่ยั่งยืนกว่า
ท้ายที่สุด แม้ประเทศไทยจะยังไม่ใช่ประเทศร่ำรวย และหนี้ยังเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่หากเราสามารถปรับโครงสร้างหนี้ให้เอื้อต่อการสร้างความมั่นคงในระยะยาวได้ ก็จะกลายเป็นฐานสำคัญของการเปลี่ยนแปลงในอนาคต อีกประเด็นหนึ่งคือเรื่องกฎกติกาและกฎหมายต่างๆ โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ควรผ่อนคลายลง ไม่ควรมีลักษณะ Conservative เกินไป ทุกครั้งที่มีความพยายามปรับแก้กฎหมายเกี่ยวกับต่างชาติ มักจะติดประเด็นเรื่องของการขายชาติ ซึ่งผมมองว่าอาจถึงเวลาต้องกล้ารื้อและกล้าเปลี่ยนบางอย่าง เพื่อช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างจริงจัง
