ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือยังคงตกอยู่ในภาวะซบเซามาอย่างต่อเนื่อง และยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้อันใดว่าจะฟื้นตัวได้ในเร็ววันนี้ ซึ่งข้อมูลจากการลงพื้นที่สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือที่ยังอยู่ระหว่างขายในครึ่งแรกของปี 2568 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนความเป็นไปของตลาดได้เป็นอย่างดี
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย 5 จังหวัดภาคเหนือ ได้แก่ เชียงใหม่ ลําพูน เชียงราย พิษณุโลก และนครสวรรค์ ว่า ภาพรวมของ 5 จังหวัดภาคเหนือในครึ่งแรกของปี 2568 มีโครงการเปิดขายใหม่ 940 หน่วย ลดลง 34.2% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2567 ที่มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ 1,428 หน่วย ส่วนโครงการที่ขายได้ใหม่มีจำนวน 1,885 หน่วย ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีหน่วยขายได้ใหม่รวม 1,904 หน่วย
ส่วนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นประมาณ 2,500 หน่วย จาก 14,938 หน่วย ในครึ่งแรกของปี 2567 มาเป็น 17,454 หน่วย ในครึ่งแรกของปี 2568 หรือเพิ่มขึ้น 16.8% ส่งผลให้อัตราดูดซับต่อเดือนในครึ่งแรกของปี 2568 ลดลงเหลือ 1.6% จาก 1.9% ในครึ่งแรกของปี 2567 ขณะที่ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายได้หมดเพิ่มขึ้นจาก 47 เดือนเป็น 57 เดือน ทั้งหมดคือบทสรุปในภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยใน 5 จังหวัดภาคเหนือ
เชียงใหม่ยอดขายบ้านจัดสรรชะลอตัว
สำหรับเชียงใหม่ซึ่งเป็นตลาดหลักของทางภาคเหนือมีที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร อาคารชุด และยังมีวิลล่าเปิดขายอยู่จังหวัดเดียว ขอเริ่มที่อาคารชุดในครึ่งแรกของปี 2567 มีหน่วยเปิดขายใหม่ 329 หน่วย ในครึ่งแรกของปี 2568 ลดลงเหลือ 156 หน่วย หายไปถึง 52.6% ส่วนบ้านจัดสรรครึ่งแรกของปีที่แล้วเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 512 หน่วย ในครึ่งแรกของปี 2568 เหลือ 119 หน่วย หายไป 76.8% ส่วนวิลล่าปีที่แล้วไม่มีเปิดตัวใหม่ ส่วนปีนี้มีเปิดใหม่ 9 หน่วย มูลค่า 266 ล้านบาท
มาดูยอดขายใหม่ในครึ่งแรกของปี 2568 มียอดขายใหม่รวม 1,034 ลดลงจากครึ่งแรกปี 2567 ที่มียอดขายใหม่ 1,194 หน่วย หายไปประมาณ 13% โดยยอดขายอาคารชุดถือว่าทำได้ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว โดยเพิ่มขึ้นมา 0.4% ขณะที่บ้านจัดสรรยอดขายใหม่ลดลง 18.9% ขณะที่หน่วยเหลือขายมีจำนวน 9,759 หน่วย เพิ่มขึ้นจากครึ่งแรกของปีที่แล้ว 4.3% อัตราการดูดซับต่อเดือนเหลือ 1.6% จาก 1.9% ทำให้ระยะที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นจาก 47 เดือนมาเป็น 57 เดือน
มาที่การโอนกรรมสิทธิ์ ในครึ่งแรกของปี 2568 เชียงใหม่มีที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์รวม 5,672 หน่วย ลดลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 6,300 หน่วย เป็นการโอนบ้านใหม่ 25% และบ้านมือสองถึง 75% อาคารชุดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 17.5% ส่วนบ้านจัดสรรลดไป 7.1% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในภาพรวมลดลง 8.9% โดยมีมูลค่ารวม 14,818 ล้านบาท อาคารชุดมูลค่าโอนลดลง 21.9% ส่วนบ้านจัดสรรลดลง 5.7%
เชียงรายเบรกลงทุนใหม่ ปรับสมดุลตลาด
สำหรับจังหวัดเชียงรายในครึ่งแรกของปี 2568 ไม่มีการเปิดโครงการใหม่ ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายเป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด โดยมียอดขายใหม่ในครึ่งปีแรกรวม 122 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.6% ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลงเหลือ 2,500 หน่วย จาก 2,656 หน่วย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 หรือลดลงประมาณ 5.9% อัตราการดูดซับต่อเดือนดีขึ้นจาก 0.6% ในครึ่งแรกของปี 2567 เป็น 0.8% สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 1,551 หน่วย ลดลง 6.6% เป็นการโอนบ้านใหม่ 15% และบ้านมืองสองถึง 85% แบ่งเป็นอาคารชุดหน่วยโอนลดลง 25% และบ้านจัดสรรหน่วยโอนลดลง 6.1% ในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ รวม 2,600 ล้านบาท ลดลง 11.6% อาคารชุดมุลค่าโอนลดลง 35% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 10.9%
ขณะที่ผู้ประกอบการในจังหวัดเชียงใหม่ และเชียงราย ยันยันตรงกันว่า ข้อมูลจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในตลาด ณ ปัจจุบันคือตลาดยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยนายอรรคเดช อุดมศิริธำรง นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวซึ่งเป็นรายได้หลักของเชียงใหม่ ใน 7 เดือนแรกของปี 2568 พบว่า จำนวนนักท่องเที่ยวมีแนวโน้มลดลง และถ้าดูภาพรวมการท่องเที่ยวของทั้งประเทศ ก็พบว่าตัวเลขนักท่องเที่ยวลดลงประมาณ 7% สะท้อนว่าการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจเชียงใหม่ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว
ตลาดเปลี่ยนจากซื้อ-ขายกลายเป็นเช่า
ในขณะที่ความต้องการซื้อบ้าน เมื่อพิจารณาจากข้อมูลพฤติกรรมผู้ค้นหาบ้านบนเว็บไซต์บาเนีย พบว่า การค้นหาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ ลำพูน ลำปาง และเชียงราย มีแนวโน้มลดลงทุกจังหวัด โดยเฉพาะเชียงใหม่ที่แม้จะมีจำนวนเพจวิวมากที่สุด แต่ก็หดตัวมากที่สุดเช่นกัน ข้อมูลเพจวิวที่ลดลงกว่า 20% แสดงถึงความสนใจในการซื้อบ้านที่ถดถอยลงอย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม ความต้องการเช่ากลับเพิ่มขึ้น และ จำนวนยูนิตที่ว่างพร้อมให้เช่าลดลงอย่างมีนัยยะ
แสดงให้เห็นถึงอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้น และอาจตีความได้ว่า ผู้ซื้อที่ยังไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้หันมาเช่าอยู่แทน ในขณะที่ผู้ขายก็เลือกนำบ้านมาปล่อยเช่าชั่วคราวเพื่อรักษาสภาพคล่อง การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวสะท้อนถึงโอกาสที่อยู่ในวิกฤติ เพราะเมื่อรายได้คนลดลง ความสามารถในการผ่อนก็ลดลง ผู้ซื้ออาจไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ทันที และเลือกที่จะเช่าก่อนซื้อ ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์เพื่อให้ตรงกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
จับตาดีมานด์เมียนมา-สหรัฐ ทดแทนจีน
นอกจากนี้ ตลาดอสังหาฯในเชียงใหม่ยังมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงโครงสร้างของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ จากก่อนหน้านี้ตลาดเคยถูกขับเคลื่อนโดยนักลงทุนจีน แต่จากปัจจัยเศรษฐกิจจีนที่อ่อนตัว และข่าวความไม่ปลอดภัยในประเทศไทย ทำให้ดีมานด์จากกลุ่มนี้ลดลง ขณะที่กลุ่มนักลงทุนพม่ากลับเข้ามาแทนที่ โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวชนชั้นกลางที่ต้องการความปลอดภัยและการศึกษาสำหรับลูก เนื่องจากปัญหาทางการเมืองภายในประเทศ
การเดินทางจากมัณฑะเลย์และย่างกุ้งมายังเชียงใหม่ที่สะดวก และความใกล้เคียงกันในเชิงวัฒนธรรม ทำให้เชียงใหม่กลายเป็นเมืองเป้าหมายที่ได้รับความนิยมมากขึ้น ทำให้มีการโอนที่อยู่อาศัยของชาวพม่าเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาที่ผ่านมา เช่นเดียวกับชาวอเมริกันก็เริ่มเข้ามามากขึ้น หลังจากที่มีการก่อสร้างสถานทูตใหม่ในเชียงใหม่ ซึ่งขยายกำลังบุคลากรจากเดิมที่มีประมาณ 200 คน เพิ่มขึ้นเป็น 1,000 คน ย่อมส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาฯ ทั้งในด้านการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว
ครึ่งปีหลังหวังว่าจะดีกว่าครึ่งปีแรก
ทิศทางในช่วงครึ่งปีหลังยังมีแรงขับเคลื่อนสำคัญที่อาจช่วยฟื้นตลาดได้บ้าง ไม่ว่าจะเป็นการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง การกระตุ้นสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์หลังผลตอบแทนเงินฝากลดลง และความชัดเจนทางการเมืองหลังการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคโดยรวม ขณะเดียวกัน ภาคเหนือมักมีฤดูกาลท่องเที่ยวที่ชัดเจนในช่วงปลายปี ซึ่งโดยธรรมชาติของตลาดแล้ว ครึ่งปีหลังของภาคเหนือมักจะดีกว่าครึ่งปีแรกอยู่แล้ว หากไม่มีปัจจัยเซอร์ไพรส์ใด ๆ เพิ่มเติม เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ยังพอจะมีช่องทางเติบโตได้ แม้จะอยู่ภายใต้สถานการณ์ที่ยากลำบากก็ตาม
ด้านนายชินะ สุทธาธนโชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์เชียงรายยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัว ถ้าดูจากมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในจังหวัดเชียงราย 3 ปีย้อนหลังพบว่า ลดลงมาอย่างต่อเนื่อง ผู้บริโภคในพื้นที่มีแนวโน้มตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยช้าลง เหตุผลสำคัญคือความไม่มั่นใจทางเศรษฐกิจ และความกังวลต่อภาระหนี้ระยะยาว ขณะที่ยอดขอยื่นสินเชื่อกับธนาคารมีสัดส่วนการอนุมัติค่อนข้างต่ำ โดยในบางกรณี 10 รายที่ยื่นกู้ อาจมีเพียง 1–2 รายเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติ หากไม่ได้มีการเตรียมตัวทางการเงินหรือปรับโครงสร้างหนี้ล่วงหน้า
นอกจากนี้ เชียงรายต้องเผชิญกับภัยธรรมชาติเกือบทุกประเภท ทั้งแผ่นดินไหว อุทกภัยที่ทำให้บางทำเลมีการซื้อ-ขายลดลง เช่น โซนศูนย์ราชการที่โดนน้ำท่วมเมื่อปีที่แล้ว และยังมีปัญหาฝุ่น PM2.5 ซึ่งเป็นปัญหาที่ภาคเหนือเผชิญร่วมกันทุกจังหวัด โดยปีนี้อาจมีสถานการณ์ที่ดีขึ้นจากอิทธิพลของปรากฏการณ์ลานีญ่า ซึ่งส่งผลให้ปริมาณฝนเพิ่มขึ้น ฤดูการเผาสั้นลง ประกอบกับ ผลกระทบจากมาตรการตอบโต้ทางภาษีของสหรัฐ ทำให้ข้าวโพด และอาหารสัตว์ ราคาตกลง มองในแง่ดีจะทำให้มีการลดปริมาณการปลูกซึ่งจะทำให้ปัญหาฝุ่น PM2.5 ลดลงตามไปด้วย
“สำหรับในครึ่งปีหลัง คาดว่าสถานการณ์จะดีกว่าครึ่งปีแรก ผมว่าเรามีโอกาสหมายถึงว่าเรากําลังจะรอโอกาสที่ดี เพราะอสังหาฯเติบโตล้อไปกับเศรษฐกิจนะครับ ถ้าเศรษฐกิจโดยรวมดีเชียงรายยังมีโอกาสเติบโตได้อีกเยอะ เพราะว่าเชียงรายมีปัจจัยพร้อมอยู่แล้ว เรามีสนามบิน เรามีการค้าชายแดน ท่องเที่ยวก็ดี สถานที่ท่องเที่ยวก็มีอาหารอร่อย เรามีพร้อมแต่เรายังรอโอกาสที่ดีสำหรับการฟื้นตัว ผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด โดยดูเรื่องกระแสเงินสดให้ดี” นายชินะกล่าว
ถึงแม้ว่าตลาดจะอยู่ในภาวะยากลำบาก แต่ผู้ประกอบการทั้ง 2 จังหวัดยังมีความหวังจากปัจจัยบวกทั้งการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย การกระตุ้นสินเชื่อ และความชัดเจนทางการเมืองหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ รวมถึงช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวในช่วงปลายปีซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะคึกคักเป็นพิเศษ ซึ่งจะทำให้ในครึ่งปีหลังตลาดจะดีกว่าครึ่งปีแรกแน่นอน
