ผ่านมาจะครบ 3 ไตรมาสของปี 2568 ทุกคนสามารถรับรู้ได้ตั้งแต่ต้นปีด้วยซ้ำว่า ปีนี้คงไม่ใช่ปีที่ดีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเป็นจริงเมื่อวันเวลาผ่านไป ยิ่งตอกย้ำว่า มันไม่ใช่แค่ปีที่ไม่ดี แต่มันมองเห็นถึงวิกฤติที่ก่อตัวขึ้นจากปัจจัยลบที่ประเดประดังเข้ามาทั้งภายในและภายนอก ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการชะลอตัวของเศรษฐกิจโดยรวม ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคาราคาซัง ปัญหาความขัดแย้งกับประเทศเพื่อนบ้าน ผลกระทบจากแผ่นดินไหว ไปจนถึงปัญหาการเมืองที่สั่นคลอนความเชื่อมั่น ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ในต่างประเทศ และสงครามการค้าที่ก่อตัวขึ้นจากการเรียกเก็บภาษีนำเข้าของสหรัฐ เป็นต้น
ปัญหาต่างๆ ได้ส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยลดลงในเกือบทุกเซ็กเมนต์ กำไรลดลงจากการแข่งขันที่สูงขึ้น หลายๆ บริษัทประสบปัญหาขาดทุน และเริ่มเห็นการขาดทุนต่อเนื่องจาก 2 ปี เป็น 3 ปี เป็น 4 ปี 5 ปี ทำให้หวาดหวั่นว่าจะมีบริษัทที่อาจไปไม่รอดหากสถานการณ์ยังดำดิ่งอยู่เช่นนี้ ภาพสะท้อนที่ชัดเจนที่สุดคือผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในไตรมาสที่ 2 และครึ่งแรกของปี 2568 โดย Property Mentor ได้รวบรวมตัวเลขจาก 43 บริษัท เพื่อให้เห็นถึงสถานะของธุรกิจอสังหาฯในช่วงครึ่งปีแรกว่าหนักหนาสาหัสเพียงใด
อสังหาฯครึ่งปี 68 รายได้หด 20% กำไรวูบ 40%
เริ่มต้นกันที่ผลการดำเนินงานในไตรมาส 2 ปี 2568 ทั้ง 43 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์สามารถทำรายได้รวมรวมกันได้ 78,266 ล้านบาท ลดลงประมาณ 12.5% จากรายได้รวมไตรมาส 2 ปี 2567 ที่ทำรวมกันได้ 89,466 ล้านบาท ขณะที่รายได้รวมในครึ่งแรกของปี 2568 มีจำนวนรวมกันทั้งสิ้น 142,144 ล้านบาท ลดลง 16% เมื่อเทียบกับรายได้รวมในครึ่งแรกของปี 2567 ที่ทำรวมกันได้ 169,233 ล้านบาท
ส่วนรายได้จากการขายซึ่งถือเป็น Core Business ของบริษัทอสังหาฯ ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 56,557 ล้านบาท ลดลง 16.6% เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายไตรมาส 2 ปี 2567 ที่มีจำนวนรวมกันทั้งสิ้น 67,841 ล้านบาท ขณะที่รายได้จากการขายในครึ่งแรกของปี 2568 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 100,026 ล้านบาท ลดลง 20% เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายในครึ่งแรกของปี 2567 ที่มีจำนวนรวมกันทั้งสิ้น 125,602 ล้านบาท
มาที่กำไรสุทธิในไตรมาส 2 ปี 2568 ทั้ง 43 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 5,805 ล้านบาท ลดลง 34% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิในไตรมาส 2 ปี 2567 ที่มีจำนวนรวมกันทั้งสิ้น 8,860 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรสุทธิเฉลี่ยลดลงเหลือเพียง 7.4% ขณะที่ช่วงเดียวกันของปีก่อนมีอัตรากำไรสุทธิเฉลี่ยอยู่ที่ 10% ส่วนกำไรสุทธิครึ่งแรกของปี 2568 มีจำนวนรวมกันทั้งสิ้น 9,484 ล้านบาท ลดลงถึง 42% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิในครึ่งแรกของปี 2567 ที่ทำรวมกันได้ 16,415 ล้านบาท โดยมีอัตรากำไรสุทธิเฉลี่ยลดลงเหลือเพียง 6.7% ขณะที่ช่วงเดียวของปีก่อนมีอัตรากำไรสุทธิเฉลี่ยอยู่ที่ 9.7%
5 ปีหลังโควิดธุรกิจมีแนวโน้มชะลอตัวลง
ทั้งนี้จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าตลอดระยะเวลา 5 ปีหลัง ตั้งแต่ปี 2565 หรือตั้งแต่หลังโควิด-19 เป็นต้นมา ผลการดำเนินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย กำไรสุทธิ และอัตรากำไรสุทธิ ส่วนใหญ่มีแนวโน้มปรับตัวไปในทิศทางที่ลดลงมาโดยตลอด
หากโฟกัสไปที่การดำเนินงานในไตรมาส 2 และครึ่งแรกของปี 2568 จะพบว่า มีบริษัทที่มีรายได้รวมเป็นบวกเพียงไม่กี่บริษัท โดยในไตรมาสที่ 2 มี 12 บริษัทจาก 43 บริษัท ที่สามารถทำรายได้รวมได้มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนในครึ่งปีแรกมีเพียง 9 บริษัทเท่านั้น บริษัทที่มีรายได้รวมเป็นบวกก็เช่น พราว เรียล เอสเตท, อีสเทอร์น สตาร์, เสนาดีเวลลอปเม้นท์, อรสิริน โฮลดิ้ง, สัมมากร, บางกอกแลนด์, เอสซี แอสเสท เป็นต้น
ส่วนรายได้จากการขายก็มีทิศทางเดียวกับรายได้รวม โดยในไตรมาส 2 มีบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายได้มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเพียง 12 บริษัท และในครึ่งปีแรกมีเพียง 8 จาก 43 บริษัทเท่านั้นที่มีรายได้จากการขายเป็นบวกเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2567 บริษัทที่มีผลงานเด่นๆ ก็เช่น เสนาดีเวลลอปเม้นท์, พราว เรียล เอสเตท, อรสิริน โฮลดิ้ง, บางกอกแลนด์, อีสเทอร์น สตาร์, ริชี่ เพลซ, สัมมากร เป็นต้น
ตลาดแข่งขันดุเดือด ยิ่งขายกำไรยิ่งลด
ที่อาการหนักสุดคือ กำไรสุทธิ ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีบริษัทที่มีกำไร 25 บริษัท ส่วนอีก 18 บริษัทขาดทุน และมีถึง 10 บริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่องมาแล้ว 3 ปีเป็นอย่างน้อย โดยมีเพียง 10 บริษัทที่ทำกำไรได้ดีกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน สำหรับบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของกำไรที่โดดเด่น เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เป็นต้น
ส่วนในครึ่งปีแรกมีบริษัทที่มีกำไรรวม 28 บริษัท และขาดทุน 15 บริษัท มี 9 บริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่องมาอย่างน้อยๆ 3 ปี และมีเพียง 8 บริษัทที่ทำกำไรได้ดีกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้แต่บิ๊กๆ อสังหาฯ ระดับท็อป 5 ก็มีกำไรลดลงถ้วนหน้า ส่วนบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของกำไรที่โดดเด่น เช่น เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, เสนาดีเวลลอปเม้นท์, แกรนด์ คาแนล แลนด์, อรสิริน โฮลดิ้ง เป็นต้น
ท็อป 5 ครึ่งปีแรก เอพี-แลนด์ฯ แบ่งแชมป์
ในไตรมาส 2 ของปี 2568 เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทำรายได้รวมเข้าป้ายมาเป็นอันดับ 1 โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 10,028 ล้านบาท อันดับ 2 เป็นของแสนสิริมีรายได้รวม 8,786 ล้านบาท อันดับ 3 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้รวม 7,077 ล้านบาท อันดับ 4 ศุภาลัย มีรายได้รวม 6,968 ล้านบาท และอันดับ 5 เอสซี แอสเสท มีรายได้รวม 5,220 ล้านบาท ถือเป็นความสำเร็จอย่างต่อเนื่องของ เอสซี แอสเสท ที่สามารถเข้าสู่ ท็อป 5 ได้สำเร็จ
ส่วนรายได้จากการขายในไตรมาส 2 ของปี 2568 อันดับ 1 ยังตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้จากการขายรวม 9695 ล้านบาท อันดับ 2 ก็ยังเป็นแสนสิริ มีรายได้จากการขายรวม 7,592 ล้านบาท ศุภาลัยมาเป็นอันดับ 3 มีรายได้จากการขายรวม 6,823 ล้านบาท อันดับ 4 เอสซี แอสเสท มีรายได้จากการขายรวม 4,837 ล้านบาท และอันดับ 5 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายรวม 4,076 ล้านบาท
มาที่กำไรสุทธิในไตรมาส 2 ปี 2568 อันดับ 1 ตกเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีกำไรสุทธิ 1,376 ล้านบาท อันดับ 2 แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 11,76 ล้านบาท อันดับ 3 ศุภาลัย มีกำไรสุทธิ 1116 ล้านบาท อันดับ 4 เอพี (ไทยแลนด์) มีกำไรสุทธิ 10,06 ล้านบาท และอันดับ 5 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ มีกำไรสุทธิ 646 ล้านบาท
สำหรับในครึ่งแรกของปี 2568 บริษัทที่สามารถทำรายได้รวมได้สูงสุดเป็นอันดับ 1 ยังเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้รวมที่ 17,787 ล้านบาท อันดับ 2 แสนสิริมีรายได้รวม 15,678 ล้านบาทอันดับ 3 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้รวม 12,108 ล้านบาท อันดับ 4 ศุภาลัย มีรายได้รวม 10,667 ล้านบาท และอันดับ 5 เอสซี แอสเสท มีรายได้รวม 7,891 ล้านบาท
ส่วนบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายได้สูงสุดในครึ่งแรกของปี 2568 อันดับ 1 ก็ยังเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้จากการขายรวมในครึ่งปีแรกอยู่ที่ 17,131 ล้านบาท อันดับ 2 แสนสิริ มีรายได้จากการขายรวม 13,191 ล้านบาท อันดับ 3 ศุภาลัย มีรายได้จากการขายรวม 10,337 ล้านบาท อันดับ 4 เอสซี แอสเสท มีรายได้จากการขายรวม 7,067 ล้านบาท และอันดับ 5 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายรวม 6,757 ล้านบาท
สุดท้ายมาจบที่กำไรสุทธิในครึ่งแรกของปี 2568 บริษัทที่มีกำไรสุทธิอันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์หน้าเดิม ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีกำไรสุทธิ 2,210 ล้านบาท อันดับ 2 แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 1941 ล้านบาท อันดับ 3 เอพี (ไทยแลนด์) กำไรสุทธิ 1,870 ล้านบาท อันดับ 4 ศุภาลัย มีกำไรสุทธิ 1,524 ล้านบาท และอันดับ 5 ตกเป็นของ บางกอกแลนด์ ที่มีกำไรสุทธิ 890 ล้านบาท
สำหรับตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง หลายฝ่ายฟันธงมาแล้วว่า น่าจะดีกว่าครึ่งปีแรกแน่นอน และหวังว่าในช่วงเวลาที่เหลือของปี หลังจากมีรัฐบาลชุดใหม่จะมีข่าวดีๆ ที่ช่วยปลุกตลาดในช่วงโค้งสุดท้ายได้บ้าง แต่ถึงอย่างไรภาพรวมตลอดทั้งปีแค่ประคองตัวให้รอดก็ถือว่าทำได้ดีที่สุดแล้ว
