แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เปิดหัวปี 2568 ด้วยการประกาศแผนการลงทุนโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างน่าตกใจ พร้อมกับการเปิดตัวทายาทอัศวโภคินรุ่นที่ 3 “อาชวิณ อัศวโภคิน” อย่างเป็นทางการ
จากสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่องทำให้บริษัทอสังหาฯบิ๊กเนมอย่างบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ตัดสินใจลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2568 เพียงแค่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 11,180 ล้านบาท ลดลงถึง 64% เมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีโครงการเปิดใหม่รวม 12 โครงการ มูลค่า 30,850 ล้านบาท จากแผนเดิมที่จะเปิด 11 โครงการ และมีมูลค่าลดลงถึง 74% เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีการเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 17 โครงการ มูลค่ารวม 43,460 ล้านบาท
“จะเห็นว่าเราทะยอยลดการลงทุนโครงการใหม่มาต่อเนื่อง 3-4 ปีแล้ว จากที่เคยเปิดอยู่ 15-17 โครงการต่อปี ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาลดลงเหลือ 11-12 โครงการ และลงมาเหลือ 4 โครงการในปี 2568 เพราะถ้าดูโครงการที่มีอยู่และที่ดินรอการพัฒนาที่มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 9-9.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเพียงพอ เราก็พยายามจะดูพอร์ตที่เปิดไปแล้วให้ยังมีของที่จะพอขายได้อย่างไร
สิ่งที่เราเห็นได้อย่างชัดเจนจะเห็นว่าพื้นที่ใหม่ๆ ที่จะขยายได้ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลก็ไม่ค่อยมี ส่วนต่างจังหวัดก็ยังทำอยู่ในจังหวัดหลักๆ ที่เรามีโครงการอยู่ โครงการที่เปิดใหม่จึงเป็นการทดแทนของที่หมดไปมากกว่า สรุปก็คือของยังมีพอสำหรับดีมานด์ในอนาคต” นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าว
อสังหาฯซึมต่อ กำลังซื้ออ่อนแรง ความเชื่อมั่นยังไม่ฟื้น
นายนพร ยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ง่ายเหมือนในอดีตจากหลากหลายปัจจัยที่เข้ามากระทบตลาดมาอย่างต่อเนื่อง และทำให้ดีมานด์ลดลง
“ภาพรวมของตลาดอสังหาฯที่ผ่านมาจะเห็นว่า มีปัญหาที่สืบเนื่องมาค่อนข้างเยอะ ย้อนหลังไป 5-7 ปี จะเห็นว่าทุกคนมีซัพพลายเข้ามาในตลาดค่อนข้างมากในแง่ของคอนโดมิเนียม เมื่อตลาดคอนโดเริ่มชะลอตัวก็เริ่มย้ายมาทำโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ในปี 2567 ที่ผ่านมาจะเห็นว่าในครึ่งปีหลังทั้งคอนโดและบ้านแนรวราบจะเปิดโครงการใหม่กันไม่ค่อยมากแล้ว
มันเป็นช่วงที่มีตลาดปรับสมดุลระหว่างดีมานด์และซัพพลาย ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่าดีมานด์นั้นลดลงจริงๆ จากปัญหาหนี้ครัวเรือน ความสามารถในการใช้จ่าย การปล่อยกู้สินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งต้องยอมรับว่ามันเป็นตลาดที่ไม่ง่ายเหมือนในอดีต เพราะมีปัจจัยที่เข้ามากระทบค่อนข้างมากจากปัญหาที่เกิดขึ้นมาต่อเนื่อง ไม่ได้เกิดขึ้นช่วงสั้นๆ 2-3 ปี ทำให้เศรษฐกิจซึมและความเชื่อมั่นที่ไม่กลับมาสักที”
ในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ นายนพพร มองว่าเราต้องกลับมาดูตัวเองมากขึ้น ดูพื้นฐานเรื่องของงบกระแสเงินสด (Cash Flow) กลยุทธ์ที่เราจะไป ซึ่งมันจะไม่ได้ราบรื่นอย่างที่เราคิด จึงต้องดูว่าการกระจายความเสี่ยงออกไปในแต่ละช่วงเราทำอะไรได้บ้าง ซึ่งตอนนี้เราคงต้องกลับมาดูของที่จะขายทั้งหมดมีอะไรบ้างเทียบกับอัตราการดูดซับในตลาด และกระจายความเสี่ยงไปทำโรงแรมมากขึ้นในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาทั้งโรงแรมที่ไทยและสหรัฐอเมริการวมแล้วหลายหมื่นล้านบาท ซึ่งจะเป็น Recurring income และ Capital Gain อันใหม่ที่จะเข้ามา
บ้านแนวราบหดตัวแรง ซัพพลายล้นแข่งขันเดือด
ขณะที่นายวัชริน กสิณฤกษ์ กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการบ้านจัดสรร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า ตัวเลขการโอนที่อยู่อาศัยในรอบ 10 เดือนของปี 2567 มีการโอนลดลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนแสดงให้เห็นว่าอุปสงค์โดยรวมของที่อยู่อาศัยค่อนข้างจะอ่อนตัวลง โดยที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงถึง 22% ขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ในภาวะทรงตัว
ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลงประมาณ 40% เมื่อเทียบกับปีก่อน บ้านเดี่ยวเปิดขายใหม่ลดลง 20% ขณะที่ความต้องการบ้านเดี่ยวมีน้อยกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดใหม่ประมาณ 50% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายในตลาดเพิ่มขึ้นในปี 2568 เป็นเหตุให้บ้านเดี่ยวซึ่งเป็นสินค้าหลักของบริษัทยังคงมีการแข่งขันที่สูงมาก นอกจากนี้ ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแรงกดดันจากยอดคงค้างของ NPL และปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้สถาบันการเงินยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อทำให้ผู้ประกอบต้องให้ความสำคัญในการรักษาสภาพคล่อง และระมัดระวังในการลงทุนพัฒนาโครงการ
“ในปี 2568 เนื่องจากบริษัทยังมีสินค้าคงเหลือขายในระดับที่เพียงพอที่จะขายในปี 2568 จึงมีแผนเปิดโครงการใหม่แค่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 11,180 ล้านบาท เป็นโครงการในระดับกลาง-บน ทั้งหมดจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ซึ่งอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 โครงการ และภูเก็ต 1 โครงการ โดยจะเป็นโครงการภายใต้แบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคา 8-15 ล้านบาท คือ Siwalee และแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคา 30-80 ล้านบาท คือ Nantawan และ VIVE ซึ่งจะเป็นการเพิ่มสินค้าในระดับกลาง-บน หรือทดแทนโครงการที่ขายหมดในปีที่ผ่านมา” นายวัชรินกล่าว
คอนโดทรงตัว เร่งเคลียร์สต๊อกเก่ารอจังหวะฟื้น
ในส่วนของคอนโดมิเนียมยังคงเป็นอีก 1 ปีที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะยังไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่ โดยนายโชคชัย วลิตวรางค์กูร กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการอาคารชุด บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ขยายความว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 2567 มีจำนวนประมาณ 3.7 หมื่นยูนิต ถือว่าใกล้เคียงกับปี 2566 ขณะที่จำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดจากเกือบๆ 5 หมื่นยูนิต เหลือ 2.7-2.8 หมื่นหน่วย หรือลดลงประมาณ 43% จากปีก่อน ขณะที่ซัพพลายคงค้างเหลืออยู่ประมาณ 8-9 หมื่นยูนิต
“จากตัวเลขการโอน 3.7 หมื่นยูนิต เทียบกับโครงการเปิดใหม่ประมาณ 2.7 หมื่นยูนิต ถ้าแต่ละปีมีอัตราการดูดซับมากกว่าโครงการเปิดใหม่อยู่ปีละหมื่นยูนิต จะสามารถระบายซัพพลายคงค้างที่มีอยู่ 8-9 หมื่นหน่วยถ้ามองในแง่ร้ายจะใช้เวลาในการระบายของเก่า 8-9 ปี แต่ถ้ามองในแง่ดีถ้าไม่มีใครผลิตซัพพลายใหม่เลยก็จะใช้เวลาจะใช้เวลาดูดซับซัพพลายคงค้างในตลาดหมดภายใน 2-2 ปีครึ่ง แต่เชื่อว่า ผู้ประกอบการคงไม่รอให้ซัพพลายหมดลงเป็นศูนย์”
เมื่อเป็นเช่นนี้ทิศทางของตลาดคอนโดในปี 2568 จะเป็นในลักษณะค่อยเป็นค่อยไปไม่หวือหวา เพราะหลายๆ อย่างยังไม่ได้มีปัจจัยเกื้อหนุนอะไรที่ชัดเจน ทั้งเรื่องเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศดูแล้วเหมือนยังช้าอยู่ ขณะที่บริษัทมีคอนโดมิเนียมในมือพร้อมขายทั้งหมด 6 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 13,500 ล้านบาท เป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ มูลค่าประมาณ 6,200 ล้านบาทและโครงการวันเวลาที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีกกว่า 7,300 ล้านบาท ในปี 2568 บริษัทจะเน้นการขายสินค้าคอนโดมิเนียมจากโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันเป็นหลัก
เปิดตัวทายาทอัศวโภคิน รุ่น 3 “อาชวิณ อัศวโภคิน”
มาที่พระเอกของงานซึ่งถือเป็นงานเปิดตัวผู้สืบทอดแบบกลายๆ เพราะบนเวทีปีนี้มีชื่อของนายอาชวิณ อัศวโภคิน ทายาทอัศวโภคินรุ่นที่ 3 บุตรชายของนายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เข้าร่วมแถลงแผนงานในฐานะรองกรรมการผู้จัดการและผู้บริหารสูงสุดด้านการเงิน
นายอาชวิณในวัย 49 ปี จริงๆ ไม่ใช่หน้าใหม่ในแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เพราะเข้ามาเป็นกรรมการบริษัทตั้งแต่ปี 2561 ก่อนจะเริ่มงานในสายงานบริหารในตำแหน่งรองกรรมการผู้จัดการและผู้บริหารสูงสุดด้านการเงินในปี 2566 รับผิดชอบงานด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า การเงินและไออี ก่อนหน้าที่จะเข้ามาที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เขาเคยทำงานที่ โกลด์แมน ซาคส์ นิวยอร์ค เคยอยู่ไทยธนาคาร กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ(กบข.) และมาต่อที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ ในตำแหน่ง Fund Manager และ Chief Marketing Officer เรียกได้กว่าเป็นสายแข็งในสายการเงิน การลงทุนจากประสบการณ์การทำงานมากว่า 20 ปี
ในปี 2567 บริษัทยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและจากสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่ ขณะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ซึ่งประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 7 แห่ง อยู่ระหว่างก่อสร้าง 3 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 3 แห่ง อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 5 แห่ง มีการเติบโตได้ดีกว่าแผนที่วางไว้ โดยคาดว่ารายได้ทั้งปีจะอยู่ที่ 9,000 ล้านบาท เติบโตประมาณ 16% จากปีก่อนที่มีรายได้ 7,800 ล้านบาท จากธุรกิจโรงแรมในประเทศไทย และในปีนี้คาดว่า โรงแรมจะดียังต่อเนื่อง
นอกจากนี้ยัง มีการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ มูลค่ารวม 5,800 ล้านบาท ประกอบด้วย ซื้อโรงแรม Residence Inn Manhattan Beach 2,400 ล้านบาท พัฒนาโครงการ Grande Centre Point Lumphini 2,100 ล้านบาท และพัฒนาธุรกิจโรงแรมและอะพาร์ตเมนต์อื่นๆ อีก 1,300 ล้านบาท
ในปี 2568 บริษัทเดินหน้าธุรกิจให้เช่าอย่างต่อเนื่อง และลดระดับหนี้สินต่อทุน โดยได้เตรียมงบลงทุนไว้ทั้งหมดประมาณ 8,500 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 4,000 ล้านบาท และงบลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 4,500 ล้านบาท และในปีนี้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่อีก 1 แห่งในเดือนเมษายนคือ Grande Centre Point Lumphini ซึ่งเป็นอาคารประเภท Mixed Use ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานประมาณ 12,700 ตร.ม. และโรงแรม 512 ห้อง พร้อมทั้งพื้นที่จัดเลี้ยงที่มากที่สุดในเครือโรงแรม Grande Centre Point ตามด้วย Grande Centre Point Ratchadamr i2 ในปี 2569 และ Grande Centre Point Pattaya 3 ในปี 2570
นอกจากนี้ บริษัทจะปรับมีการพอร์ตการลงทุนในสหรัฐอเมริกา โดยลดสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ลงตามสถานการณ์หลังการแพร่ระบาด COVID-19 ที่ส่วนใหญ่ยังคงรูปแบบการทำงานแบบ Work From Home อยู่ และหันมาเน้นการดำเนินธุรกิจโรงแรมเป็นหลัก ขณะเดียวกันในปี 2568 บริษัทมีแผนที่จะออกหุ้นกู้มูลค่า 12,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และ
คาดว่า ณ สิ้นปี 2568 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งจะลดลงจากสิ้นปี 2567 ที่มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.3 เท่า
นายอาชวิณ ยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความยากกว่าที่คิดและคงต้องเรียนรู้อะไรอีกมากจากวันที่เข้ามาเสาเข็มสักต้นยังไม่รู้จักเลย แต่โชคดีที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีบุคลากรเก่งๆ มีประสบการณ์สูงในธุรกิจที่สามารถช่วยได้มาก ซึ่งงานที่ได้รับผิดชอบอยู่ (ด้านการเงิน) ถ้าสามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพก็จะสามารถช่วยทางด้านหน้าได้ดี สำหรับในปี 2568 จะโฟกัสในเรื่องของการลดหนี้ การระบายสินค้า การกระจายการลงทุน ส่วนในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า คงจะดูสภาวะเศรษฐกิจว่าไปในทิศทางใดเราก็จะปรับตัวไปในทางนั้น
