หากเรามองย้อนไปในอดีตมีผู้จองคอนโดมิเนียมหลายห้องด้วยจุดประสงค์จะขายต่อเพื่อได้กำไร แต่เมื่อขายไม่ได้ก็ไม่มาโอน ทำให้ผู้ประกอบการเกิดปัญหาขายคอนโดมิเนียมไม่หมด นำไปสู่การมีสต๊อกค้างในตลาด แต่ปัญหานี้ได้หมดไปแล้วในปัจจุบัน สภาพการณ์ได้เปลี่ยนไป ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมักเป็นกลุ่ม
ผู้ที่มีความตั้งใจจะอยู่อาศัยจริงๆ โดยเฉพาะโครงการแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ที่ไม่ได้มีเป้าหมายเรื่องการเก็งกำไร แต่เป็นบ้านหลังที่สองสำหรับครอบครัว ซึ่งเป็นความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อบ้านแนวราบที่ต้องการย้ายจากคอนโดในเมืองที่มีฝุ่นควัน PM2.5 มาอาศัยในชานเมืองที่อากาศบริสุทธิ์และค่าครองชีพต่ำกว่า เพื่อลดค่าใช้จ่ายและเพิ่มคุณภาพชีวิต
เมื่อพิจารณาตามสถานการณ์ปัจจุบัน ผมจึงเห็นด้วยที่จะมีการเรียกร้องให้ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกมาตรการ Loan-to-Value (LTV) ชั่วคราว ซึ่งเป็นแนวทางที่สมควรพิจารณาอย่างยิ่ง โดยเฉพาะในยุคปัจจุบันที่ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร และผู้ซื้อบ้านแนวราบบางคนมีภาระผ่อนบ้านหลังแรกอยู่แล้ว การซื้อบ้านหลังที่สองโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ 10% จะช่วยให้พวกเขามีเงินสำรองไว้ใช้ในการซื้อของจำเป็นหรือเป็นเงินฉุกเฉิน การบังคับให้มีเงินดาวน์ 10% เป็นภาระที่เกินความจำเป็นและไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อบ้าน
หากมองถึงประโยชน์ของการยกเลิก LTV ชั่วคราว ผมมองว่ามีอยู่ด้วยกันหลายข้อ เช่น ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เพราะเมื่อผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ในจำนวนที่สูงขึ้น ก็จะเป็นการกระตุ้นการซื้อขายและช่วยลดปัญหาสต๊อกบ้านค้างขายในตลาด รวมถึงช่วยสนับสนุนเศรษฐกิจโดยรวม เพราะเมื่อผู้ประกอบการมีการลงทุนเพิ่ม ก็จะส่งผลดีต่อการจ้างงานในหลายภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และการตกแต่งภายใน อีกทั้งยังช่วยเพิ่มความมั่นใจในตลาดให้ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ทำให้ตลาดอสังหาฯ มีความคึกคักและมีเสถียรภาพมากยิ่งขึ้น
ด้วยเหตุนี้ การยกเลิก LTV ชั่วคราวหรือการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านมีความยืดหยุ่นในการกู้เงินมากขึ้น จะช่วยสนับสนุนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และทางธนาคารเองก็ควรให้ความรู้และคำปรึกษาเกี่ยวกับการกู้เงินและการจัดการการเงิน เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านสามารถวางแผนการเงินได้อย่างเหมาะสม และส่งเสริมให้ออมเงินไว้ใช้จ่ายในการตกแต่งบ้านใหม่หรือเป็นเงินสำรองยามฉุกเฉิน ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อมีความมั่นคงทางการเงินมากขึ้น โดยสรุปในความเห็นของผม การยกเลิก LTV ชั่วคราวเป็นแนวทางหนึ่งที่สามารถช่วยให้ตลาดอสังหาฯมีความคึกคักและตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของผู้ซื้อบ้านในยุคปัจจุบัน ดังนั้น ธนาคารและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรพิจารณาอย่างถี่ถ้วนเพื่อให้การตัดสินใจนี้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืนอย่างแน่นอน
