ดัชนีราคาบ้าน-คอนโด ภาพรวมยังปรับขึ้นต่อเนื่อง จากภาวะต้นทุนที่สูงขึ้น บ้านเดี่ยวปรับแรง 5 ไตรมาสติดต่อกัน ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ยังทรงตัว คอนโดใหม่ในกทม.ราคายังวิ่งต่อ ส่วนคอนโดในจังหวัดปริมณฑลปรับลง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.2 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า เพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 3 ปี 2566 ได้มีการปรับราคาขึ้นจากปีที่แล้วมาอย่างต่อเนื่อง
ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลหลักๆ จาก ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ยังพบว่าในไตรมาสที่ 3 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์โปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน ปูหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ
ทั้งนี้ เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่จะพบว่า
พื้นที่กรุงเทพฯ บ้านจัดสรรมีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
พื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นการเพิ่มขึ้น 5 ไตรมาสติดต่อกันตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566
ในพื้นที่กรุงเทพฯ บ้านเดี่ยวมีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งพบว่าไตรมาส 3 ปี 2566 บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯมีการปรับตัวขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
ส่วนในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) บ้านเดี่ยวมีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 6 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566
ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นการลดลงครั้งแรกหลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมา 3 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 ถึงไตรมาส 2 ปี 2566
ในพื้นที่กรุงเทพฯ ทาวน์เฮ้าส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่กรุงเทพฯราคาทาวน์เฮ้าส์ยังน่าจะมีทิศทางที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 ถึง ไตรมาส 3 ปี 2566
ส่วนในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ทาวน์เฮ้าส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.2 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -1.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ทั้งนี้ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในไตรมาสที่ 3 สะท้อนว่า โดยภาพรวมราคาของทาวน์เฮ้าส์ทรงตัวจากปีก่อนหน้า หากดูค่าเฉลี่ยของดัชนีในปี 2565 และปี 2566 (3 ไตรมาส) เทียบกันจะพบว่าราคาทาวน์เฮ้าส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑลค่อนข้างที่จะทรงตัว อาจเนื่องมาจากต้นทุนของราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับในกรุงเทพฯจึงทำให้ผู้ประกอบยังพอที่จะตรึงราคาบ้านให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 40.5 เป็นของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน ปูหญ้า เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 39.4 รองลงมาร้อยละ 39.0 ให้ฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 37.8 และร้อยละ 20.4 เป็นการให้ส่วนลดเงินสดลดลงจากไตรมาสก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 22.9
สำหรับดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงของไตรมาสแรกหลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 2 ไตรมาส
ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพฯ มีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยมีการปรับตัวขึ้นติดต่อกันมาแล้ว 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 ในขณะที่พื้นที่จังหวัดปริมณฑลที่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นการปรับตัวลดลงต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 โดยส่วนหนึ่งยังคงเป็นโครงการเก่าที่มีการเปิดขายมาก่อนปี 2564 ที่ยังขายไม่หมด
ทั้งนี้ อาจเป็นผลจากการที่ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา และภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงเกินกว่าร้อยละ 90 ซึ่งเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อทั้งสิ้น ทำให้ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2566 โดยการให้ส่วนลดเงินสดโดยการลดราคาห้องชุดลงเพื่อกระตุ้นยอดขาย และให้ของแถมซึ่งมีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 72.4 และยังมีข้อสังเกตเพิ่มเติมว่า เป็นการลดราคาของโครงการเก่าที่เปิดขายมาก่อนปี 2564 เนื่องจากต้นทุนการผลิตยังคงต้นทุนเดิมที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับขึ้น ค่าแรงงานยังไม่ปรับตัวขึ้น
ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 3 ปี 2566 เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่า
พื้นที่กรุงเทพฯ ราคาห้องชุดมีค่าดัชนีเท่ากับ 158.1 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ราคาห้องชุดยังเป็นทิศทางที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 3 ปี 2566
พื้นที่ 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และ นนทบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 141.5 จุด ลดลงร้อยละ -2.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนได้ว่าราคาห้องชุดยังเป็นทิศทางชะลอตัวจากปีก่อน เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 แต่เริ่มเห็นทิศทางการปรับเพิ่มขึ้นของราคา
สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 38.4 เป็นของแถมเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 37.7 สำหรับรูปแบบการส่งเสริมการขายเป็นการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วนร้อยละ 35.3 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 34.7 และการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วนร้อยละ 26.4 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 27.5
