คำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดที่ยืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองขั้นต้นให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศกนั้น ถือว่าสร้างผลกระทบในวงกว้างชนิดที่เรียกว่าสั่นสะเทือนไปทั้งวงการก็คงไม่ผิดนัก เพราะเหตุผลหลักที่ศาลปกครองสูงสุดยังคงยืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองชั้นต้นก็คือ การที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ยินยอมให้บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จํากัด หรือบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ทู จํากัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ใช้ที่ดินที่เวนคืนมาเพื่อสร้างรถไฟฟ้ามาเป็นทางเข้าออกโครงการแอชตัน อโศกนั้น มิใช่เป็นไปเพื่อประโยชน์ของรฟม. และวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน การอนุญาตของรฟม.จึงมิอาจกระทําได้
เมื่อกระดุมเม็ดแรกคือที่ดินของรฟม.ไม่สามารถนำมาใช้เป็นทางเข้าออกของโครงการได้ เท่ากับว่าที่ดินที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศกซึ่งไม่ติดกับถนนจะไม่มีทางเข้า-ออกตามกฎหมายที่กำหนดให้ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร(ถนนอโศกมนตรี) จึงเป็นเหตุให้ต้องเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง!โครงการแอชตัน อโศก
อย่างไรก็ตาม ยังมีมุมมองของตุลาการศาลปกครองสูงสุดเสียงข้างน้อยที่เห็นต่างในประเด็นที่ดินเวนคืนของรฟม. โดยระบุว่า การที่รฟม.อนุญาตให้บริษัท อนันดาใช้ที่ดินเวนคืนเป็นทางเข้าออกของโครงการแอชตัน อโศกนั้น แม้จะเป็นไปเพื่อประโยชน์ในการประกอบธุรกิจ รวมทั้งผู้พักอาศัยในโครงการแอชตัน อโศก ที่จะมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินของรฟม. แต่โดยที่ที่ดินในส่วนนี้เดิมรฟม.ใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกลานจอดรถสถานีสุขุมวิท เมื่อรฟม.อนุญาตให้ใช้เป็นทางเข้าออกถนนอโศกมนตรีของโครงการแอชตัน อโศกแล้ว รฟม.ก็ยังคงใช้ประโยชน์ในที่ดินเป็นทางเข้าออกลานจอดรถสถานีสุขุมวิทดังเดิมในลักษณะเป็นการใช้ทางร่วมกันระหว่างประชาชนผู้มาใช้บริการลานจอดรถสถานีสุขุมวิทกับผู้พักอาศัยในโครงการแอชตัน อโศก จึงยังเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน
แต่สุดท้ายศาลปกครองสูงสุดเสียงข้างมากก็มีคำพิพากษายืนตามศาลปกครองชั้นต้น และเมื่อตีความจากคำพิพากษานี้เท่ากับว่า ที่ดินเวนคืนที่รฟม.หรือหน่วยงานใดๆ ก็ตามนำมาใช้ประโยชน์ที่ผิดวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนก็อาจจะทำไม่ได้เช่นกัน ซึ่งในข้อเท็จจริงยังมีโครงการลักษณะเดียวกันหรือลักษณะใกล้เคียงกับโครงการแอชตัน อโศกอยู่อีกมากมายหลายโครงการที่อาจจะผิดเหมือนๆ กัน
แน่นอนว่า ผลกระทบโดยตรงที่เกิดหลังโครงการแอชตัน อโศก ถูกเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างก็คือ ผู้บริโภคที่ซื้อและโอนห้องชุดในโครงการนี้ไปแล้ว 668 ยูนิต โดยมีจำนวนผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการรวม 580 ครัวเรือน เป็นลูกค้าคนไทย 438 ครัวเรือน และลูกค้าต่างชาติจาก 20 ประเทศ จำนวน 142 ครัวเรือน ที่ส่วนใหญ่อยู่อาศัยกันมามากกว่า 4 ปี โดยมีมูลค่าความเสียหาย 6,481 ล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าความเสียหายที่เกิดกับเจ้าของร่วม 5,653 ล้านบาท ซึ่งเงินส่วนใหญ่เป็นการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน และอีกกว่า 800 ล้านบาทที่เหลือเป็นส่วนของบริษัท อนันดา และผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่นก็คือ มิตซุย ฟูโดซัง ในสัดส่วน 51:49
แม้ว่าบริษัท อนันดา จะพยายามดึงลูกบ้านโครงการแอชตัน อโศก มาเป็นแนวร่วมในฐานะที่เป็นผู้เสียหายเหมือนกัน โดยขอเวลา 14 วัน เพื่อหาทางออกร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นกรุงเทพมหานครในฐานะผู้ออกไปอนุญาต และรฟม.ในฐานะที่ให้ใช้ที่ดินเป็นทางผ่าน โดยให้ผลประโยชน์ตอบแทนเป็นการสร้างอาคารจอดรถมูลค่า 97 ล้านบาท แต่เชื่อว่าลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่เอาด้วยและต้องการให้บริษัท อนันดา รับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นกับตัวลูกบ้านในฐานะผู้ซื้อโครงการมากกว่า และต่างมีท่าทีไม่พอใจที่บริษัท อนันดา ยังไม่ได้แสดงความรับผิดชอบใดๆ ออกมา
ข้อขัดแย้งนี้จะนำไปสู่การฟ้องร้องที่จะเกิดขึ้นมากมายทั้งตัวลูกบ้านกับบริษัท อนันดา ธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อกับลูกบ้าน และบริษัท อนันดา กับกรุงเทพมหานคร และรฟม.ในฐานะผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการอนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร
แม้ว่าผู้ว่ารฟม.จะออกตัวแรงแบบถีบหัวเรือส่งมาแล้วว่า รฟม.ไม่เกี่ยวและไม่ต้องมาร่วมรับผิดชอบกับเรื่องนี้ เพราะศาลไม่ได้เพิกถอนใบอนุญาตของรฟม.ที่ใช้เป็นทางผ่าน แต่ศาลเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ดังนั้นบริษัท อนันดาจะต้องไปหาทางออกกับกทม.ไม่เกี่ยวกับรฟม.และปัจจุบันรฟม.ยังไม่ได้รับเงินค่าตอบแทนจำนวน 97 ล้านบาทตามที่บริษัทระบุ และจะไม่ขอรับด้วย
แต่ถ้าหากย้อนกลับไปในช่วงที่บริษัท อนันดาได้ที่ดินแปลงนี้มาซึ่งเป็นช่วงที่รัฐบาลในยุคนั้นสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า และบริเวณรอบสถานีในรูปแบบ TOD: Transit Oriented Development รฟม.เป็นหน่วยงานหนึ่งที่รับลูกนโยบายดังกล่าวมาส่งเสริมสนับสนุนเอกชนให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอบสถานีรถไฟฟ้า เป็นการสนับสนุนให้เกิดการเดินทางโดยระบบรางแทนการใช้รถยนต์ แอชตัน อโศก เป็นหนึ่งในโครงการที่ขอใช้ที่ดินของรฟม.เป็นทางผ่านเข้าออกโครงการ เพื่อประโยชน์ในการพัฒนาโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งในคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดก็ได้กล่าวถึงอย่างชัดเจน เป็นต้นว่า…
บริษัท อนันดาได้ขออนุญาตรฟม.ย้ายทางเข้าออกจากด้านเดิมที่ติดกับปล่องระบายอากาศซึ่งมีความกว้าง 6.40 เมตร เป็นด้านติดสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ และขอขยายขนาดความกว้างของทางเข้าออกเพิ่มเติมอีก 6.50 เมตร เมื่อรวมแล้วทางเข้าออกจะมีความกว้าง 13 เมตร ทําให้สามารถก่อสร้างโครงการได้ตามกฎหมายและหลักการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวตั้งในเมืองใหญ่ รฟม.ได้พิจารณาคําขอของผู้ร้องสอดแล้วเห็นว่าถูกต้องครบถ้วนตามขั้นตอนและเงื่อนไข ซึ่งคณะกรรมการรฟม.ได้อนุมัติเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2557 พร้อมกับคิดค่าตอบแทนการใช้พื้นที่เป็นเงิน 97 ล้านบาท โดยให้ทางบริษัท อนันดา ก่อสร้างเป็นอาคารจอดรถพร้อมพื้นที่ใช้สอยตามความเหมาะสมในงบประมาณที่ไม่ต่ำกว่า 97 ล้านบาท
อีกทั้งการที่ รฟม.อนุญาตให้บริษัท อนันดาหรือผู้ประกอบการรายอื่นใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกยังเป็นการดําเนินการที่สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองใหญ่ หรือศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ซึ่งที่อยู่อาศัยหรือการใช้ที่ดินจะพัฒนาไปแนวตั้งหรือแนวสูง และยังเป็นการเพิ่มจํานวนผู้ใช้บริการหรือผู้โดยสารให้แก่รฟม.โดยตรง เนื่องจากผู้อยู่อาศัยในโครงการแอชตัน อโศกประมาณ 3,000 คน ไม่รวมผู้มาติดต่อมีความต้องการใช้บริการรถไฟฟ้าของรฟม.ในการเดินทาง เป็นการเกื้อหนุนต่อกิจการของ รฟม.ที่จะมีผู้โดยสารเพิ่มมากขึ้นด้วย
จากคำให้การในคำพิพากษา แม้ว่ารฟม.จะบอกว่าไม่เกี่ยวเนื่องจากศาลไม่ได้เพิกถอนใบอนุญาตใช้เป็นทางผ่าน แต่การอนุญาตนั้นผิดวัตถุประสงค์ของการเวนคืนจึงเป็นเหตุตั้งต้นให้ต้องเพิกถอนใบอนุญาต ซึ่งทางบริษัท อนันดาเคยยืนยันว่าได้เคยสอบถามทางรฟม.ถึงการนำที่ดินรฟม.มาใช้ประโยชน์เป็นทางผ่าน เพื่อนำมาประกอบการขออนุญาตก่อสร้างนั้นสามารถทำได้ รวมถึงสอบถามขอความเห็นไปยังหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้องก่อนจะดำเนินการอีกไม่น้อยกว่า 7 หน่วยงานก็ได้รับคำตอบเดียวกันจึงตัดสินใจเดินหน้าต่อ
ยกตัวอย่างเช่น บริษัท อนันดาได้มีหนังสือลงวันที่ 28 ตุลาคม 2557 หารือกรมโยธาธิการและผังเมืองว่า ที่ดินที่ประสงค์จะใช้เป็นที่ตั้งอาคารสอดคล้องกับข้อ ๒ ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือไม่ ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองมีหนังสือ ที่ มท ๐๗๑๐/๑๓๖๒๕ ลงวันที่ 1 ธันวาคม 2557 ตอบข้อหารือว่า
ที่ดินที่จะใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคาร ขนาดใหญ่พิเศษ แม้จะไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะก็ตาม แต่หากมีที่ดินแปลงอื่นที่สามารถใช้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะสําหรับอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษนั้นได้ตลอดตราบที่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตั้งอยู่ และรถดับเพลิงสามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้โดยสะดวก ถือว่าเป็นไปตามเจตนารมณ์ของข้อ 2 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แล้ว
เมื่อที่ดินของบริษัทมีเขตติดต่อกับที่ดินของรฟม.ที่ยินยอมให้โครงการใช้เป็นทางผ่านเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ (ถนนอโศกมนตรี) ได้ โดยมีที่ดินที่ติดต่อกับถนนอโศกมนตรีตามแบบที่ยื่นแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาคาร มีความกว้าง 13 เมตร จัดให้เป็นผิวจราจรและทางเท้ายาวต่อเนื่องกันตลอดถึงบริเวณที่ตั้งอาคาร สามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวก และถนนอโศกมนตรีมีความกว้างของเขตทาง 27.70 ถึง 30 เมตร จึงถูกต้อง
นอกจากนี้ ยังมีข้อเท็จจริงในลักษณะเดียวกันนี้ คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในการพิจารณาอุทธรณ์ของบริษัท ศรีวรา เรียล เอสเตท กรุ๊ป จํากัด (มหาชน) ได้ขอหารือข้อกฎหมายตามข้อ 2 ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งคณะกรรมการกฤษฎีกาได้ตอบข้อหารือว่า ที่ดินในลักษณะนี้สามารถใช้ก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษได้
แต่สุดท้ายคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดถือเป็นที่สุด โครงการแอชตัน อโศกจึงถูกสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างในที่สุดกลายเป็นบทเรียนราคาแพงให้กับผู้พัฒนาโครงการ ผู้บริโภค และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ที่ยังหาทางออกไม่ได้ในขณะนี้ แม้ว่าจะมีข้อเสนอในการแก้ไขปัญหาเพื่อให้โครงการไปต่อได้ เช่น การหาที่ดินเป็นทางออกทางอื่นๆ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย และถึงแม้จะได้ที่ดินมา คำถามที่ตามมาคือ การขอออกใบอนุญาตย้อนหลังนั้นกระทำได้หรือไม่
สำหรับผลกระทบที่เกิดขึ้นกับการถูกเพิกถอนใบอนุญาตของโครงการแอชตัน อโศกมีในหลายแง่มุมด้วยกัน ได้แก่
-ผลกระทบที่เกิดกับผู้บริโภคเกือบ 600 ครัวเรือนที่ตัดสินใจซื้อด้วยความเชื่อมั่นต่อบริษัทซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ มอบความไว้วางใจว่าได้ดำเนินการอย่างถูกต้องแล้ว แต่สุดท้ายกลับเป็นการซื้อที่สูญเปล่า นอกจากนี้ยังเป็นการทำลายความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทั้งที่เป็นคนไทยและต่างชาติต่อระบบราชการไทยที่ไม่ได้มีหลักประกันเลยว่ากระบวนการในการขออนุญาตต่างๆ นั้นจะทำให้ได้สินค้าและบริการตามสัญญาที่ตกลงกันไว้
-ผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนของบริษัททั้งในประเทศและต่างประเทศ ที่จะถูกตั้งคำถามถึงความถูกต้อง โปร่งใส ตรงไปตรงมา ในทุกขั้นตอนของการขออนุญาต รวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ TOD ที่จะต้องไปเกี่ยวพันกับที่ดินของรัฐอาจจะกลายเป็นของแสลงที่ไม่มีใครกล้าลงทุน
-ผลกระทบที่อาจเกิดกับโครงการที่ทำในลักษณะเดียวกันอีกกว่า 10 โครงการ และโครงการที่ทำในลักษณะใกล้เคียงกันอีกเป็น 100 โครงการ
-ผลกระทบต่อสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อโครงการที่อาจจะเกิดปัญหาได้ในอนาคต เมื่อกลายเป็นสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกันมูลค่าหลายพันล้านบาท
สุดท้ายบริษัท อนันดา ในฐานะผู้พัฒนาโครงการจะต้องหาทางจบเรื่องนี้ให้ได้ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ที่สำคัญที่สุดคือความชัดเจนกับความรับผิดชอบต่อตัวลูกค้าแม้ว่าจะต้องยอมรับกับความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อน โดยอาจจะเสนอทางเลือกให้ลูกค้า เช่น เปลี่ยนโครงการ หรือคืนเงินจอง-เงินผ่อน-ชำระเงินกู้กับสถาบันการเงิน ส่วนในทางคดีจะไปฟ้องไล่เบี้ยกับใครได้บ้างก็ว่ากันตามกระบวนการของกฎหมาย สำหรับตัวโครงการในระหว่างกระบวนการทางกฎหมายก็อาจนำมาปล่อยเช่าระยะสั้นเพื่อบรรเทาความเสียหายที่เกิดขึ้นได้บ้าง
บทสรุปของโครงการแอชตัน อโศก จึงถือเป็นบทเรียนราคาแพงให้กับบริษัท อนันดา รวมถึงบริษัทอสังหารายอื่นๆ กับความเสี่ยงด้านกฎหมายที่เกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ และสุดท้ายกลายเป็นผู้บริโภคที่เป็นผู้รับเคราะห์กรรม จากการซื้อที่อยู่อาศัยที่วันนี้แทบจะไม่มีหลักประกันใดๆ ให้ได้มั่นใจ นอกจากการสวดมนต์ภาวนาให้ได้บ้านสมปรารถนาเท่านั้น
