พราว เรียล เอสเตท ใช้เงินก้อนโตถึง 1,735 ล้านบาท ซื้อคอนโด 2 โครงการมูลค่ารวม 8,623 ล้านบาท ของโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ดีลนี้นอกจากเหตุผลทางธุรกิจแล้วยังมีที่มาที่ไปเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของพราวxโนเบิลที่ทำให้การเจรจาธุรกิจราบรื่นและลงเอยกันด้วยดี
นายธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ย้อนความให้ฟังเมื่อครั้งเดินออกจากโนเบิลก็ได้มาร่วมงานกับ 2 พี่น้อง พราวพุธและพสุ ลิปตพัลลภ ในยุคเริ่มต้นของ พราว เรียล เอสเตท ก่อนจะกลับมาบริหารโนเบิลจนถึงปัจจุบัน ความสัมพันธ์ของทั้ง 3 จึงเป็นทั้งเพื่อนร่วมงานและเป็นเหมือนพี่เหมือนน้องกันมาตลอด ความไว้เนื้อเชื่อใจระหว่างกันทำให้ดีลใหญ่จบง่ายขึ้นและ win win กันทั้ง 2 ฝ่าย
พราว เรียล เอสเตท ต้องการการเติบโตที่ก้าวกระโดด ในขณะที่ Backlog ที่จะสร้างการรับรู้รายได้ปัจจุบันมีอยู่แค่ 2,180 ล้านบาท การได้โครงการมาเพิ่มอีก 2 โครงการ ที่จะทยอยรับรู้รายได้ในปี 2567-2568 จะผลักดันให้พราวมี Backlog แตะ 10,000 ล้านบาท เป็นการ shortcut เป้าหมายทางธุรกิจให้สั้นลง
“ความร่วมมือกันครั้งนี้ถือเป็นสร้างการเติบโตแบบก้าวกระโดดของบริษัท ผลักดันให้รายได้แตะ 10,000 ล้านบาท ในปี 2569 จากเป้าหมายที่วางไว้เดิมที่ 4,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังเป็นการขยายฐานทุน เพิ่มขีดความสามารถทางการเงินและศักยภาพของบริษัทพร้อมสร้างโอกาสการเติบโต (Scale Up) อย่างยั่งยืน และติดอันดับ Top10 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศในอีก 5 ปีข้างหน้า” นายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)
พราว เรียล เอสเตท จะใช้เงินลงทุน 1,735 ล้านบาท เพื่อซื้อหุ้นสามัญ ของบริษัท คูคต สเตชัน อัลไลแอนซ์ จำกัด และ บริษัท พระราม 9 อัลไลแอนซ์ จำกัด ในสัดส่วน 100% จาก บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) และบริษัท ทีเอ็นแอล อัลไลแอนซ์ จำกัด ซึ่งทั้ง 2 บริษัทดำเนินงานพัฒนาใน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการนิว ดิสทริค อาร์ 9 ที่ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 83% คาดรับรู้รายได้ภายในปี 2568 และโครงการนิว ครอส คูคต สเตชัน เฟสที่ 1 ที่มียอดขายแล้ว 100% และคาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในต้นปี 2567 โดยทั้ง 2 โครงการมีมูลค่ารวม 8,623 ล้านบาท
นอกจากเงินที่จะต้องจ่ายให้กับทางโนเบิล 1,735 ล้านบาทแล้ว พราวยังต้องรับภาระสินเชื่อของทั้ง 2 โครงการอีกประมาณ 3,000 ล้านบาท และต้องเติมเงินสำหรับพัฒนาโครงการต่อให้เสร็จโดยบริษัทเตรียมนำเสนอต่อที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น เพื่อระดมทุนจำนวน 2,490 ล้านบาท แบ่งเป็น การออกหุ้นเพิ่มทุนให้กับผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัทในอัตราส่วน 1.80 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่ ในราคา 1.75 บาทต่อหุ้น รวมมูลค่าไม่เกิน 624 ล้านบาท และส่วนที่เหลือเป็นเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อเป็นเงินทุนและเสริมสภาพคล่องในการดำเนินงานอีกประมาณ 1,890 ล้านบาท
ขณะที่ โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ก็สามารถ shortcut การพัฒนาทั้ง 2 โครงการให้สั้นลง แม้ว่า เงินที่ได้จากการขายทั้ง 2 โครงการจะไม่เท่ากับเงินที่ได้รับหากรันโครงการต่อจนจบก็ตาม แต่เมื่อบวกลบคูณหารกันแล้วดีลนี้โนเบิลก็ win เช่นกัน โดยคอนโดทั้ง 2 โครงการพัฒนาภายใต้บริษัทร่วมทุนระหว่างโนเบิลกับทีเอ็นแอล อัลไลแอนซ์ ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯของบริษัท ธนูลักษณ์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งธุรกิจหลักจริงๆ แล้วเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายเสื้อผ้าสำเร็จรูปและเครื่องหนังทั้งสุภาพบุรุษ สุภาพสตรี และเด็ก มีผู้ถือหุ้น 2 รายใหญ่ คือ สหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง และบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ที่เข้ามาร่วมลงทุนกับโนเบิลในฐานะ investor ผ่านบริษัทลูกของธนูลักษณ์ซึ่งก็คือ ทีเอ็นแอล อัลไลแอนซ์
“ดีลนี้เป็นแผนที่เราวางกันไว้ตั้งแต่ต้น ไม่ได้เกิดจากปัญหาทางการเงินแต่อย่างใด โดยการขายทั้ง 2 โครงการภายใต้บริษัทร่วมทุนเป็นไปตามกลยุทธ์การสร้างอัตราส่วนผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงที่สุด (Maximize Return on Equity (ROE) & Internal Rate of Return (IRR) ) จากการลดระยะเวลาการถือครองและรับรู้กำไรที่สมเหตุสมผล และเป็นจังหวะที่เหมาะสมสำหรับการต่อยอดธุรกิจภายใต้การเป็น Strategic Partner ร่วมกันของทั้ง 2 บริษัท ซึ่งจากการร่วมมือในครั้งนี้จะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มสู่การต่อยอดและการเติบโตให้กับโนเบิลและพราวในอนาคต โดยที่โนเบิลมีแผนที่จะเข้าไปถือหุ้นในพราวเพื่อสร้างความมั่นใจและร่วมกันในการพัฒนาโครงการจากดีลนี้ และอาจจะมีโครงการอื่นๆ ต่อไปในอนาคต” นายธงชัยกล่าว
ทั้งนี้ มูลค่าขายของทั้ง 2 โครงการถือเป็นการขายในมูลค่าที่สร้างผลตอบแทนที่ดีทั้งในแง่ของกำไรที่รับรู้ได้และกระแสเงินสดที่ได้กลับมา รวมถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่จะได้รับมากขึ้นจากอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ที่สูงขึ้น หากเทียบกับการถือครองจนจบโครงการในฐานะเป็นผู้บริหารโครงการร่วมทุน ทำให้มองว่าการขายในช่วงนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมและสามารถนำเงินสดมาหมุนเวียนเพื่อนำไปลงทุนในโครงการใหม่ๆ ที่จะได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นในอนาคต รวมถึงยังเป็นการปรับปรุงโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอีกด้วย และคาดว่าบริษัทจะสามารถบันทึกกำไรพิเศษจากการขายทั้ง 2 โครงการเป็นเงินประมาณ 400-500 ล้านบาท ในไตรมาส 3/2566
นอกจากนี้ การขายโครงการดังกล่าวยังเป็นการปรับ Portfolio ของโครงการร่วมทุนเพื่อที่จะเพิ่มโครงการร่วมทุนใหม่ๆ ในอนาคต ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีโครงการร่วมทุนกับ TNLA รวมทั้งสิ้น 13 โครงการ มูลค่ารวม 34,800 ล้านบาท ขณะเดียวกัน บริษัทยังคงทำหน้าที่เป็นผู้บริหารโครงการในบทบาทเดิม ซึ่งโครงการจะถูกบริหารภายใต้บริษัทเช่นเดิมทุกประการ รวมถึงชื่อโครงการ การก่อสร้างตามข้อผูกพันเดิมกับลูกค้าตามรายละเอียดที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย รวมไปถึงการบริหารโครงการหลังการขายและการรับประกันผลงานการก่อสร้างเพื่อให้ไม่มีผลกระทบใดๆ กับลูกค้า
คงต้องรอดูกันต่อว่าบริษัทพี่น้องโนเบิล-พราวจะมีดีลเด็ดๆ อะไรออกมาอีกในอนาคต ซึ่งเท่าที่มีการพูดคุยหยอดๆ กันไว้ เป้าหมายต่อไปก็อาจจะเป็นโครงการนิว ครอส คูคต สเตชัน เฟสที่ 2 ส่วนจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ก็ต้องคอยติดตามกันต่อไป
