แคปปิตอล วัน เร่งขยายพอร์ตบริหารโครงการอสังหาฯทะลุ 5 หมื่นล้าน หลังตลาดต่างชาติเริ่มคัมแบ็คลงทุนอสังหาฯไทย เผยกลุ่มทุนซาอุฯขยับกว้านซื้อคอนโด-โรงแรม แนะรัฐบาลใหม่ดูแลดอกเบี้ยซื้อบ้าน
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับตัวดีขึ้นทั้งตลาดในประเทศและต่างประเทศ จำนวนลูกค้าต่างประเทศทั้งในโซนยุโรปและสหรัฐอเมริกาเพิ่มมากขึ้น หลังจากสถานการณ์โควิดคลี่คลายลง
ส่วนตลาดในประเทศยังมีปัญหาหลักๆ อยู่ที่เรื่องความสามารถในการซื้อ ความสามารถในการผ่อนชำระต่ำ มีรายได้ต่ำกว่ารายจ่ายเกินไป เนื่องจากมีภาระหนี้สินที่ยังคงเป็นปัญหาอยู่ โดยตลาดอสังหาฯในกลุ่มฐานระดับราคา 2-3 ล้านบาท ประสบปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อ โดยพบว่า ตัวเลขการปฎิเสธสินเชื่ออยู่ในอัตราสูง ซึ่งกลุ่มนี้มีส่วนแบ่งตลาดถึงร้อยละ 40 ของทั้งตลาดรวมทั้งประเทศ ประกอบกับ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมีผลต่อค่างวดในการผ่อนเงินกู้สูงขึ้น จะกลายเป็นเรื่องที่ยากขึ้นไปอีกในการขอสินเชื่อ
ขณะที่ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ประมาณกลางปี 2565 ราคาปรับลดลงมาบ้างประมาณ 10% เนื่องจากผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้าคงค้างเพื่อสร้างกระแสเงินสดเข้ามา โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมราคา 2-5 ล้านบาท แม้จะมีการปรับราคาลดลงแต่ก็ช่วยไม่ได้มาก เพราะความสามารถในการซื้อมีจำกัด เนื่องจากตัวเลขหนี้ภาคครัวเรือนอยู่ในระดับสูง
“จากกลุ่มลูกค้าของแคปปิตอล วัน ที่จับตลาดอยู่ประมาณกลุ่ม B+ และ A กลุ่มนี้ไม่มีปัญหา มีผลต่อตลาดเป็นส่วนน้อยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 ของทั้งตลาด แต่หากโฟกัสตลาดหลักๆ กลุ่มฐานใหญ่ราคา 2-5 ล้านบาท ที่ยังเป็นปัญหา มีเรื่องอัตราดอกเบี้ย และความสามารถในการผ่อนชำระอยู่” นายวิทย์กล่าว
นายวิทย์ กล่าวอีกว่า สำหรับเป้าหมายการดำเนินธุรกิจปี 2566 บริษัทมีแผนบริหารโครงการทั้งในประเทศและขยายฐานลูกค้าต่างชาติให้มากขึ้น โดยคาดว่าในปีนี้จะมีมูลค่าโครงการที่บริษัทเข้าไปบริหารสู่ระดับ 50,000 ล้านบาท จากปัจจุบันบริหารอยู่ 20 โครงการ มูลค่าประมาณ 30,000-40,000 ล้านบาท ล่าสุดได้เซ็นสัญญาการบริหารโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่มูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาทไปแล้ว และยังมีอีก 4-5 โครงการที่อยู่ระหว่างการเจรจา
ในส่วนของตลาดต่างประเทศ ปีนี้จะให้น้ำหนักและรุกหนักเจาะลูกค้าต่างชาติมากขึ้น โดยวางเป้าที่จะเพิ่มรายรับจากต่างประเทศในปีนี้ให้สู่ระดับร้อยละ 50 ซึ่งเป็นเป้าเติบโตที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ที่มีรายรับจากตลาดต่างประเทศประมาณร้อยละ 40 และลดลงช่วงที่เกิดโควิด-19 มาอยู่ที่ร้อยละ 15 โดยกลยุทธ์ที่จะผลักดันไปสู่เป้าหมาย คือ ในเรื่องการขยายสาขา โดยวางแผนอีก 2 เดือนข้างหน้าจะเปิดสาขาเพิ่มในประเทศฮ่องกง ทำตลาดที่ประเทศจีนมากขึ้น ขยายฐานลูกค้าในประเทศอินเดีย และเพิ่มฐานลูกค้าในประเทศซาอุดิอาระเบียให้มากขึ้น
ทั้งนี้นายวิทย์ ยังกล่าวยังได้ถึงความเคลื่อนไหวของกลุ่มลูกค้าต่างชาติและพฤติกรรมการซื้อที่เปลี่ยนไปด้วยว่า ตลาดของกลุ่มต่างชาติปรับดีขึ้น ทั้งจากฮ่องกง จีน เมียนมาร์ กัมพูชา และสหรัฐอเมริกา ยังคงต้องการกลุ่มราคาคอนโดมิเนียม 4-5 ล้านบาท ซึ่งโซนสุขุมวิท เป็นทำเลที่ต่างชาตินิยมและชื่นชอบ และหากลงลึกถึงเซ็กเมนต์ของต่างชาติแล้ว จะพบว่า ทั้งชาวเมียนมาร์และจีน มีการมองหาห้องชุดราคาแพง ซึ่งก็สอดรับกับสินค้าที่บริษัทแคปปิตอล วัน บริหารโครงการอยู่
ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าชาวจีนมองหาห้องเพนท์เฮ้าส์ ประมาณเฉลี่ย 20-50 ล้านบาท และเท่าที่ได้รับข้อมูลจากเอเจนต์ในจีนก็พบว่า มีชาวจีนที่มีความสนใจห้องชุดราคา 100 ล้านบาทด้วยเช่นกัน ส่วนผู้ซื้อชาวเมียนมาร์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจมีกิจการอยู่ในเมียนมาร์ ต้องการมีบ้านหลังที่สองในประเทศไทย เป็นคอนโดมิเนียมทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า, สถานทูต ,ห้างสรรพสินค้าและใกล้มหาวิทยาลัย เนื่องจากชาวเมียนมาร์มีการส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษาในประเทศไทย คอนโดมิเนียมที่ขายให้กับชาวเมียนมาร์จะอยู่ในกลุ่มราคา 2-20 ล้านบาท
สำหรับชาวอินเดีย เป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาค่อนข้างมาก หลังจากมีการเปิดประเทศ โดยเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อดี และนิยมที่จะซื้อคอนโดมิเนียมที่เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี ระดับราคาไม่เกิน 2-4 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีลูกค้าจากซาอุดิอาระเบียที่เริ่มสนใจเข้าซื้ออสังหาฯในประเทศไทย โดยทางเคลเลอร์ วิลเลี่ยมได้เข้าไปเปิดตลาดที่ซาอุดิอาระเบียมาได้ปีกว่า เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการขยายการลงทุนที่มีทั้งแบบกองทุน และบุคลล เป็นต้น โดยไม่การกำหนดเพดานในเรื่องของงบลงทุน เน้นเรื่องผลตอบแทนการลงทุน และจากที่ได้เจรจากับลูกค้าชาวซาอุดิอาระเบีย ส่วนใหญ่ต้องการซื้อทั้งอาคาร ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือโรงแรม ตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และ พัทยา เป็นต้น
“ปัจจุบัน เคลเลอร์ วิลเลี่ยมมีดีลในการซื้อโรงแรมให้ลูกค้านักลงทุนซาอุดิอาระเบียอยู่ 3 โครงการที่ ภูเก็ต มูลค่ารวมราว 6,000 ล้านบาท โดยคาดว่ากลางปี 2566 จะจบดีลได้ 1 รายการ มูลค่าราว 3,000 ล้านบาท” นายวิทย์กล่าว
ส่วนการลงทุนจากสหรัฐอเมริกาก็เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวที่มากขึ้น ส่วนหนึ่งอาจจะะเป็นเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเข้าสู่ Over Priced ซึ่งนักลงทุนจะสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต และ สมุย ราคาราว 8 แสนดอลลาร์สหรัฐ ไปจนถึง 2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณราว 70 ล้านบาท
ขณะที่การลงทุนจากสิงคโปร์เท่าที่ทราบการซื้อเริ่มน้อยลง อาจจะเป็นเพราะว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ปรับตัวดีขึ้นมากหลังช่วงโควิด ทำให้นักลงทุนชาวสิงคโปร์สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ การเคลื่อนเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจจะลดน้อยลง
นอกจากนี้ นายวิทย์ยังให้ความเห็นถึงสถานการณ์ทางการเมืองของไทยว่า ความชัดเจนในการจัดตั้งรัฐบาลใหม่มีส่วนสำคัญและมีผลกระทบค่อนข้างสูงเกี่ยวกับความมั่นใจของผู้ที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งชาวต่างชาติในการเข้ามาลงทุนค่อนข้างสูง ทั้งนี้ ไม่ว่าจะพรรคไหนได้จัดตั้งรัฐบาล ขอให้มีเสถียรภาพของรัฐบาลและการกำหนดแนวทางจะต้องชัดเจน เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับระบบเศรษฐกิจโดยรวม
ส่วนการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็น 450 บาท จริงๆ แล้วมองว่าเป็นปัจจัยบวกมากกว่า เป็นการขยับขึ้นของรายได้ถึงร้อยละ 20 และแม้ Cost ที่เพิ่มขึ้น เช่น การก่อสร้าง 1 โครงการ สัดส่วนค่าแรงที่เพิ่มขึ้นของผู้รับเหมาค่อนข้างน้อย อัตราเงินเฟ้อคงขึ้นบ้างแต่คงไม่ขึ้นถึง 5%
สิ่งที่อยากฝาก ณ ปัจจุบัน ให้ดูต่อไป คือ อัตราดอกเบี้ยซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อจะทำอย่างไรที่จะ Balance และพยายามขึ้นอัตราดอกเบี้ยในระดับที่เหมาะสม นอกจากนี้ ควรจะหามาตรการการตรึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกจากภาครัฐ เป็นต้น
ส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว ทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่จะสิ้นสุดในสิ้นปี 2566 อยากฝากไว้ว่า อย่าให้ผู้บริโภคเกิดความเคยชินในการให้นโยบายที่กระตุ้นตลาด ถ้ากระตุ้นแบบเดิมจะกลายเป็นความเคยชินไปแล้ว ยาก็ไม่ได้ผลถ้าอยากจะกระตุ้นควรจะคิดนโยบายใหม่ๆ
