ตลาดคอนโดสำหรับชาวต่างชาติเริ่มฟื้นตัว ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยปี 65 ยอดโอนรวมกว่า 1.1 หมื่นหน่วย มูลค่า 5.9 หมื่นล้าน โต 49% จีนยังครองแชมป์แม้ยอดโอนลดลง ราคาไม่เกิน 3 ล้าน กทม.-ชลบุรี ยังขายดีอันดับหนึ่ง คาดปี 2566 ฟื้นตัวต่อเนื่อง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศในปี 2565 ว่า การโอนห้องชุดขอคนต่างชาติสะสมมีจำนวน 11,561 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 41.0 มูลค่ารวม 59,261 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 49.2 โดยมีพื้นที่โอนรวม 530,430 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 49.3 แสดงให้เห็นว่า ตลาดห้องชุดสำหรับคนต่างชาติในภาพรวมมีทิศทางที่น่าจะมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว และการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงก่อนหน้าได้มีการรับโอนอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีแรงซื้อใหม่จากชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้ซื้อชาวจีน
ขณะที่ในไตรมาส 4 ปี 2565 มีหน่วยโอนห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศจำนวน 3,780 หน่วย เพิ่มร้อยละ 82.3 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในเชิงจำนวนหน่วยนับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 และเป็นจำนวนหน่วยที่สูงสุดในรอบ 16 ไตรมาส นับจากไตรมาส 1 ปี 2562 และยังมีจำนวนหน่วยที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในช่วง 2 ปี ที่เกิดโควิด-19 (ปี 2563-2564) ที่มีจำนวน 2,092 หน่วย/ไตรมาส ถึงร้อยละ 80.7
สำหรับมูลค่าการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศในไตรมาส 4 ปี 2565 มีจำนวน 19,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 95.8 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นมูลค่าที่สูงต่อเนื่องจากไตรมาส 3 ปี 2565 และเป็นมูลค่าที่สูงสุดในรอบ 20 ไตรมาส นับจากไตรมาส 1 ปี 2561 และยังเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยมูลค่าการโอนในช่วง 2 ปี ที่มีการแพร่ระบาดของ โควิด-19 ที่มีมูลค่าเพียงไตรมาสละ 9,979 ล้านบาท/ไตรมาส
ส่วนพื้นที่โอนห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 170,942 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 85.7 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนพื้นที่สูงสุดในรอบ 20 ไตรมาส นับจากไตรมาส 1 ปี 2561 และยังเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยการโอนในช่วง 2 ปี ที่มีการระบาดของ โควิด-19 ที่มีพื้นที่เพียง 90,316 ตารางเมตร/ไตรมาส
สัดส่วนการโอนของต่างชาติเพิ่มขึ้น
ในไตรมาส 4 ปี 2565 มีสัดส่วนหน่วยโอนห้องชุดให้คนต่างชาติร้อยละ 11.5 เพิ่มสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 7.7 เพียงเล็กน้อย ขณะที่มูลค่าโอนห้องชุดให้คนต่างชาติมีสัดส่วนร้อยละ 21.1 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีสัดส่วนร้อยละ 13.8 อยู่มากพอสมควร ส่วนพื้นที่ห้องชุดที่มีการโอนให้คนต่างชาติมีสัดส่วนร้อยละ 14.9 เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนมีสัดส่วนร้อยละ 9.8
ห้องชุดมือสองทดแทนมือหนึ่ง
ในไตรมาส 4 ปี 2565 มีการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วนร้อยละ 66.2 : 33.8 และพบว่าห้องชุดมือสองมีการโอนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วนร้อยละ 72.9 : 27.1 พบว่า ห้องชุดมือสองมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และในส่วนพื้นที่ที่มีมูลค่าการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วนร้อยละ 60.1 : 39.9 ซึ่งเป็นสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดมือสองมีการโอนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
การที่สัดส่วนการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดมือสองเพิ่มมากขึ้นทั้งจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ มีข้อสังเกตว่า คนต่างชาติอาจมีความต้องการห้องชุดมือสองในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ ห้องชุดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจาก จีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และฝรั่งเศส ตามลำดับ
ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ขนาด 31-60 ตร.ม.ขายดี
ในไตรมาส 4 ปี 2565 ห้องชุดที่มีการโอนให้คนต่างชาติมากที่สุดอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,812 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 47.9 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด รองลงมาคือ ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 968 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 25.6 และอีกร้อยละ 20.7 เป็นห้องชุดในระดับราคา 5.01-10 ล้านบาท ประกอบด้วย ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท จำนวน 440 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 11.6 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 345 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 9.1 และระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 215 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 5.7 ตามลำดับ
ทั้งนี้พบว่า ห้องชุดราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน
ส่วนขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติคือ ขนาดพื้นที่ 31-60 ตารางเมตร (ประเภท 1-2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนให้คนต่างชาติ จำนวน 1,842 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 48.7 รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 1,290 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 34.1 ถัดมาคือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตารางเมตร (2-3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวน 438 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 11.6 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 210 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 5.6 ตามลำดับ
เมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และขนาด 31-60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยที่โอนรวมกันสูงกว่าร้อยละ 80 ในแต่ละไตรมาส
จีนโอนลดลงแต่ยังครองแชมป์เหนี่ยวแน่น
ชาวจีน เป็นสัญชาติที่มีการโอนห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศมีการโอนห้องชุดให้ชาวจีนไปแล้วทั้งหมด 5,707 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 49.4 ของหน่วยทั้งหมด โดยมี 4 สัญชาติที่มีการโอนอันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 813 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 7.0 ถัดมาคือ สหรัฐอเมริกา จำนวน 542 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 4.7 สหราชอาณาจักร จำนวน 393 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 3.4 อับดับ 5 คือ ฝรั่งเศส จำนวน 351 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 3.0 ตามลำดับ
ทั้งนี้พบว่าตั้งแต่ปี 2561-2564 จำนวนหน่วยสะสมสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ จีน รัสเซีย สหราชอาณาจักร สหรัฐอเมริกา และ เยอรมัน ตามลำดับ แต่ในปี 2565 กลับพบว่า หน่วยสะสมสูงสุด 5 อันดับแรกเปลี่ยนแปลงดังนี้ จีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และฝรั่งเศส ตามลำดับ ซึ่งจะเห็นได้ว่า 3 อันดับแรกไม่มีการเปลี่ยนแปลง
ในส่วนของมูลค่าการโอนห้องชุดทั่วประเทศให้คนต่างชาติทั่วประเทศในปี 2565 พบว่ามีการโอนห้องชุดให้ชาวจีน เป็นมูลค่าสูงสุด จำนวน 29,038 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 49.0 ของมูลค่าทั้งหมด ส่วน 4 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนรองลงมาคือ รัสเซีย จำนวน 2,682 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 4.5 ถัดมา คือ พม่า จำนวน 2,551 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 4.3 สหรัฐอเมริกา จำนวน 2,389 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 4.0 และฝรั่งเศส จำนวน 1,912 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 3.2 ตามลำดับ เป็นที่น่าสังเกตว่า ชาวพม่ามีมูลค่ารับโอนห้องชุดสะสมปี 2565 ติดลำดับ 1 ใน 5 นับตั้งแต่ไตรมาสก่อนหน้า
จากข้อมูลที่พบในปี 2565 มีข้อสังเกตว่า ผู้รับโอนห้องชุดชาวจีนมีจำนวน 5,707 คน คิดเป็น 49.4% และมีมูลค่า 29,038 ล้านบาท คิดเป็น 49.0% ของชาวต่างชาติที่โอนทั้งหมด ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสนใจว่า สัดส่วนการโอนห้องชุดของผู้ซื้อชาวจีนได้ปรับลดลงเหลือประมาณ 50% จากที่ในปีช่วงก่อนหน้าอยู่ที่ประมาณ 55-60% ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจาการดำเนินนโยบาย Zero-COVID ในประเทศจีน ทำให้การเดินทางของชาวจีนมีข้อจำกัดในช่วงที่ผ่านมา
รัสเซีย ยุโรป สหรัฐ และอาเซียน ยอดโอนเพิ่ม
ขณะที่กลุ่มผู้รับโอนในกลุ่มประเทศรัสเซีย ยุโรป และสหรัฐอเมริกาเริ่มมีสัดส่วนที่ปรับเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน และเป็นที่น่าสนใจอย่างมากอีกเช่นกันที่เราได้เห็นตัวเลขของหลายประเทศในกลุ่ม ASEAN ที่แม้ว่าจะมีจำนวนหน่วยและมูลค่าการซื้อไม่มากนัก แต่กลับมีสัดส่วนการโอนห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญ ดังเช่น ชาวเมียนมา กัมพูชา ลาว และเวียดนาม รวมถึงชาวมาเลเซียที่มีการเข้ามาซื้อห้องชุดไทยอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา
ปรากฏการณ์เช่นนี้ อาจกล่าวได้ว่าเป็นอานิสงส์ที่ได้รับจาการเปิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจของประเทศไทยและประเทศต่างๆ มากขึ้น ดังนั้นจึงอาจคาดการณ์ได้หลังจากจีนเปิดประเทศจะช่วยให้ตลาดอาคารชุดไทยสำหรับคนต่างชาติของไทยสามารถเติบโตได้อีกครั้งหนึ่ง
ทั้งนี้ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนมีขนาดเฉลี่ย 45.9 ตารางเมตร/หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 5.1 ล้านบาท/หน่วย หรือประมาณตารางเมตรละ 111,722 บาท สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนสูงสุด 10 ลำดับแรกในปี 2565 พบว่า ไต้หวันเป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนต่อหน่วยสูงสุดเฉลี่ย 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย และอินเดียเป็นสัญชาติที่โอนห้องชุดขนาดใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 76.9 ตารางเมตร ส่วนชาวจีนซึ่งเป็นสัญชาติที่มีการโอนห้องชุดมากที่สุด จะมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 5.1 ล้านบาท/หน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 39.2 ตารางเมตร/หน่วย
ห้องชุดกทม.-ชลบุรียังครองใจต่างชาติ
ในปี 2565 จังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯจำนวน 5,260 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 45.5 และชลบุรีจำนวน 3,567 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 30.9 ตามลำดับ โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึงร้อยละ 76.4 ของทั่วประเทศ
จากการประมวลภาพของการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติทั้งหมด ทำให้เราเห็นได้ว่า ในมิติของจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ เริ่มฟื้นตัวกลับมาแล้ว โดยเป็นการฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 แต่ยังคงต่ำกว่าช่วงที่ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของ โควิด-19 ทั้งนี้ มีข้อสังเกตต่อการเปลี่ยนแปลงนี้ว่า ตัวเลขการโอนเหล่านี้เป็นสิ่งสะท้อนการซื้อขายส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และแสดงให้เห็นว่าการซื้อขายห้องชุดที่ผ่านมาสามารถโอนได้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การซื้อขายห้องชุดใหม่ที่เปิดตัวใหม่ยังต้องพึ่งพาตลาดผู้ซื้อในประเทศเป็นหลัก แต่อาจจะมีปัจจัยบวกหากประเทศจีนมีการเปิดประเทศให้ชาวจีนมีการเดินทางระหว่างประเทศมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2566
