สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 และแนวโน้มในปี 2566 โดยระบุว่า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะไม่เหมือนเดิม รูปแบบจะเปลี่ยนไปในทุกทำเล การพัฒนาจะยากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5-15 ค่าก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้นร้อยละ 8-12 ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1-2 ล้วนเป็นปัจจัยกดดันให้ไม่สามารถพัฒนาบ้านในแบบที่ต้องการได้เหมือนเดิม
ผู้ประกอบการจะต้องเปลี่ยนมาพัฒนาตามกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า และต้องให้เกิดความพึงพอใจสูงสุดได้ แนวทางการพัฒนาโครงการในปี 2565-2566 ควรให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่พัฒนาเกินกำลังที่ผู้บริโภคจะซื้อได้ หาช่องว่างของตลาดที่มีความต้องการสูง หาสินค้าที่มาทดแทน เช่น บ้านแฝดมาทดแทนบ้านเดี่ยว บ้านทาวน์เฮ้าส์อิสระมาทดแทนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์หน้ากว้าง 7 เมตรมาทดแทนบ้านแฝด
นอกจากนี้ ยังต้องระมัดระวังเรื่องปริมาณบ้านที่จะพัฒนาด้วย ควรลดขนาดโครงการลง หรือแบ่งเฟส ไม่สร้างปริมาณมากเกินไป และในบางครั้งถ้ายอดขายไม่เป็นไปตามแผนธุรกิจที่วางไว้ การติดสินใจยกเลิกโครงการและคืนเงินลูกค้าก่อนเริ่มก่อสร้างอาจจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าพัฒนาไปแล้วแต่ก่อสร้างไม่เสร็จ
จากการสำรวจพบว่าพื้นที่ที่มีศักยภาพและน่าสนใจในการพัฒนาครึ่งปีหลัง 2565 และ ปี 2566 ดังนี้
บ้านเดี่ยว
-ระดับราคา 7-10 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา ประชาอุทิศ, เพชรเกษม, บางบัวทอง, รังสิต คลอง 1-5
-ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รามอินทรา, บางนา (กม.1-10), พระราม 2, ถ.ราชพฤกษ์, ถ.ชัยพฤกษ์, ถ.พรานนก-พุทธมณฑลสาย 4
-ระดับราคา 20-40 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา ถ.กรุงเทพกรีฑา (ตัดใหม่), บางนา (กม.1-10)
บ้านแฝด
-ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รังสิต คลอง 1-5, ถ.คลองหลวง, บางบัวทอง, ศาลายา
-ระดับราคา 5-7 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รามอินทรา, บางนา (กม.1-10), รามคำแหง 2, ประชาอุทิศ, เพชรเกษม, ถ.นครอินทร์, ถ.ราชพฤกษ์, ถ.บัวนครินทร์
ทาวน์เฮ้าส์
-ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รังสิต คลอง 1-5, ถ.คลองหลวง, เทพรักษ์, มีนบุรี, เทพารักษ์, แพรกษา, เพชรเกษม, ศาลายา, ราชพฤกษ์, บางบัวทอง
-ระดับราคา 3-4 ล้านบาท ทำเลที่มีโอกาสพัฒนา รามอินทรา, สายไหม, รามคำแหง 2, บางนา (กม.1-10), ถ. ประชาอุทิศ
ปัจจัยด้านลบที่ต้องจับตา
ทั้งนี้ การปรับนโยบายการเงินที่ช้าจะยิ่งเพิ่มความเสี่ยงให้เงินเฟ้อค้างอยู่ในระดับสูงและส่งผลให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าลง คาดการณ์ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นอีกในช่วงปลายปีนี้ และปรับขึ้นอีก 3-4 ครั้งในปีหน้า
ต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น จากค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าที่ดิน มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหมวดผลิตภัณฑ์เหล็กสูงขึ้นร้อยละ 10-15 ซึ่งยังคงปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีตสูงขึ้นร้อยละ 6-8
ขณะที่ ปริมาณโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 ที่เพิ่มขึ้นประมาณ 52,000 ยูนิต ส่งผลต่อการขาดแคลนวัสดุบางประเภทในอนาคต ส่วนค่าแรงขั้นต่ำมีโอกาสปรับขึ้นในช่วงปลายปี 2565 -กลางปี 2566
ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้จัดเก็บแล้วนั้น แต่เนื่องจากมีวิธีลดหย่อนค่าธรรมเนียมได้หลายรูปแบบ จึงไม่ส่งผลกระทบที่จะทำให้ราคาที่ดินลดลงแต่กลับเพิ่มขึ้นสูงมากด้วยในบางทำเลที่เหมาะกับการพัฒนาคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะทำเลรอบนอกที่รถไฟฟ้าใกล้จะเปิดให้บริการ
ดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น และการยกเลิกอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะส่งผลต่อวงเงินในการซื้อบ้าน และจำนวนเงินงวดที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นมีผลต่อการตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปี 2565 ถึง กลางปี 2566 ซึ่งอาจส่งผลในเชิงบวกและเชิงลบให้คนเร่งตัดสินใจซื้อบ้าน หรือชะลอการซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัย เริ่มกลับมาดีขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี 2565 ซึ่งเกิดจากการคลายกังวลของสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เริ่มกลับเข้ามาในประเทศไทย คาดว่าในปี 2565 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามารวม 7-8 ล้านคน และในปี 2566 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 10-15 ล้านคน ส่งผลให้เกิดการหมุนเวียนจับจ่ายใช้สอยที่เพิ่มขึ้น และเพิ่มเงินหมุนเวียนในพื้นที่
กลุ่มผู้บริโภคที่มีความกังวลว่าที่อยู่อาศัยจะปรับราคาเพิ่มสูงขึ้นอีกในอนาคตจนไม่สามารถซื้อได้ หรืออาจจะขอสินเชื่อได้วงเงินน้อยลงมีผลให้ผู้บริโภคบางกลุ่มเร่งการตัดสินใจซื้อ
โครงการเปิดใหม่ที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมโครงการเปิดใหม่ 6 เดือน มีจำนวนทั้งสิ้น 167 โครงการ 51,563 ยูนิต เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 21,014 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2564 ซึ่งภาพรวมมีโอกาสที่ทั้งปี 2565 จะมีปริมาณเท่ากับปี 2563
ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงเปิดตัวใหม่จำนวน 30,549 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 200 เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2564 ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่ระดับราคาของห้องชุดไม่เกิน 2 ล้านบาท มีมากถึงร้อยละ 59 เนื่องจากเป็นราคาที่จับต้องง่ายสำหรับผู้ซื้อคนไทย ส่วนผู้ซื้อต่างชาติยังค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับปี 2561-2562
สำหรับโครงการเปิดใหม่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ทาวน์เฮ้าส์ เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 10-20 ล้านบาท ส่วนแนวสูงคอนโดมิเนียม เปิดใหม่มากที่สุดในระดับราคา 1-2 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่อาจเกิดตลาดอิ่มตัวในบางทำเล เนื่องจากหลายโครงการจะมุ่งเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาถูก ราคาขายประมาณ 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร และทำห้องให้มีขนาดที่เล็กที่สุดเท่าที่จะทำได้ตามที่กฎหมายอนุญาต เพื่อให้ราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทำให้เกิดเป็นเทรนด์ Micro Condo ที่มีขนาด 21-25 ตารางเมตร และเปิดเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนเทียม เป็นห้องแบบมีฉากกั้นเพื่อแบ่งสัดส่วนเท่านั้น
คาดว่าการเปิดใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2565 จะมากกว่าปี 2563 และ 2564 รวมกัน และอาจส่งผลให้หลายพื้นที่เริ่มมีสัญญาณของปริมาณห้องชุดที่มากเกินไป เช่น โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม และ โซนรามอินทรา เป็นต้น
