แม้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 จะมีสัญญาณของการฟื้นตัวให้เห็น แต่ก็เป็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แสนจะเปราะบาง หากดูจากปัจจัยลบที่ยังคงดำรงอยู่ และปัจจัยแทรกซ้อนต่างๆ ที่สอดแทรกเข้ามาเป็นระยะ ล้วนแล้วแต่สร้างความสั่นคลอนให้ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ได้ตลอดเวลา ดังนั้นจงอย่าชะล่าใจไปว่า ธุรกิจอสังหาฯในปีนี้จะดีกว่าปีที่ผ่านมาอย่างที่ฝันหวานกันเอาไว้
ปัจจัยลบยังรุมเร้าเศรษฐกิจไทย
หากไล่เรียงปัจจัยที่ยังเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของเศรษฐกิจซึ่งส่งผลโดยตรงกับภาคอสังหาฯ เรื่องของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิดสายพันธุ์โอมิครอนก็ยังคงเป็นปัญหาใหญ่ แม้พิษสงจะเบาบางลง ความเสี่ยงต่อการเสียชีวิตจะลดต่ำลง ประชาชนพยายามปรับโหมดการใช้ชีวิตให้อยู่กับโควิด-19 ให้ได้ เสมือนเป็นโรคประจำถิ่น
แต่เมื่อจำนวนผู้ติดเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในเวลานี้ และยังไม่มีใครรับประกันว่า จะไม่มีสายพันธุ์ใหม่สอดแทรกเข้ามาอีก การจะกลับมาใช้ชีวิตให้ปกติสำหรับคนไทยก็คงยังไม่สะดวกใจนัก และคงจะต้องใช้เวลาปรับตัว ปรับใจอีกสักพักควบคู่ไปกับตัวเลขการติดเชื้อที่ควรจะต้องลดลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจึงจะปรับตัวดีขึ้นเป็นลำดับ
วิกฤติจากโควิด-19 ที่ยืดเยื้อจะยังคงฉุดรั้งเศรษฐกิจไทยในปี 2565 ไม่ให้เดินหน้าได้อย่างเต็มที่ ทั้งภาคท่องเที่ยวที่คาดหวังยังไม่ได้มากนัก การบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัวลงหลังปรับตัวดีขึ้นมาในช่วงปลายปี 2564 จากปัญหาเงินเฟ้อ ข้าวของราคาแพงที่กระทบต่อการบริโภค ซึ่งต้องติดตามดูมาตรการรัฐต่างๆ ที่ออกมาว่าจะช่วยกระตุ้นการบริโภคได้มากน้อยแค่ไหน
ในส่วนของการลงทุนภาคเอกชนยังรอดูจังหวะ หรือต้อง wait and see ด้วยมีหลากหลายปัจจัยที่ยังต้องระมัดระวัง ตัวอย่างในภาคอสังหาฯแม้จะมีการประกาศแผนลงทุนใหม่กันอย่างคึกโครมด้วยมูลค่าหลายแสนล้านก็ตาม แต่เอาจริงๆ ก็ยังไม่รู้ว่าจะลงทุนกันแบบ full-scale ได้หรือไม่ เสมือนเป็นแค่การลั่นกลองรบ แต่เวลาเคลื่อนทัพจริงก็คงต้องจับยามดูฤกษ์ผานาทีกันก่อนอีกที
ขณะที่การลงทุนภาครัฐอาจจะคาดหวังอะไรไม่ได้จากสถานการณ์การเมืองที่อาจจะนำไปสู่การยุบสภา ถึงเวลานั้นการขับเคลื่อนจากการลงทุนภาครัฐจะเข้าสู่ภาวะสุญญากาศอีกครั้ง ที่ยังพอมีความหวังก็คือภาคการส่งออกที่ยังเติบโต แม้ว่าการประมาณการการเติบโตของมูลค่าการส่งออกจะอยู่ในระดับต่ำกว่าปีที่ผ่านมา ขณะที่ 2 เดือนแรกของปี 2565 ก็ยังคงเติบโตในระดับ 12.2% ถือเป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่ดูดีที่สุดในเวลานี้ แต่ก็ต้องรอดูผลจากสงครามที่จะกระทบต่อภาคส่งออกในระยะต่อไปมากน้อยเพียงใด
ด้วยผลกระทบที่เกิดจากวิกฤติโควิด-19 ที่ยืดเยื้อ แทรกซ้อนด้วยภาวะสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่ส่งผลอย่างหนักกับต้นทุนพลังาน ทำให้เงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้น ภาระหนี้ที่ยังอยู่ในระดับสูง การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และสอดแทรกด้วยปัญหาการเมืองที่อาจนำไปสู่การยุบสภา จึงทำให้ยังต้องลุ้นกันเหนื่อยว่า เศรษฐกิจจะเติบโตได้ตามที่ประมาณการกันไว้ที่ 3.5-4% หรือไม่
พิษสงครามกระหน่ำซ้ำภาคอสังหาฯ
ภาวะเศรษฐกิจที่อาจจะยังไม่สามารถเติบโตได้ดังคาดจะส่งผลกระทบมายังภาคอสังหาฯอย่างเลี่ยงไม่ได้ แต่ที่จะกระทบอย่างแรงในช่วงเวลานี้ ก็คือผลพวงจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยังไม่มีข้อยุติ ส่งผลเสียหายในหลายมิติ นอกจากเรื่องของความสูญเสียที่เกิดขึ้นจากภัยสงคราม ยังลามไปถึงเศรษฐกิจโลก กระทบต่อภาคส่งออก ภาคการท่องเที่ยวที่ง่อนแง่นอยู่แล้วถูกซ้ำเติมด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งจากรัสเซีย ยุโรป และสหรัฐที่ลดลง รวมถึงปัญหาห่วงโซ่อุปทานเกิดภาวะชะงักงัน หรือ global supply disruption ที่ยังมีแนวโน้มยืดเยื้อ
ส่วนที่กระทบแบบตรงๆ ไม่มีอ้อมก็คือ ราคาน้ำมัน และก๊าซที่ปรับตัวสูงขึ้น ถูกส่งต่อไปยังต้นทุนสินค้า ปัญหาเงินเฟ้อที่พุ่งทะยานทำให้ภาคอสังหาฯได้รับผลกระทบแบบเต็มๆ ถึง 2 เด้ง เด้งแรกฝั่งดีมานด์ที่อ่อนแรงลง และเด้งที่สองคือต้นทุนซัพพลายที่ปรับเพิ่มขึ้น
เงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยฉุดกำลังซื้อบ้าน
ในฝั่งของดีมานด์แม้ว่าจะยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ก็ไม่ใช่ทุกกลุ่มที่มีความพร้อมในการซื้อ หากดูไส้ในกันจริงๆ แล้ว กลุ่มที่ยัง Strong จริงๆ ก็คงจะเป็นกลุ่มคนระดับกลาง-บนขึ้นไป ส่วนกลุ่มระดับกลางก็ยังพอหาคนที่มีความพร้อมซื้อได้อยู่
แต่ที่หนักสุดคงเป็นกลุ่มกลาง-ล่าง ยิ่งเมื่อถูกกระทบจากค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อ ซ้ำด้วยอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นเร็วและแรง ตามสัญญาณที่ส่งตรงมาจากสหรัฐ กำลังซื้อที่เปราะบางอยู่แล้วก็มีความเสี่ยงที่จะแตกสลายได้ง่ายๆ
ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง หรือตลาด Affordable ที่หลายบริษัทตั้งท่าว่าจะลุยกันในปีนี้ อาจจะต้องทำการบ้านหนักขึ้นจากกำลังซื้อที่อ่อนแรง และอำนาจการซื้อที่ลดลง หรือไม่ก็ต้องมีเครื่องไม้เครื่องมือ เครื่องทุนแรงที่จะสามารถเลี้ยงดีมานด์เหล่านี้ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาอันยากลำบากนี้ไปให้ได้ ขณะที่ตลาดระดับกลาง-บน ซึ่งขึ้นอยู่กับ Sentiment ของคนซื้อเป็นสำคัญ ก็คงต้องขึ้นอยู่กับทิศทางเศรษฐกิจในปีนี้ว่าจะปลุกความเชื่อมั่นได้มากน้อยแค่ไหน
แต่ในทางกลับกันราคาและดอกเบี้ยที่จะขยับขึ้นก็อาจจะเป็นตัวเร่งให้กลุ่มคนมีสตางค์ตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นได้ แต่คนกลุ่มนี้ก็มีอยู่อย่างจำกัดเช่นกัน
ต้นทุนขยับ บ้านจ่อปรับราคา 5-10%
ขณะที่ฝั่งซัพพลาย ต้นทุนจะต้องปรับขึ้นแน่นอน เพราะราคาวัสดุหลายตัวก็ได้ปรับขึ้นไปแล้วก่อนหน้า ยิ่งราคาพลังงานยังพุ่งแรงก็ยิ่งทำให้บ้านสร้างใหม่ราคาต้องขยับขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งในเบื้องต้นตัวเลขที่ผู้ประกอบการประเมินกันไว้อยู่ที่ระดับ 4-5% และมีแนวโน้มที่จะไปต่อได้ถึง 5-10% หรือมากกว่านั้นก็เป็นไปได้
แม้ผู้ประกอบการจะพยายามคุมต้นทุนด้วยการบริหารจัดการต้นทุนด้านต่างๆ ไปจนถึงปรับขนาดบ้าน ลดทอนสิ่งที่ไม่จำเป็น เพื่อแชร์ไม่ให้ราคาบ้านต้องปรับขึ้นไปเกินกว่ากำลังซื้อที่เปราะบางจะรับไหว แต่จะทำได้แค่ไหนเป็นเรื่องของประสบการณ์และความจัดเจนในสนามล้วนๆ แต่สุดท้ายถ้าคุมไม่ไหวก็ต้องตัดใจขึ้นราคาตามต้นทุนที่ขยับขึ้นไป และยอมรับกับยอดขายที่อาจจะลดลง หรือจะยอมเฉือนกำไร เพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดต่อไปได้
ทั้งหมดคืออุปสรรค และความท้าทายที่จะเกิดขึ้นกับภาคอสังหาฯในช่วงปีนี้ แม้ในไตรมาสแรกตลาดจะยังไปได้ดีจากแรงส่งในช่วงปลายปี 2564 แต่หลังจากนี้ใครจะอยู่ใครจะไปขึ้นอยู่กับฝีมือล้วนๆ ส่วนผู้บริโภคถ้ายังไม่ชัวร์เรื่องรายได้ และยังไม่ถึงขนาดจำเป็นต้องซื้อ เก็บเงินหยอดกระปุกไว้ก่อนดีกว่าครับ
