ในปี 2564 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สามารถปล่อยสินเชื่อบ้านได้สูงสุดเป็นประวัติการณ์ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดที่ต่ำสุดท่ามกลางการระบาดอย่างรุนแรงของไวรัสโควิด-19 ในช่วงปีที่ผ่านมา งานนี้ถือว่าไม่ธรรมดาและเป็นเครื่องยืนยันชัดเจนว่าแม้ในยามวิกฤติความต้องการซื้อบ้านก็ยังคงมีอยู่ ขึ้นอยู่กับว่าเป็นความต้องการของกลุ่มไหน วันนี้ นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะมาถอดรหัสกำลังซื้อบ้านสะท้อนภาพจากการปล่อยสินเชื่อบ้านให้ฟังกันครับ
ในปี 2564 ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้สูงสุดเป็น New High ในรอบ 68 ปี ที่จำนวน 2.47 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ 9.65% และสูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งเอาไว้ 3.1 หมื่นล้านบาท ครองส่วนแบ่งตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยประมาณ 32% พร้อมกับตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่ในปี 2565 เพิ่มขึ้น 3-5% จากเป้าหมายปี 2564
“แม้ตลอดปี 2564 ประเทศไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่ ธอส. ก็ยังคงสามารถตอบสนองนโยบายรัฐบาลและกระทรวงการคลัง ในการช่วยเหลือประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้เป็นอย่างดี” นายฉัตรชัยกล่าว
ดีมานด์กลุ่มใหม่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ
การปล่อยสินเชื่อได้เกินกว่าเป้าไปกว่า 3 หมื่นล้านบาท เป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ขณะที่รัฐบาลได้ออกมาตรการมาช่วยคนซื้อบ้าน และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย รวมถึงการแข่งขันด้านราคาของผู้ประกอบการ ทั้งหมดเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้คนกลุ่มที่มีความสามารถในการซื้อหรือได้รับผลกระทบทางด้านรายได้ไม่มากนักได้เข้ามาขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
“สิ่งที่เราเห็นคือ กลุ่มที่ขอสินเชื่อต่ำกว่า 2 ล้านบาทหดตัวลง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากโควิด-19 ทำให้รายได้มีความไม่แน่นอน ขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงซึ่งได้รับผลจากปัจจัยบวกดังกล่าวได้เข้ามาชดเชยสินเชื่อของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางแทน ประกอบกับ ธนาคารพาณิชย์ก็ระวังในการปล่อยสินเชื่อโดยคัดเฉพาะลูกค้าในกลุ่ม A และ A+ ทำให้ลูกค้ากลุ่มอื่นๆ ไหลมาที่ธอส.แทน” นายฉัตรชัยกล่าว
บ้านใหม่-มือสอง เพิ่มทางเลือกซื้อบ้าน
สำหรับในปี 2565 ธอส. มองว่า บรรยากาศของประเทศเริ่มคลี่คลาย ประชาชนเริ่มปรับตัวให้อยู่ร่วมกับโควิดได้ การตื่นตระหนกกับโควิดเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น เพราะเป็นแล้วรักษาหายโอกาสเสียชีวิตลดต่ำลง ผู้ประกอบการเริ่มที่จะเปิดโครงการใหม่ เพราะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาได้ชะลอการลงทุนใหม่ เน้นการระบายสต๊อกเก่า ตอนนี้เริ่มมีโครงการใหม่เข้ามาเป็นตัวเลือกในตลาดมากขึ้น
ขณะเดียวกันคนเริ่มเปลี่ยนวิถีการใช้ชีวิต คนที่อยู่คอนโดเริ่มไปอยู่บ้านแนวราบ เพราะต้อง work from home และเมื่อระบบขนส่งมวลชนหลายเส้นทางแล้วเสร็จจะทำให้ตลาดบ้านแนวราบชานเมือง และในพื้นที่เล็กๆ จะเติบโตขึ้นมาก ขณะเดียวกัน การรีเซลหรือเปลี่ยนมือคอนโดก็จะสูงขึ้น เพราะคนเก่าขายออกเพื่อจะไปซื้อบ้านแนวราบ คนใหม่เข้ามาซื้อคอนโดมือสอง จะทำให้ตัวเลือกในส่วนของซัพพลายจะสูงทั้งของสร้างใหม่ ของรีเซล และการเปิดตลาดของบ้านแนวราบ
สำหรับอัตราดอกเบี้ยจะเข้าสู่ภาวะขาขึ้น สิ่งที่เกิดขึ้นคือกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อจะเข้ามาเพื่อล็อคดอกเบี้ยถูกเอาไว้ก่อน การกระโจนเข้ามาในตลาดสินเชื่อจะสูงขึ้นกว่าในปีที่ผ่านมา”
จับตาตลาดบ้านต่างจังหวัดโตวันโตคืน
นอกจากนี้ กรรมการผู้จัดการธอส.ยังตั้งขอสังเกตด้วยว่า ที่ผ่านมาการปล่อยสินเชื่อบ้านในพื้นที่กทม.และปริมณฑลจะมีสัดส่วนอยู่ที่ 60% ขณะที่ภูมิภาค 40% แต่ปัจจุบันกลับข้างเป็นกทม. 45% และภูมิภาค 55% ตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคโดยเฉพาะแบรนด์ท้องถิ่นเริ่มโตขึ้น โดยลูกค้าในต่างจังหวัดจะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ
ประกอบกับ ธอส. สนับสนุนสินเชื่อโครงการให้ด้วย โครงการเล็กๆ 50 หลัง 100 หลัง เปิดมาก็ขายหมด โดยลูกค้าก็คือคนที่ทำงาน หรือเป็นข้าราชการในจังหวัดนั้น ที่ต้องการจะยกระดับการอยู่อาศัยมาเป็นหมู่บ้านจัดสรรที่เป็นแบรนด์ท้องถิ่นเป็นส่วนใหญ่
เตรียมรับมือดอกเบี้ยขาขึ้นครึ่งปีหลัง
มาโฟกัสที่สถานการณ์ดอกเบี้ยในปี 2565 นายฉัตรชัย ประเมินว่า ในปีนี้อัตราดอกเบี้ยคาดว่าจะปรับขึ้นแน่ๆ แต่การปรับขึ้นจะแบ่งเป็น 3 ขั้น ขั้นแรกเริ่มต้นที่ธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด) จะปรับขึ้นก่อน ขั้นต่อมาเมื่อเฟดปรับขึ้นแล้วในประเทศคณะกรรมการการเงิน(กนง.) จะตัดสินใจว่าจะปรับขึ้นทันทีหรือไม่ มาถึงขั้นที่ 3 คือธอส.ซึ่งเราจะพยายามขึ้นให้ช้าที่สุดเพื่อไม่ให้กระทบกับคนผ่อน
สิ่งที่กังวลก็คือถ้าเฟดมีการขึ้นดอกเบี้ยติดต่อกันในระยะเวลาสั้นๆ ก็จะกระทบกับค่างวดของลูกค้าที่ผ่อนอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบางที่เรากำหนดค่างวดให้ต่ำอยู่แล้วซึ่งมีประมาณ 35% ของพอร์ตสินเชื่อของธอส. และในจำนวนนั้นครึ่งหนึ่งเป็นกลุ่มที่ประกอบอาชีพอิสระมีรายได้ไม่ประจำ
ดอกเบี้ยขึ้น-ผ่อนเพิ่มล้านละ 500 บาท
ทั้งนี้ประเมินว่า เฟดจะขึ้นดอกเบี้ยครั้งแรก(ประมาณเดือนมีนาคม) เชื่อว่ากนง.จะยังไม่ปรับดอกเบี้ยภายในประเทศขึ้น แต่เมื่อเฟดขึ้นครั้งที่ 2 คาดว่ากนง.คงขึ้นแน่ และถ้ากนง.ขึ้น .25 ธอส.ก็พยายามที่จะขึ้นเพียงครึ่งเดียวคือ 0.125 ผลกระทบที่จะไปถึงลูกค้าก็จะเบาลง โดยคาดว่าผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นจะเกิดในช่วงครึ่งปีหลัง
ถ้าดอกเบี้ยขึ้นไปจนเงินงวดที่ลูกค้าผ่อนอยู่ปกติไม่พอตัดเงินต้นก็จะเกิดการปรับเงินงวดขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบสิบๆ ปี เพื่อให้เพียงพอต่อการจ่ายทั้งต้นและดอก ซึ่งธอส.ประเมินไว้ว่า ค่างวดจะปรับขึ้นประมาณ 500 บาทต่อเดือนต่อวงเงินกู้ 1 ล้านบาท
เตรียมวงเงิน 8 หมื่นล้านลดภาระดอกเบี้ยขึ้น
คำถามก็คือ ถ้าขึ้นค่างวดแล้วลูกค้ารับรู้และจ่ายในอัตราดอกเบี้ยใหม่หรือไม่ และขึ้นค่างวดแล้วจะจ่ายไหวหรือไม่ ซึ่งเราก็ได้เตรียมการรองรับกับลูกค้ากลุ่มเปราะบางเอาไว้แล้ว ขณะเดียวกัน ธอส.ก็มีสินเชื่อที่จะช่วยลดแรงกระแทกจากดอกเบี้ยขาขึ้นอยู่ 2 ส่วน
ส่วนแรกคือกลุ่มบ้านล้านหลังราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ที่รัฐบาลตรึงดอกเบี้ยเอาไว้ที่ 1.99% วงเงิน 2 หมื่นล้าน ส่วนธอส.มีสินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยไม่เกิน 2 ล้านบาท วงเงินประมาณ 4 หมื่นล้าน และส่วนที่ 2 ยังมีสินเชื่อที่จะ Peer-to-Peer Lending อีก 2 หมื่นล้านบาทที่จะเข้ามาปล่อยให้กับกลุ่มรายได้ปานกลางต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา
ครึ่งปีแรกโอกาสทองซื้อบ้านก่อนปรับดอกเบี้ย
“สำหรับคนที่จะซื้อบ้านและขอสินเชื่อในปี 2565 หลักการสำคัญก็คือ ต้องมั่นใจก่อนว่า รายได้ที่มีจะไม่ได้รับผลกระทบอะไรจากโควิด-19 ถ้ามั่นใจว่ามีรายได้ที่มั่นคงแล้ว ในช่วงเวลาก่อนภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หรือจากนี้ไปจนถึงครึ่งปีแรก ถ้ามีบ้านที่ถูกใจให้รีบตัดสินใจซื้อ และล็อคดอกเบี้ยไว้ก่อนที่จะปรับขึ้น
การล็อคดอกเบี้ยก็ต้องดูว่า แต่ละธนาคารเสนอดอกเบี้ยแบบไหน เป็นดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยลอยตัว ถ้าเป็นดอกเบี้ยคงที่ถึงเวลาที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นก็จะไม่ได้รับผลกระทบกับการผ่อน แต่ถ้าเป็นดอกเบี้ยลอยตัวเวลาดอกเบี้ยขึ้นก็ต้องมาดูว่าจะรับภาระไหวหรือเปล่า ซึ่งต้องดูตรงนี้ให้ขาด เพราะเมื่อเป็นหนี้ไปแล้วและระหว่างทางมีการปรับดอกเบี้ยขึ้นเร็วอาจจะเกิดปัญหาขึ้นได้” นายฉัตรชัยกล่าวทิ้งท้าย
