แม้ว่าจะปรับพอร์ตหันมาลุยตลาดบ้านแนวราบตามสถานการณ์ แต่บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน) ก็ไม่เคยละทิ้งตลาดคอนโดมิเนียมและพร้อมจะชิงลงมือในทันทีที่เห็นโอกาส วันนี้มาฟังมุมมองและแนวคิดต่อตลาดคอนโดที่ว่ากันว่ากำลังจะเริ่มกลับมาอีกครั้ง และแผนการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 4 จากนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ ของบริษัท ศุภาลัย
“ในปีนี้เป็นปีที่ประเทศไทยอาจจะเรียกว่าโดนวิบากกรรมก็ว่าได้ เพราะการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่เข้ามาหลายระลอกทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจไม่เป็นตามที่คาดการณ์ไว้ ขณะที่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ลูกค้าเข้าโครงการก็หายไปในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคมอยู่พอสมควร ทำให้ยอดซื้อขายในไตรมาส 3 อาจจะหดตัวลงมากกว่าที่หลายคนคาดเอาไว้” นายไตรเตชะให้ความเห็น
ในส่วนของศุภาลัยยอดขายในรอบ 9 เดือน สามารถทำได้ 17,553 ล้านบาท จากเป้ายอดขายทั้งปีที่ 27,000 ล้านบาท โดยเป็นยอดขายจากบ้านแนวราบเป็นหลักที่ประมาณ 13,743 ล้านบาท และน่าจะเป็น Record High ในส่วนของบ้านแนวราบค่อนข้างจะแน่ ส่วนคอนโดมียอดขาย 3,810 ล้านบาท ก็น่าจะทำได้ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว แม้ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมายอดขายคอนโดดูแต่ยังน้อยกว่าปีที่แล้ว แต่เป็นเพราะยังไม่ได้เปิดคอนโดใหม่แม้แต่โครงการเดียว
“เราเชื่อว่าพอเริ่มเปิดคอนโดใหม่ โดยโครงการแรกจะเปิดที่ราชวัตร (โครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร) และจะเปิดอีก 2-3 โครงการหลังจากนั้น ก็จะทำให้เห็นยอดขายคอนโดในปีนี้ของเราอย่างน้อยๆ ก็ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา”
ดังนั้นจากเป้ายอดขาย 27,000 ล้านบาท ถ้าบริษัทยังสามารถเปิดตัวโครงการได้ตามแผนที่วางไว้ ทั้งบ้านแนวราบและคอนโด และสามารถทำยอดขายได้ดี ในภาวะที่ตลาดเอื้ออำนวยไม่เกิดการระบาดระลอกใหม่ ถ้าเป็นไปตามนั้นก็เชื่อว่าโอกาสที่บริษัทจะทำยอดขายได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ยังเป็นไปได้อยู่ แม้ว่าจะเสียเวลาไป 2 เดือนในช่วงเดือน 7 และเดือน 8 ก็ตาม
สำหรับตลาดคอนโดในมุมมองของศุภาลัย จะเห็นได้ว่า การเปิดคอนโดใหม่ในปี 2564 และปีที่ผ่านมามีน้อยมาก นับตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 ทำให้กำลังซื้อต่างชาติหายไป ขณะที่ผู้ประกอบการก็ชะลอการเปิดโครงการใหม่ หรือสถาบันการเงินอาจมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อน้อยลง ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 หดตัวลงมากกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับปี 2562
ในแต่ละปีช่วงก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 อัตราการเปิดตัวคอนโดใหม่โดยเฉลี่ยจะใกล้เคียงกันที่ประมาณ 60,000-70,000 ยูนิตต่อปี แต่ในปี 2563 ลดลงมาเหลือไม่ถึง 30,000 ยูนิตในปี 2563 ขณะที่ปี 2564 ในครึ่งปีแรกการเปิดคอนโดใหม่ดูจะลดลงมากกว่าปี 2563 เสียอีก แต่อย่างที่เราทราบกันว่าผู้ประกอบการเตรียมจะเปิดตัวคอนโดใหม่อีกจำนวนหนึ่งในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ จึงเชื่อว่าจำนวนการเปิดตัวคอนโดใหม่อาจจะกลับมาใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาหรืออาจจะมากกว่าเล็กน้อย
ขณะที่ยอดซื้อ-ขายคอนโดก็มีลักษณะใกล้เคียงกับการเปิดโครงการใหม่ กล่าวคือในปี 2563 มีการหดตัวลงมาเกือบครึ่ง แต่เมื่อเทียบแล้วอาจจะดูดีกว่ายอดการเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะความต้องการซื้อคอนโดในช่วงที่ผ่านมาก็ยังมีอยู่ แต่ถ้าดูตัวเลขยอดขายจากปี 2561 กับปี 2562 จนมาถึง 2563 ยอดขายหดตัวลงไปมาก หลายคนจึงตั้งคำถามว่า ตลาดคอนโดกำลังมีปัญหาอยู่หรือเปล่า
แต่ถ้าดูจากสัดส่วนยอดขาย ถ้าหักยอดขายของลูกค้าต่างชาติออกไป โดยในปี 2561 ลูกค้าชาวต่างชาติคิดเป็น 17% ของตลาดคอนโดไทย มาในปี 2562 เริ่มเจอกับสถานการณ์โควิด-19 ในช่วงปลายปี สัดส่วนลูกค้าต่างชาติลดเหลือ 15% และในปี 2563 การซื้อของลูกค้าต่างชาติลดลงเหลือแค่ 3% เท่านั้น ดังนั้นยอดขายที่ลดลงในปี 2563ส่วนหนึ่งมาจากยอดขายจากลูกค้าต่างชาติที่หายไป และจากภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยลงมีความเสี่ยงมากขึ้นลูกค้าเก็งกำไรซึ่งมีประมาณ 10% ก็หายไปเช่นกัน
ดังนั้นยอดขายคอนโดที่เหลืออยู่ในขณะนี้จึงมาจากลูกค้าคนไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แม้ว่าจะมียอดขายที่ลดลงเช่นกัน แต่ก็ไม่ได้ลดลงเป็นนัยสำคัญเหมือนยอดขายจาก กลุ่มต่างชาติที่หายไป และหากลูกค้าต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาหลังการเปิดประเทศเมื่อการเดินทางเข้าออกประเทศมีความสะดวกขึ้น เราหวังว่าจะเริ่มเห็นลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้ามา และเมื่อเศรษฐกิจเริ่มดีขึ้น มีโครงการดีๆ เกิดขึ้น ก็หวังว่าจะช่วยบูสต์ตลาดได้
ในช่วงที่ผ่านมาศุภาลัยก็มีการปรับตัวในหลายๆ ด้าน ไม่ว่าจเป็นการกระจายความเสี่ยงออกไปในภูมิภาคที่มีศักยภาพ การขยายตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ซึ่งตอนนี้แนวราบก็มีเกือบ 70% ของพอร์ตเราแล้ว จุดแข็งของเราก็คือ เรามีความสามารถในการพัฒนาโครงการทั้งแนวราบและคอนโด ในช่วงที่ตลาดคอนโดมีอุปสรรคในการพัฒนามากเราก็หันกลับไปขยายตลาดแนวราบมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การที่คอนโดมียอดขายที่ลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง เพราะต้องไม่ลืมว่ายอดขายคอนโดเกือบครึ่งเป็นยอดขายที่มาจากโครงการเปิดใหม่ การที่เราเห็นยอดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ทำให้ยอดซื้อลดลงด้วยเช่นกัน ยกตัวอย่างจากโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร ซึ่งเป็นคอนโดใหม่ล่าสุดสูง 17 ชั้น จำนวน 248 ยูนิต บนเนื้อที่ 2 ไร่เศษ ย่านราชวัตรที่กำลังจะเปิดตัวในช่วงปลายเดือนนี้ก็จะเห็นภาพที่ชัดขึ้น
“ลูกค้าที่เข้ามาหาเราในตอนนี้เป็นลูกค้าที่อยู่ในทำเลแถวนั้นและไม่เคยคิดจะซื้อคอนโดที่ไหน เพราะเขายังต้องการอยู่ในทำเลเดิม ก็คืออยู่ที่สามเสน หรือที่ราชวัตร แต่ไม่มีคอนโดให้เขาซื้อ จึงเป็นที่มาว่า
คอนโดถ้าเปิดในพื้นที่ที่ยังไม่เคยเปิดขึ้นมาก่อนจะช่วยสร้างดีมานด์ใหม่ๆ ให้เกิดขึ้น จึงเป็นเหตุผลว่ายอดขายในปี 2562 และ 2563 ที่ลดลงมากเป็นเพราะยอดเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างชัดเจนเช่นกัน
พอเราปรับตัวหันไปพัฒนาโครงการบ้านแนวราบมากขึ้นแล้ว ในตอนนี้เราจะเลิกเปิดคอนโดเลยหรือไม่ เราก็ไม่ได้เลิก แต่เป็นการรอจังหวะเวลาที่เหมาะสม ถ้าจะให้เปิดโครงการในช่วงที่ล็อกดาวน์อยู่ก็คงไม่เหมาะจึงเลื่อนมาเปิดในช่วงเวลาที่เหมาะสมและเปิดโครงการในทำเลที่คิดว่ามีความต้องการแน่นอน โดยในไตรมาสที่ 4 นี้ บริษัทมีแผนจะเปิดคอนโดใหม่ 4 โครงการ ขณะที่บ้านแนวราบจะยังมีโครงการเปิดใหม่อีก 11 โครงการ รวมเป็น 15 โครงการ มูลค่ารวม 17,350 ล้านบาท”
ถือว่าเป็นจังหวะเวลาที่เหมาะสม เพราะรัฐเริ่มผ่อนคลายมาตรการต่างๆ และเตรียมที่จะเปิดประเทศ ซึ่งถือว่าเป็นบวกต่อเศรษฐกิจ และภาคอสังหาฯอย่างแน่นอน แต่ก็ยังห่วงกันอยู่ว่า จะทำอย่างไรให้เศรษฐกิจเติบโตไปได้โดยไม่มีอะไรมาดึงรั้งเอาไว้ ไม่ใช่พอเริ่มจะโตก็ต้องมากดปุ่มรีเซ็ตกันใหม่ เพราะเกิดการระบาดระลอกใหม่ ซึ่ง ณ สถานการณ์ในตอนนี้ดูมีแนวโน้มที่ดีแล้วหวังว่าจะดีอย่างนี้ต่อๆ ไป
“แนวโน้มหลังจากนี้ตลาดคงจะดูดีขึ้น ทั้งกำลังซื้อของลูกค้า การเข้าชมโครงการที่เริ่มกลับมาอย่างชัดเจนในเดือนกันยายน เราก็หวังว่าถ้าเป็นแบบนี้ต่อไปความเชื่อมั่นของลูกค้าจะกลับมาดีขึ้นอย่างชัดเจน เมื่อเศรษฐกิจเริ่มถูกคลายล็อกดาวน์ ลูกค้าที่ยังต้องการซื้อแต่ชะลอการตัดสินใจไว้ เพราะไม่แน่ใจกับธุรกิจในช่วงที่ผ่านมาจะเริ่มกลับเข้ามาซื้อใหม่ และเมื่อมีการเปิดประเทศ สัดส่วนของลูกค้าต่างชาติที่หายไปจะเริ่มกลับเข้ามาตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นแน่นอน”
ตลาดบ้านแนวราบเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นอยู่แล้วว่า ถ้ามันเป็นสิ่งที่เขามีความต้องการเขาออกมาซื้อได้ ยอดขายบ้านแนวราบเป็นไปได้ดีและดีกว่าปีที่แล้วอย่างชัดเจน ส่วนตลาดคอนโดก็เช่นกัน จากช่วง 2 ปีที่แล้วที่ขายลดลงเพราะยอดเปิดตัวโครงการลดลง เมื่อยอดเปิดตัวใหม่กลับมาในไตรมาส 4 ไปจนถึงปีหน้า เราจะได้เห็นตลาดคอนโดค่อยๆ ดีขึ้นเช่นกัน ในกลุ่มตลาดกลางราคาไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ถ้าผู้ประกอบการสามารถทำได้คิดว่ามีตลาดอย่างชัดเจน
