ไอร่า เล็งผุดออฟฟิศเกรดเอเพิ่มอีก 2 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้าน หลังเปิดตัว Spring Tower อาคารสำนักงานบนทำเลราชเทวีเป้นโครงการแรก เผยอาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD อนาคตยังสดใส
นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) และประธานกรรมการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ผู้พัฒนาโครงการ Spring Tower เปิดเผยว่า หลังจากพัฒนาโครงการ Spring Tower ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า ย่านราชเทวี โครงการแรกของบริษัท และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในเดือนพฤศจิกายน 2562 นี้ บริษัทยังมีแผนที่จะพัฒนาอาคารสำนักงานเพิ่มอีก 2 โครงการ มูลค่าโครงการละประมาณ 3,000 ล้านบาท บนเนื้อที่ไม่เกิน 3 ไร่ ในพื้นที่ CBD ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการเจรจาเช่าที่ดิน ซึ่งคาดว่าจะมีข้อสรุปได้ภายในปลายปี 2562
ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะนำโครงการ Spring Tower เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และจะนำอาคารสำนักงานอีก 2 โครงการที่จะพัฒนาในอนาคตเข้ากอง REIT นี้ด้วย โดยคาดว่ากองทุนมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ส่วนแนวทางการลงทุนของบริษัท จะเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้าง Cash flow ให้กับบริษัทได้ดี โดยมีผลตอบแทนการลงทุนอยู่ในระดับ 7-8% ขึ้นไป
สำหรับโครงการ Spring Tower ที่เป็นโครงการร่วมทุนระหว่างบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถือหุ้นสัดส่วน 60% บริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 25% และบริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด สัดส่วน 15% มูลค่าโครงการลงทุน 2,500 ล้านบาท ตั้งอยู่บริเวณสี่แยกราชเทวี บนพื้นที่ทั้งหมด 2 ไร่ 3 งาน 97 ตารางวา เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ สูง 27 ชั้น ชั้น 9-27 เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า เน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่ม Multinational Company: MNC และกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ในไทย ปัจจุบันมียอดขายพื้นที่ไปแล้ว 40% และคาดว่าภายในสิ้นปีจะมียอดขายพื้นที่กว่า 50% โดยมั่นใจภายในปี 2563 จะมียอดขายได้100% คาดว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (ยิลด์)ประมาณ 9-10% ขณะที่ในอุตสาหกรรมอาคารสำนักงานจะมียิลด์ประมาณ 7-8%
สำหรับภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบัน อาคารสำนักงานที่อยู่ในศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) ยังเป็นที่ต้องการของบริษัทเอกชน และยังสามารถรองรับความต้องการจากนโยบายระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี)ได้ ทั้งนี้ ตลาดอาคารสำนักงานอยู่ในช่วงขาขึ้นมาตลอดระยะเวลา 8 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่ Co-Working Space รายใหญ่ของโลก อย่างWeWork ก็มาเช่าพื้นที่ 6,500 ตารางเมตร (ตร.ม.) ในโครงการ Spring Tower สะท้อนถึงศักยภาพของโครงการ จากทำเลที่อยู่ใกล้โครงข่ายรถไฟฟ้า ทั้งบีทีเอส แอร์พอร์ตลิงค์ และในอนาคต หน้าโครงการจะมีจุดขึ้นและลงรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งจะทำให้ย่านราชเทวีกลายเป็น Central Business Area ในอนาคต
สุพินท์ ออฟฟิศในทำเล CBD ยังสดใส
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯว่า ยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่ง โดยค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมาเป็นปีที่ 8 โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา มีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 70% หรือเฉลี่ยปีละกว่า 8% โดยปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 950 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นค่าเช่าเฉลี่ยทั้งสำหรับอาคารใหม่และอาคารเก่า ทั้งนี้ ในความเป็นจริง อาคารเกรดเอที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ใน CBD ส่วนใหญ่มีค่าเช่าทะลุ 1,000 บาทต่อตารางเมตรไปหมดแล้ว ส่วนในอีก 12 เดือนข้างหน้าเชื่อว่า ค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5-7%ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก เป็นผลมาจากการที่มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดค่อนข้างน้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่มีอยู่สูง โดยจะเห็นได้จากการที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอยู่ใน CBD ปัจจุบัน มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 5.7% ดังนั้น บริษัทที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเกรดเอ จึงต้องจองพื้นที่ล่วงหน้าในโครงการที่กำลังจะสร้างเสร็จ
สถานการณ์นี้ มีแนวโน้มจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยจนถึงปี 2564 ซึ่งเริ่มจะมีอาคารสำนักงานใหม่ทยอยสร้างเสร็จมากขึ้น โดยระหว่างปี 2564-2567 ทั่วกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มรวม 1.3 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 340,000 ตารางเมตรต่อปี) ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 1.1 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 279,000 ตารางเมตรต่อปี) แต่หากพิจารณาเฉพาะย่าน CBD ในช่วงเดียวกัน จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอสร้างเสร็จเพิ่ม 728,000 ตารางเมตร (เฉลี่ยราว 182,000 ตารางเมตรต่อปี)
อย่างไรก็ตาม แม้โดยภาพรวมจะมีซัพพลายที่จะเพิ่มเข้ามามากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า แต่เชื่อว่า จะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอใน CBD รุนแรงมากนัก เพราะเป็นทำเลที่มีซัพพลายขาดแคลนในขณะนี้ และมีความต้องการสูงจากผู้เช่าต่อเนื่อง อาคารที่จะได้รับผลกระทบมากกว่า คาดว่าจะเป็นอาคารที่ด้อยกว่าในเรื่องของคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีความสะดวก เพราะผู้เช่าจะมีทางเลือกมากขึ้นในการย้ายไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีกว่า ต่างจากปัจจุบันที่แม้จะต้องการย้ายไปอาคารสำนักงานเกรดเอก็ไม่สามารถทำได้ เพราะอาคารมีพื้นที่เช่าไม่เพียงพอรองรับ
