ข่าวใหญ่เขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีเมื่อเจ้าสัว BTS คุณคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ กลุ่มบริษัทบีทีเอส ประกาศทุ่มงบลงทุนแสนล้านลุยพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่ม First Jobber พร้อมรับประกันว่าราคาจะถูกกว่าท้องตลาด 25-30% และไม่ได้ให้แค่ห้องเปล่าๆ แต่บรรจุข้าวของเครื่องใช้สำหรับครอบครัวเริ่มต้นเอาไว้อย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น แอร์ ทีวี ตู้เย็น เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ทั้งตู้ ทั้งเตียง ที่นอน หมอน โต๊ะกินข้าวพร้อมเก้าอี้ และชุดรับแขก (หนังแท้) บนทำเลใกล้ระบบขนส่ง แถมยังมีสุนัขโรบอตเอาไว้ค่อยช่วยตรวจการณ์ดูแลความปลอดภัยในโครงการรองรับยุค AI เต็มรูปแบบ
เรียกได้ว่าเป็นโครงการในฝันของใครหลายคนเลยทีเดียว ติดอยู่แค่นิดเดียวตรงชื่อโครงการ “บ้านชาวไทย” ฟังดูคล้ายโครงการย้อนยุคไม่ค่อยแมตช์กับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนรุ่นใหม่เท่าไรนัก “บ้านชาวไทยทำไมถึงชื่อเด๋ออย่างนี้ ไม่ทันสมัยเลย ครับ…ชื่อนี้ผมคิดเองเพราะเป็นคนเด๋อแต่จริงจังที่จะสร้างบ้านชาวไทย เพื่อคนไทยจริงๆ” คุณคีรี ออกตัวเรื่องชื่อโครงการ
จริงๆ คุณคีรี ไม่ใช่มือใหม่ในธุรกิจอสังหาฯ ตระกูลกาญจนพาสน์ตั้งแต่รุ่นพ่อ คุณมงคล กาญจนพาสน์ บุกเบิกเมืองทองธานี โดยมีคุณอนันต์ กาญจนพาสน์ พี่ชายสานต่อ ส่วนคุณคีรี แยกตัวมาพัฒนาธนา ซิตี้ โครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ที่ย่านบางนา ก่อนที่จะหันไปลุยสร้างรถไฟฟ้า BTS ต่อมาให้คุณกวิน กาญจนพาสน์ ลูกชายมารับช่วงดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนหนึ่งเป็นการร่วมกับพันธมิตรไม่ว่าจะเป็น แสนสิริ โนเบิล หรือ อนันดา พัฒนาหลากหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมา
ส่วนความสนใจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับ Affordable ของคุณคีรีคงมีมานานแล้ว เพราะครั้งหนึ่งเคยมีข่าวกระเซ็นมาว่า กลุ่มของคุณคีรีและพวก ได้เข้าซื้อหุ้นและสนใจจะเทคโอเวอร์ LPN เจ้าพ่อ Affordable คอนโดในยุคหนึ่ง แต่สุดท้ายก็หย่าศึกกันไปพร้อมกับเงินปันผลพิเศษหุ้นละ 1 บาท ก่อนแยกย้ายจากกันไป จึงเชื่อว่าการคิดจะทำโครงการที่อยู่อาศัยระดับ Affordable อยู่ในใจคุณคีรีมาโดยตลอด
“ที่ผ่านมาผมได้วางมือจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไป โดยให้คุณกวิน(กาญจนพาสน์) เข้าไปดูแล กวินก็ใช้วิธีดูแลพร้อมกับพาร์ทเนอร์ มีทั้งแสนสิริ ทั้งโนเบิล ทั้ง ไอดีโอ (อนันดา) ซึ่งได้ร่วมพัฒนาสำเร็จในหลายๆ โครงการ ปีที่ผ่านมาผมมีไอเดียขึ้นมาใหม่ หลังจากที่ได้รับการชำระเงินจากกทม. มากว่า 3 หมื่นล้านบาท ก็เลยคิดว่าจะทำอะไรต่อ โครงการอะไรที่จะมีประโยชน์กับสังคม มีประโยชน์กับประชาชน เหมือนตอนที่เราลงทุนกับรถไฟฟ้าเมื่อ 30 ปีที่แล้ว ด้วยเม็ดเงินสูงถึง 5 หมื่นล้านบาท เป็นการลงทุนด้วยความกล้าหาญ เพราะคิดว่าประชาชนจะได้ประโยชน์จากรถไฟฟ้า ก็คิดถึงว่าสิ่งที่เป็นที่ต้องการของคนทั้งประเทศก็คือที่อยู่อาศัย”
คุณคีรี ใช้เวลา 3 เดือน เตรียมการสำหรับโครงการบ้านชาวไทยด้วยตัวเอง เขาบอกว่า ขนาดโครงการบีทีเอส วิชันนารี ปาร์ค สำนักงานใหญ่ของ บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ มูลค่านับหมื่นล้าน คีรี ยังเข้าไปดูไม่กี่ครั้ง แต่สำหรับโครงการบ้านชาวไทยเขาดูในทุกดีเทลด้วยตัวเอง ประชุมกับทีมงานวันละ 6-7 ชั่วโมง ตั้งแต่การตีโจทย์ให้คนรุ่นใหม่มีบ้านได้ในราคาเอื้อมถึง มีคุณภาพดี และอยู่ในทำเลที่ดี ที่สำคัญต้องสามารถผ่านด่านสินเชื่อของธนาคารเป็นเจ้าของได้อย่างแท้จริง ลงรายละเอียดตั้งแต่การเลือกใช้ที่ดิน ออกแบบพื้นที่อยู่อาศัย คัดเลือกเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงการเลือกวัสดุก่อสร้างที่บินไปดูเองใน 2 ประเทศพร้อมเจรจาต่อรองต้นทุนด้วยตัวเองให้ได้ราคาที่เหมาะสม เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการนี้สามารถทำได้จริง และจะเป็นประโยชน์ต่อสังคม โดยเฉพาะคนที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แต่ยังขาดโอกาส ซื้อไม่ได้ กู้ไม่ผ่าน
“หัวใจสำคัญของโครงการ “บ้านชาวไทย” คือการทำให้คนสามารถผ่อนบ้านได้ในราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า แต่ได้ครอบครองทรัพย์สินเป็นของตนเอง ผ่านการทำงานร่วมกับสถาบันการเงิน เพื่อเปิดประตูสู่การเป็นเจ้าของบ้าน ให้กับคนรุ่นใหม่ และผู้มีรายได้จำกัด แม้การลงทุนต้องมีกำไรเป็นเรื่องปกติ แต่โครงการนี้เราต้องการให้ที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ใกล้ระบบขนส่งมวลชน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยภูมิใจว่าเป็นนี่เป็นบ้านของตัวเองอย่างแท้จริง” คุณคีรี กล่าวพร้อมกับบอกว่า บีทีเอส กรุ๊ปจะใช้เงินลงทุนทั้งสิ้น 1 แสนล้านบาท สำหรับการพัฒนาโครงการบ้านชาวไทย ในระยะเวลา 2 ปี
โดยได้เปิดตัวโครงการนำร่อง 2 โครงการแรก เกือบๆ 2 หมื่นยูนิต มูลค่ารวมๆ 2 หมื่นล้านบาท ได้แก่
โครงการ D:CODE ศรีนครินทร์ เนื้อที่โครงการ 42 ไร่เศษ อยู่ใกล้ถนนบางนา-ตราด ติดกับสถานีศรีเอี่ยม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง เป็นคอนโดโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น 23 อาคาร และอาคารจอดรถ 2 อาคาร มีห้องชุดจำนวน 4,150 ยูนิต ขนาดเริ่มต้น 30 ตร.ม. 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ราคา 1.89 ล้านบาท ขนาด 45 ตารางเมตร 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคา 2.85 ล้านบาท และขนาด 60 ตร.ม. 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคา 3.78 ล้านบาท
โครงการ D:CRAFT คลองหลวง เนื้อที่โครงการ 115 ไร่เศษ อยู่บนถนนพหลโยธินฝั่งขาเข้า บริเวณตรงข้ามมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ซึ่งอยู่ใกล้กับตลาดไทและตลาดไอยรา เป็นคอนโดโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น ไม่เกิน 60 อาคาร มีห้องชุดจำนวน 7,500 ยูนิต ขนาดเริ่มต้น 30 ตร.ม. 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ราคา 1.6 ล้านบาท ขนาด 45 ตารางเมตร 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคา 2.4 ล้านบาท และขนาด 60 ตร.ม. 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ราคา 3.2 ล้านบาท
ทั้ง 2 โครงการจะตกแต่งเสร็จอยู่ภายในห้องชุดจะมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าเตรียมเอาไว้ให้พร้อมเข้าอยู่ เช่น เคาน์เตอร์ครัว ผ้าม่าน โซฟา(หนังแท้)โต๊ะรับประทานอาหารพร้อมเก้าอี้ เตียง ที่นอน หมอน โต๊ะเครื่องแป้ง ตู้เสื้อผ้า โทรทัศน์ ตู้เย็น เครื่องปรับอากาศ เป็นต้น
“สิ่งที่ผมจะให้ไม่ใช่อพาร์ทเมนต์คุณภาพแย่ๆ แล้วมาขายถูกๆ ตลาดแบบนั้นตายไปนานแล้ว ผมจะทำให้โครงการที่ออกแบบดี มีคุณภาพ มี Facility ต่างๆ ขนาดอาจจะเล็กหน่อย (มีราคาโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.3 หมื่นบาท สำหรับโครงการ D:CRAFT คลองหลวง และ 6.3 หมื่นบาท/ตร.ม.สำหรับโครงการ D:CODE ศรีนครินทร์) เพื่อจะรองรับคนที่เพิ่งเริ่มทำงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยและมีคุณภาพชีวิตที่ดีให้ได้ และมีโอกาสที่จะมีโครงการนี้ไปทั่วทั้งประเทศ โดยมีงบลงทุนทั้งสิ้น 1 แสนล้านบาท ภายใน 2 ปี โดยจะดูผลตอบรับจากโครงการนำร่องที่จะทำทั้ง 2 โครงการภายในเดือนมีนาคมนี้ก่อน” คุณคีรีกล่าว
ต้องตบมือดังๆ ให้กับคุณคีรีที่ตั้งใจจะทำโครงการนี้ออกมาให้กับกลุ่ม First Jobber ได้มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือเป็นตลาดที่มีฐานใหญ่ที่สุด มีความต้องการสูงที่สุด แต่ทุกวันนี้กลับมีปัญหามากที่สุด โดยเฉพาะการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่มีอัตรสูงมากกว่า 50% บางโครงการสูงไปถึง 70% เลยทีเดียว เมื่อมีปัญหามากผู้ประกอบการเจ้าอื่นๆ ก็ตัดปัญหาด้วยการโดดไปหาตลาดอื่นแทน กลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเลยเหมือนถูกทอดทิ้งเอาไว้กลางทาง มีผู้ประกอบการน้อยรายที่พยายามแก้ปัญหา มองหาโซลูชั่นให้คนกลุ่มนี้ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง อย่างเช่นโครงการ LivNex เช่าออมบ้าน ของเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ด้วยความที่คุณคีรีเป็นคนคิดใหญ่ ทำใหญ่ กล้าได้ กล้าเสีย จะเปิดตัวลุยตลาดที่อยู่อาศัยระดับ Mass ทั้งทีก็ต้องสั่นสะเทือนกันทั้งวงการ แต่ด้วยขนาดโครงการขนาดใหญ่ระดับกว่า 4,000 ยูนิต และกว่า 7,000 ยูนิต ความเสี่ยงต่างๆ ก็ตามมา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของดีมานด์ในพื้นที่จะมีมากเพียงพอที่จะดูดซับซัพพลายที่มากขนาดนี้ได้หรือไม่ ขณะที่อัตราการดูดซับของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ยังไม่ถึง 2% ต่อเดือน (ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ณ ไตรมาส 3 ปี 2568)
โดยเฉพาะในพื้นที่ Red Ocean อย่างย่านรังสิต-คลองหลวง ที่มีโครงการในระดับเดียวกันอยู่มากมายหลายโครงการ แม้ว่าจะมีมหาวิทยาลัยใหญ่ๆ อยู่ในพื้นที่ มีนิคมอุตสาหกรรม รองรับอยู่ก็ตาม ก็ขอให้ดูตัวอย่าง โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ของ LPN ที่เปิดมาตั้งแต่ปี 2555 จำนวน 1 หมื่นยูนิต กว่า 10 ปีแล้วก็ยังขายไม่หมด ซึ่งผู้ประกอบการในพื้นที่เตือนเอาไว้ว่า ตลาดในพื้นที่นี้ถือเป็นตลาดปราบเซียนอย่างแท้จริง
อีกหนึ่งจุดเสี่ยงของโครงการก็คือปัญหา Rejection Rate ของบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ยังคงอยู่ในระดับสูงกว่า 50-60% แม้ว่าโครงการจะแบ็กอัพโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) แต่ก็ต้องปล่อยสินเชื่อตามหลักเกณฑ์ของธนาคารไม่มีอะไรพิเศษ แม้ว่าจะมีโรงเรียนการเงินของธนาคารมารองรับผู้ที่คุณสัมบัติยังไม่ถึง แต่ก็คงไม่ใช้ทั้งหมดที่จะผ่านเกณฑ์ภายใต้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังเรื้อรังมายาวนาน ขณะที่ ธอส.ก็ต้องระมัดระวัง NPL ที่มีโอกาสสูงจะเกิดขึ้นได้ ถ้าดูตัวเลข NPL ในช่วงที่ผ่านมาก็มีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
ในปี 2566 ธอส.มี NPL อยู่ 6.6 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 3.87% ของเงินให้สินเชื่อ ปี 2567 NPL ขยับเป็น 8.9 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 4.95% ในปี 2568 สิ้นสุด ณ ไตรมาสที่ 3 NPL ของ ธอส. ขึ้นมาแตะหลัก 1.08 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 5.81% ส่วนไตรมาส 4 NPL ลดลงมาอยู่ที่ 4.98% ขณะที่ปี 2569 ธอส.ตั้งเป้า NPL จะต้องไม่เกิน 5.11% ในภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบางยิ่งทำให้ธอส.ต้องระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และอาจจะส่งผลมาถึงโครงการบ้านชาวไทยที่การปล่อยสินเชื่ออาจจะไม่ราบรื่นอย่างที่คิด
แม้หนทางอาจจะไม่ได้ราบเรียบ แต่ด้วยชื่อชั้นนักธุรกิจใหญ่ที่ฝ่าฟันปัญหาใหญ่น้อยมานับครั้งไม่ถ้วน เชื่อว่าคุณคีรีก็น่าจะนำพาโครงการบ้านชาวไทยทั้ง 2 โครงการนำร่องผ่านพ้นอุปสรรคต่างๆ ไปได้ และขอเอาใจช่วยให้ฝันของคุณคีรีที่ต้องการจะสร้างโครงการดีๆ มีคุณภาพให้กับคนไทย และสานต่อการลงทุนระดับแสนล้านให้เป็นจริงได้เร็วๆ ครับ
วราพงษ์ ป่านแก้ว 26/ม.ค./69
