ตลาดที่อยู่อาศัยกทม.-ปริมณฑลครึ่งปีแรกอาการน่าห่วง โครงการเปิดใหม่ลดฮวบ ยอดขายอืดดันหน่วยเหลือขายแตะ 234,315 หน่วย โตขึ้น 7% มูลค่ารวมกว่า 1.4 ล้านล้านบาท เผย 3 จังหวัด สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม ตัวเลขยอดขายใหม่หายไปเกินกว่า 50% REIC แนะเบรกลงทุนใหม่ด่วน!
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 (มกราคม-มิถุนายน) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งคาดว่าจะครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) ในสัดส่วนกว่าร้อยละ 80 ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทั่วประเทศ โดยพบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย (Total Supply) จำนวน 3,901 โครงการ 401,869 หน่วย จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 มีมูลค่ารวม 2,278,945 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) มีจำนวนรวม 256,201 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 68.3 ของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 และมีมูลค่ารวม 1,623,235 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 71.2 ของมูลค่าที่อยู่ระหว่างการขายทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.7 เป็นโครงการเปิดขายใหม่ (New Supply) จำนวน 18,278 หน่วย มูลค่า 140,288 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -46.0 และร้อยละ -44.6 ตามลำดับ
ในจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลพบว่า มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) จำนวน 21,886 หน่วย ลดลงร้อยละ -29.3 มูลค่า 132,312 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -25.1 โดยเป็นการลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขาย (Remaining Supply) มีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 234,315 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 มีมูลค่ารวม 1,490,923 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.6 และเป็นการเพิ่มขึ้นทุกประเภทของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอาคารชุดมีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37.8
ผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จึงควรเพิ่มความระมัดระวังที่อยู่อาศัยประเภทและระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายจำนวนมาก เนื่องจากจะทำให้มีการขายแข่งขันสูง และปิดการขายล่าช้า ได้แก่ อาคารชุดและทาวน์เฮ้าส์ ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยวในระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท และบ้านแฝดในระดับราคา 3-5 ล้านบาท
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าปี 2568 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จำนวน 52,000 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.2 จากปี 2567 ที่มีจำนวน 62,771 หน่วย หรือลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด และคาดว่าจะมีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประมาณ 390,000 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -22.2 จากปี 2567 ที่มีมูลค่า 500,968 ล้านบาท
ทั้งนี้ มีแนวโน้มว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังคงชะลอตัว โดยปัจจัยสนับสนุนตลาดยังคงเป็นเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง และรัฐบาลมีโนบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงคือ เศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลังที่มีแนวโน้มชะลอตัว ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็ก จำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง กำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง
การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่จำเป็นต้องพิจารณาสินค้าคงเหลือขายในแต่ละทำเล และในแต่ละระดับราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ที่มีจำนวนสูงถึง 17,268 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27.1 ของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายทั้งหมด ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวังในการเข้าสู่ตลาดมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้
กรุงเทพฯ คอนโด-ทาวน์เฮ้าส์ 2-5 ล้าน เหลือขายบาน
สำหรับในพื้นที่กรุงเทพมหานครช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มี Total supply รวมทั้งสิ้น 104,233 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าตลาดรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.6 อยู่ที่ 838,308 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงร้อยละ -37.2 เหลือเพียง 9,729 หน่วย โดยมีมูลค่ารวมอยู่ที่ 83,649 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -34.9 อย่างไรก็ตาม ยอดขายใหม่ปรับตัวดีขึ้นร้อยละ 6.5 คิดเป็น 10,633 หน่วย และมีมูลค่า 78,089 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 แต่ยังมีหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 93,600 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 คิดเป็นมูลค่า 760,219 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3 โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่อยู่ที่ 8.6 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 8.1 ล้านบาทต่อหน่วย
ทั้งนี้ ระดับราคาที่พบหน่วยเหลือขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ได้แก่ กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 25.4 และกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 23.9 โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์และอาคารชุด ซึ่งสะท้อนว่าตลาดในระดับราคากลางยังคงเผชิญแรงต้านจากความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
นนทบุรี ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้าน เหลือขายมากสุด
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีช่วงครึ่งปีแรก 2568 มีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 36,534 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.2 คิดเป็นมูลค่ารวม 236,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.2 โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 1,520 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ -72.4 และมีมูลค่าอยู่ที่ 18,897 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -62.0 ขณะที่ยอดขายใหม่มีจำนวน 2,633 หน่วย ลดลงร้อยละ -38.5 คิดเป็นมูลค่า 15,654 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -30.9 หน่วย มีหน่วยเหลือขายสะสมจำนวน 33,901 หน่วย ลดลงร้อยละ -3.3 มูลค่า 220,722 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.9 โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 12.4 ล้านบาทต่อหน่วย ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 6.5 ล้านบาทต่อหน่วย
สำหรับระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดในจังหวัดนนทบุรีอยู่ในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.9 ของหน่วยเหลือขายทั้งหมดในจังหวัดนนทบุรี และกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ถึงร้อยละ 52 รองลงมาคือกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในกลุ่มประชาชนระดับกลางถึงล่าง
ปทุมธานี ทาวน์เฮ้าส์-บ้านแฝด 1-3 ล้าน ค้างสต๊อกอื้อ
จังหวัดปทุมธานีมีจำนวน Total supply ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 รวมทั้งสิ้น 54,966 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 มูลค่า 240,371 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 3,321 หน่วย ลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ 54.9 และมีมูลค่าอยู่ที่ 10,898 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -66 ขณะที่ยอดขายใหม่มีจำนวน 4,223 หน่วย ลดลงร้อยละ -25 คิดเป็นมูลค่า 15,048 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -20.2 มีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 50,743 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 มูลค่า 225,324 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 3.3 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 4.4 ล้านบาทต่อหน่วย
ทั้งนี้หน่วยเหลือขายสะสมในจังหวัดปทุมธานีอยู่ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท เป็นกลุ่มหลักคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33 และร้อยละ 21.6 ตามลำดับ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อของผู้บริโภคกลุ่มฐานราก
สมุทรปราการยอดขายใหม่ลดฮวบ 58% ทาวน์เฮ้าส์อาการหนัก
จังหวัดสมุทรปราการมีจำนวน Total supply รวมทั้งสิ้น 39,996 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.9 มูลค่ารวม 221,305 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.9 โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่จำนวน 3,164 หน่วย มูลค่า 23,271 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -5.1 และร้อยละ -34.4 ตามลำดับ ส่วนยอดขายใหม่อยู่ที่ 3,223 หน่วย ลดลงร้อยละ -58.1 คิดเป็นมูลค่า 18,545 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -60.6 โดยมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 36,773 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.8 มูลค่า 202,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 44.1 มีราคาขายเฉลี่ยของโครงการใหม่อยู่ที่ 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 5.5 ล้านบาทต่อหน่วย
หน่วยเหลือขายในระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงที่สุดคิดเป็นร้อยละ 39 โดยส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ แสดงให้เห็นถึงความอิ่มตัวของตลาดในระดับราคากลาง
สมุทรสาคร ขายติดลบ 62% ระวังทาวน์เฮ้าส์-คอนโด 1-3 ล้าน
จังหวัดสมุทรสาครแม้จะมีขนาดตลาดที่เล็กกว่าจังหวัดอื่นในปริมณฑล แต่ในครึ่งแรกปี 2568 มี Total supply รวมทั้งสิ้น 12,695 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.7 คิดเป็นมูลค่า 50,895 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.9 โดยมีโครงการเปิดขายใหม่เพียง 381 หน่วย ลดลงร้อยละ -26.6 มูลค่ารวม 1,640 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6 มียอดขายใหม่อยู่ที่ 625 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 2,404 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ -62.3 และร้อยละ -69.3 ตามลำดับ ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมมีจำนวน 12,070 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.3 มีมูลค่ารวม 48,492 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ48.8 มีราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 4.3 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 4 ล้านบาทต่อหน่วย
หน่วยเหลือขายในจังหวัดสมุทรสาครส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 30.4 และ 1-2 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 27.4 โดยเฉพาะในทาวน์เฮาส์และอาคารชุด ซึ่งแสดงถึงความตึงตัวของกำลังซื้อระดับล่างในพื้นที่นี้
นครปฐม ยอดขายดิ่ง 67% ราคา 2-3 ล้านหนักสุด
จังหวัดนครปฐมในช่วงครึ่งปีแรก 2568 มี Total supply รวมทั้งสิ้น 7,777 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ17 มูลค่ารวมอยู่ที่ 35,980 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 49.8 ขณะที่หน่วยเปิดขายใหม่ลดลงเหลือเพียง 163 หน่วย หรือลดลงถึงร้อยละ -90 คิดเป็นมูลค่า 1,934 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 67.1 ส่วนยอดขายใหม่มีจำนวน 549 หน่วย ลดลงร้อยละ -67.9 มีมูลค่ารวม 2,573 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -55.5 มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 7,228 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 46.4 มูลค่ารวม 33,406 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 83.2 ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 11.9 ล้านบาทต่อหน่วย ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ที่ 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย
ทั้งนี้ พบว่า จำนวนหน่วยเหลือขายในจังหวัดนครปฐมอยู่ที่กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท จำนวนมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 35.1 โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์เฮาส์ มีสัดส่วนร้อยละ 65 และอาคารชุด มีสัดส่วนร้อยละ 67.9 รองลงมาคือ บ้านแฝดระดับราคา 3-5 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 59 และบ้านเดี่ยวในช่วง 5-7.5 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 39.6 ของกลุ่มราคาดังกล่าว แสดงถึงแรงกดดันที่มีอยู่ในตลาดระดับราคากลางถึงล่าง
จากสถานการณ์ที่สะท้อนถึงความเปราะบางในตลาดที่อยู่อาศัยช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ทั้งในด้านอุปสงค์ที่ชะลอตัว และอุปทานที่สะสมในระดับสูงในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคากลางถึงล่าง เช่น 1-3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างระมัดระวังมากยิ่งขึ้น การตัดสินใจลงทุนใหม่ควรอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลเชิงลึกรายทำเลและระดับราคา ควบคู่กับการบริหารความเสี่ยงด้านสินค้าคงเหลือให้มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกันยังต้องติดตามปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจ เช่น อัตราดอกเบี้ย มาตรการรัฐ และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคอย่างใกล้ชิด ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้ชะตาการฟื้นตัวของตลาดในครึ่งปีหลังว่าจะ “ฟื้นจริง” หรือยังต้อง “รอเวลา” ต่อไป
