เข้าสู่โค้งสุดท้ายปลายปี 2568 ปีที่ถือว่าสาหัสสุดๆ ปีหนึ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มกันตั้งแต่กรรมเก่าที่สั่งสมมาไม่ว่าจะเป็นผลกระทบระยาวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ปัญหาหนี้ครัวเรือน กำลังซื้อบ้านที่เปราะบางและชะลอตัวลงมาหลายปี ซึ่งเป็นปัญหาพื้นที่ฐานที่รื้อรังมาหลายปี พอมาปีนี้มาเจอกรรมใหม่อีก 2 แจ๊คพอตใหญ่ จากแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ที่ทำให้คนหวาดผวากับการอยู่บนอาคารสูง ทั้งๆ ที่ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังเริ่มฟื้นตัว และแจ๊คพอตจากสงครามการค้ารูปแบบใหม่ Trump Tariffs ที่สั่งสะเทือนไปทั้งโลก และน่าจะส่งผลกระทบระยะยาวกับการค้าการส่งออกของไทย
ในครึ่งแรกของปีจึงเป็นช่วงเวลาแห่งความเป็นความตาย ตัวเลขชี้วัดตลาดเกือบทุกตัวแดงเถือก จนผู้บริหารศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ต้องคิดหนักไม่รู้จะแถลงตัวเลขประจำไตรมาสอย่างไร เพื่อไม่ให้เป็นการซ้ำเติมตลาด ทั้งยอดขาย ยอดโอน อัตราการดูดซับ ลดลงอย่างน่าตกใจ การลงทุนหยุดชะงัก จากปัจจัยลบที่ประดังประเดเข้ามาในช่วงไตรมาส 1 และ 2 ผนวกกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ยังไม่ได้ข้อสรุปว่าจะต่ออายุออกไปหรือไม่ทำให้ตลาดอ่อนระโหยโรยแรงเต็มที แต่ยังโชคดีที่เหมือนระฆังหมดยกช่วยเอาไว้ และเริ่มเห็นสัญญาณที่คลี่คลายเมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 3 หลังจากสถานการณ์ต่างๆ ปรับตัวดีขึ้น เมื่อผู้คนเริ่มคลายกังวลกับแผ่นดินไหว ขณะที่ Trump Tariffs โดนเก็บภาษี 19% อาจจะไม่ดีเท่าที่คาดหวังแต่ก็ยังดีกว่าหลายประเทศ ที่สำคัญคือความชัดเจนที่ทำให้สามารถเดินหน้าต่อไปได้
ส่วนมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯทั้งการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% รัฐบาลได้ตัดสินใจต่ออายุออกไปจนถึงกลางปีหน้า แถมได้โบนัสพิเศษจากธนาคารแห่งประเทศไทย ในการผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย(LTV) เปิดประตูให้กู้ได้ 100% ช่วยต่อลมหายใจให้กับภาคอสังหาฯได้ในระดับหนึ่ง สถานการณ์ในไตรมาสที่ 3 จึงดีขึ้นจากไตรมาส 1 และ 2 แต่ก็ยังง่อนแง่นไม่ได้ดีกว่าช่วงเดียวกันของหลายปีที่ผ่านมา แนวรบด้านการตลาดจึงเริ่มปะทุขึ้นอีกครั้งจากที่ต้องหยุดชะงักไปในช่วงหลังเกิดเหตุแผ่นดินไหวและด้วยสถานการณ์ที่ยังมีความไม่แน่ไม่นอนและความเปราะบางสูง ทุกค่ายต้องเร่งการขาย ระบายสต๊อกที่มีอยู่เปลี่ยนเป็นแคชโฟลว์ให้ได้เร็วที่สุด เกิดการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรงลากยาวไปถึงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นและน่าจะเป็นช่วงเวลาของการซื้อ-ขายที่ดีที่สุดของปีนี้ ซึ่งแน่นอนว่าการแข่งขันจะยิ่งรุนแรงขึ้นไปอีก
“ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นสัญญาณบวกจากหลายปัจจัยที่ทำให้ตลาดในช่วงไตรมาสสุดท้ายจะกลับมาคึกคักอย่างแน่นอน โดยที่ยอดขาย ยอดโอน เริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 3 ถ้าดูจากยอดขายของ 10 บริษัทขนาดใหญ่โตขึ้นถึง 100% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 และจะต่อเนื่องถึงไตรมาส 4 แน่นอน ขณะที่โครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างผิดหูผิดตา” ความเห็นของนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าว ที่น่าสนใจคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา นายประเสริฐ ให้ข้อสังเกตุว่า เป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในราคาย้อนยุคกลับไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว หรือมีราคาขายที่ต่ำกว่าราคาตลาดในปัจจุบัน เนื่องจากคนมีกำลังซื้อที่จำกัด ไม่มีรายได้เพิ่ม ขณะที่คนที่มีเงินออมก็ยังซื้ออยู่แต่เป็นการซื้อที่ต้องคุ้มค่ากับการลงทุนขณะที่ โครงการเก่าที่เปิดขายอยู่ก่อนแล้ว รวมถึงโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว (Ready to Move) ก็มีการลดราคาขายเช่นกัน แม้ว่าจะไม่ได้มีการปักป้ายลดราคากันตรงๆ แต่เป็นการลดราคาแบบ Silent Price War ลดราคากันแบบเงียบๆ เพราะต้องการ Liquidity ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่สุดในเวลานี้
ในงานจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดในครั้งที่ 48 ที่เริ่มต้นขึ้นตั้งแต่วันที่ 30 ตุลาคมไปจนถึง 2 พฤศจิกายน 2568 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ เป็นภาพสะท้อนของการแข่งขันแบบดุเด็ดเผ็ดมันในช่วงโค้งสุดท้ายได้ดีที่สุด ผู้ประกอบการต่างขึ้นป้ายหั่นราคาขายกันทั่วทั้งงาน จากที่เคยลดกันหลักแสนหลักล้าน งานนี้ระดับบิ๊กๆ ลดกันสูงสุดหลัก 10-20 ล้านบาท นั่นสะท้อนภาพของตลาดบ้านระดับไฮเอนด์ที่เคยเป็นบ่อเงิน บ่อทองของหลายๆ บริษัท มีสินค้าคามืออยู่พอสมควร และอีกหลายๆ ราย ที่ใช้แคมเปญช่วยผ่อน-อยู่ฟรี ช่วยแบ่งเบาภาระให้กับลูกค้าในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ค่อยจะดี รวมทั้งการการันตีผลตอบแทน 6-10% จากการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ส่วนที่เป็นไฟต์บังคับหรือเป็นท่ามาตรฐานที่ทุกค่ายต้องมีคือของแจกของแถมที่ยังคงจัดเต็มเหมือนเช่นทุกปี อาทิ ฟรีเฟอร์นิเจอร์ทั้งหลัง แจกทอง แจกไอโฟนรุ่นล่าสุด แถมเครื่องใช้ไฟฟ้า ฟรีค่าส่วนกลางตั้งแต่ 1-10 ปี ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ลุ้นชิงรถยนต์ไฟฟ้า เป็นต้น
คงต้องรอดูผลสำเร็จหลังงานว่า จะช่วยปลุกความต้องการซื้อของผู้บริโภคได้มากน้อยแค่ไหน เท่าที่สังเกตดูถ้าไม่นับเด็กๆ ที่มาตามเชียร์ ดารานักร้อง เซเลบคนดัง ที่หลายๆ ค่ายเอามาโชว์ตัวสร้างความคึกคักที่บูธ คัดเฉพาะ เรียล ดีมานด์ ที่มางานก็ยังอุ่นหนาฝาคั่งอยู่ในระดับหนึ่ง เป้าหมายที่ผู้จัดตั้งไว้ว่าจะมียอดขายในงานสัก 4,000 ล้านบาท ก็ไม่ไกลเกินเอื้อม ส่วนจะไปไกลระดับหมื่นล้านเหมือนที่เคยเคลมกันเอาไว้ในงานครั้งที่ผ่านมาหรือไม่นั้น คงต้องตั้งสติคิดดูอีกทีว่ายังมีปัจจัยอะไรมาหนุนนำได้บ้าง แต่ถึงอย่างไรการได้ยอดขายติดไม่ติดกลับมาในช่วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ก็ถือเป็นพลังใจอย่างดีให้แต่ละบริษัทได้เดินหน้าต่อในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้และเตรียมความพร้อมสำหรับปีต่อไปที่ใครๆ ก็ยังมองไม่ออกว่าตลาดจะดีจะร้ายเพียงใด แต่ที่แน่ๆ ไม่มีคำว่าหมูแน่นอน
ด้วยกรรมเก่าที่ยังตามมาหลอกหลอนไม่มีที่สิ้นสุด ผนวกกับสถานการณ์การเมืองที่เข้าสู่โหมดเลือกตั้งตามไทม์ไลน์ที่รัฐบาลชุดนี้กำหนดไว้ว่าจะยุบสภาในช่วงปลายเดือนมกราคม จัดการเลือกตั้งได้ประมาณเดือนมีนาคม กว่าจะสะเด็ดน้ำได้นากยกฯใหม่ รัฐบาลใหม่ ขับเคลื่อนนโยบาย ใช้งบประมาณ ก็คงล่วงเลยครึ่งปีแรกไปแล้ว ขณะที่ผู้ว่าแบงก์ชาติคนใหม่ประเมินว่าปี 2569 GDP ของไทยน่าจะเติบโตอยู่ที่ 1.6% ปัญหาหนี้ ปัญหาเศรษฐกิจปากท้อง ผลกระทบจาก Trump Tariffs ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ฯลฯ ปัจจัยด้านลบทุกอย่างยังอยู่ครบ ในปี 2569 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความยากลำบากต่อไปแน่นอน เตรียมตัวรับมือกันไว้ให้ดีๆ ครับ
วราพงษ์ ป่านแก้ว
2/พ.ย./2568
