ผ่านมาเกือบๆ ครึ่งปี วันนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังโดน Aftershock จากแผ่นดินไหวเมื่อปลายเดือนมีนาคมเล่นงานจนตั้งตัวยังไม่ติด บวกกับปัจจัยลบที่มีอยู่รายรอบตัวยิ่งซ้ำเติมให้อาการทรุดหนักลงไปเรื่อยๆ ที่ประเมินกันว่าสถานการณ์ตลาดน่าจะเริ่มดีขึ้นตั้งแต่ต้นปี หลังต่อมาตรการลดค่าโอน หลังผ่อนคลาย LTV หลังปรับลดอัตราดอกเบี้ย ก็น่าจะถึงจุด Takeoff กันได้แล้ว แต่ถึงตอนนี้เป็นแค่ฝันที่สลายไปพร้อมๆ กับแรงสั่นสะเทือนเลื่อนลั่นของผสุธา มาตรการตอบโต้ทางภาษีของนายทรัมป์ และสถานการณ์อันร้อนระอุที่แนวชายแดนไทย-กัมพูชา ที่สั่นคลอนเสถียรภาพของรัฐบาลอยู่ในเวลานี้
ตลาดอสังหาฯจะเป็นเช่นไร คอนโดมิเนียมจะกลับมาได้หรือไม่อย่างไร มาฟังมุมมองของนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ต่อสถานการณ์ตลาด ณ ปัจจุบัน
“จริงๆ ปลายปีที่แล้วคอนโดถือว่าไปได้ดี โดยเฉพาะคอนโดสร้างเสร็จพร้อมขายพร้อมโอน และดีต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2568 นี้เลย โดยเฉพาะเดือนมีนาคมเป็นเดือนที่ผมว่า Sentiment ดีสุดในรอบหลายปีทั้งคอนโดและบ้านแนวราบ แต่เมื่อเกิดแผ่นดินไหวในช่วงปลายเดือนมีนาคม ต้องบอกว่า สำหรับคอนโด 8 ชั้นไม่ได้รับผลกระทบเลย ถ้าดูจากลูกค้าที่เยี่มมชมโครงการไม่น้อยจากเดิม อาจจะมากขึ้นด้วยซ้ำ เพราะเกิดความเสียหายน้อยเลยเป็นภาพนั้น (คนหันมาซื้อคอนโดโลว์ไรส์เพิ่มขึ้น)
แต่ต้องยอมรับว่าคอนโดสูงในช่วง 2 สัปดาห์แรกหลังจากแผ่นดินไหวลูกค้าเข้าชมโครงการอาจจะเหลือแค่ 1 ใน 4 แล้วค่อยๆ Recover มาเป็น 50% จนถึงวันนี้กลับมาอยู่ที่ประมาณ 70-80% เทียบกับก่อนที่เกิดแผ่นดินไหว ส่วนจะกลับมา 100% เมื่อไหร่อาจจะยังไม่ใช่เร็วๆ นี้ คงต้องใช้เวลาอยู่บ้าง แต่ตอนนี้เรามั่นใจว่าจะกลับมา 80% หรือหวังว่า 85-90% เป็นไปได้ที่จะเห็นในปีนี้แน่นอน” นายไตรเตชะกล่าว
มั่นใจคอนโดจะกลับมาได้ 100% ปีหน้า
“ตอนแรกเราเป็นห่วงว่ามันอาจจะใช้เวลาย่อยนานกว่านั้น แต่ตอนนี้ผมคิดว่ากลับมาถึง 85-90% ในปลายปีนี้เป็นไปได้ค่อนข้างมาก ส่วนจะกลับมา 100% คงต้องรอปีหน้าแต่เชื่อว่ากลับมาได้ เพราะเอาจริงๆ แล้วอย่างที่เราทราบ ถ้าไม่นับคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ คอนโดที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วมันทำหน้าที่ที่มันต้องทำทุกอย่างแล้ว มันต้องเสียหายแบบที่ซ่อมแซมได้ นั่นคือสิ่งที่ Code การออกแบบในเมืองไทยถูกสร้างให้เป็น ทุกคอนโดในเมืองไทยที่สร้างเสร็จแล้วก็เป็นแบบนั้น
มันน่าเสียดายที่มีเหตุการณ์เกิดขึ้น(ตึกสตง.ถล่ม)ทำให้คนขาดความมั่นใจ แต่ก็ต้องย้อนกลับไปว่าอันนั้นมันเป็นอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จ ถ้าไม่มีเหตุตึกถล่มเกิดขึ้นอาจจะมองได้ว่า คอนโดเมืองไทยดีมากเลย ไม่มีอะไรที่เสียหายจนอยู่ไม่ได้เลยจริงๆ
พฤติกรรมลูกค้าหลังแผ่นดินไหวแยกเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มที่ออกมาดูโครงการหลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหวคือเขามาเพื่อตัดสินใจจริงๆ คุยกับตัวเองมาแล้วว่าสิ่งที่เกิดขึ้นเขาโอเคเขารับได้ และ Sensible พอ ในการที่จะตัดสินใจบน Information ที่มีถ้าเห็นห้องไม่มีปัญหาก็สามารถจบได้เลย อีกกลุ่มที่ยังไม่ออกมา ซึ่งเขาก็ยังต้องการคอนโด อาจจะมีกลุ่มที่ยังตัดสินใจระหว่างบ้านกับคอนโด กลุ่มนี้อาจจะเปลี่ยนไปซื้อบ้านก็มี อาจจะ 5% ไม่เกิน 10% แปลว่ากลุ่มที่เหลือที่ยังไม่ออกเขาก็ยังมีความต้องการคอนโด แต่ยังมีความกังวลซึ่งต้องใช้เวลา มั่นใจว่าปีหน้าจะกลับไม่เต็ม 100% ก็ใกล้ 100% มากๆ
ส่วนลูกค้าที่ยังไม่กลับมาก็อีก 20-30% เหตุผลส่วนใหญ่เป็นเรื่องแผ่นดินไหวสำหรับลูกค้าที่เดินเข้ามาชมโครงการ แต่การขายอาจไม่ลดลงขนาดนั้น เพราะว่าลูกค้าถ้ามีความสนใจเข้ามาดูโอกาสปิดการขายมีสูง เพราะลูกค้าทำการบ้านมาหมดแล้ว รู้หมดเลยว่าโครงการมีความเสียหายตรงไหน ถ้าเขาเข้ามาแสดงว่าเขาโอเคกับมันแล้ว พอเราพาดูห้องส่วนใหญ่ก็จบไม่ยาก
ปัญหาคือจะทำอย่างไรให้ลูกค้าเข้ามา แม้ว่าจะยังมีความต้องการอยู่แต่มาเห็นข่าวทุกวันเป็นเดือนๆ จะไม่ให้รู้สึกเลยมันคงยาก แต่ตอนนี้พอมันเริ่มซาลงก็ดีขึ้น กลับมาอยู่ในฐานความเป็นจริงว่า มันก็ไม่ได้มีคอนโดไหนที่มีปัญหาหนักขนาดนั้น ขออนุญาตพูดว่า ถ้ามีแผ่นดินไหวแบบเดิมซ้ำอีกตอนนี้ผมก็ไม่ได้คิดว่าจะมีคอนโดไหนที่มันเสียหายแบบพังลงมา แต่แน่นอนว่าไม่เกิดขึ้นคงดีกว่า” นายไตรเตชะกล่าว
ศุภาลัยต้องปรับแผนลงทุนหรือไม่
“สำหรับศุภาลัยการเปิดโครงการ เป้าหมายการขายยังคงเป็นไปตามแผน เพราะปัจจุบันคอนโดเป็นเกมยาวหมดแล้ว ไม่ได้แบบเปิดวันนี้แล้วขายได้ 90-100% อีกแล้ว มันยากมาก เพราะฉะนั้นถ้าถามว่า Timing ในการเปิดสำคัญอยู่หรือไม่ ก็ยังสำคัญ เพราะถ้า Timing ดีมันอาจจะช่วยสร้างยอดขายได้อีก 5-10% แต่คงไม่เกินนั้น ที่เหลือต้องเป็นความเหมาะสมของโครงการจริงๆ ในทุกด้าน ดังนั้นถ้าจะเลื่อนแผนการเปิดคอนโด คงเป็นเรื่องทางเทคนิคมากกว่า เช่น สำนักงานขายไม่พร้อม หรืออยากรอ EIA ให้เสร็จสมบูรณ์
ล่าสุด ศุภาลัยได้ เปิดคอนโดตัวใหม่ ศุภาลัย เซนส์ แจ้งวัฒนะ-หลักสี่ เป็นคอนโดโลว์ไรส์ที่มีแบบห้องให้เลือกมากถึง 14 แบบ ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายในราคาเริ่มต้น 1.44 ล้านบาท และยังมีคอนโดไลว์ไลส์ที่อยู่ในแผนอีก 2 โครงการที่ภูเก็ตและชลบุรี ส่วนคอนโด High Rise มีแผนเปิดอีก 5 โครงการ ส่วนโครงการบ้านแนวราบก็เปิดตามปกติ
แม้ว่าสถานการณ์มอาจจะไม่ได้ดีเหมือนที่ทุกคนคาดหวังเอาไว้บริษัทไม่มีแผนที่จะปรับเป้าหมายและไม่เคยปรับเป้าหมายกลางปี โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบยังเป็นเหมือนเดิม ส่วนคอนโดมิเนียมอยากจะเปิดเหมือนเดิมขึ้นอยู่กับเหตุผลด้านเทคนิคในกระบวนการขอ EIA ว่ามีหรือไม่ ตอนนี้ถ้าถามว่า แผ่นดินไหวส่งผลให้เราจะปรับจำนวนการเปิดตัวหรือไม่ ถ้าปรับคงไม่ใช่เพราะแผ่นเพราะแผ่นดินไหว”
อย่างไรก็ตาม นายไตรเตชะมองว่า ในสถานการณ์ที่ไม่ค่อยดีหลายด้านยังมีข้อดี 2 ข้อที่เกิดขึ้นในตลาดตอนนี้ก็คือ 1.ราคาที่ดินสำหรับทำคอนโดถูกลงสักประมาณ 10% เพราะไม่มีใครมาแย่งซื้อที่ดินเพื่อเอาไปทำคอนโด ดังนั้นหลังแผ่นดินไหวถ้าที่ดินเพื่อทำคอนโดไม่ได้ถูกลงอีก 10% เราคงไม่ซื้อ 2. ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ แปลว่าเราสามารถสร้างบ้านหลังเดิมได้ถูกลง ในสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีก็ถือว่ายังมีตัวช่วย เช่น ดอกเบี้ยที่ลดลง ค่าก่อสร้างที่ลดลง แม้มันจะช่วยไม่ได้ทั้งหมด แต่ก็ยังช่วยลดแรงกดดันลงได้บ้าง
การแข่งขันหลังจากนี้จะเป็นอย่างไร
“บอกได้เลยว่าโปรโมชั่นจะดุเดือดแบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน (แม้ที่ผ่านมาจะแข่งขันกันหนักจนกำไรลดลงไปเรื่อยๆ) ถ้าดูจากผลประกอบการของบริษัทส่วนใหญ่จะพบว่า ในไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมาเป็นไตรมาสที่กำไรขั้นต้นแย่สุดเท่าที่เคยเห็น แต่ไตรมาส 1 ปีนี้แย่ยิ่งกว่า และไตรมาส 2 จะแย่ลงอีกหรือเปล่ายังไม่ทราบ แต่ที่แน่ๆ ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองของผู้บริโภค เพราะราคาที่ดินไม่ขึ้น ต้นทุนก่อสร้างถูกลง กำไรก็ต่ำสุดเท่าที่เคยเห็น(จากการแข่งขัน) โปรดมชั่นดุเดือดดุดัน ราคาดี ซึ่งโดยรวมทั้งหมดถ้าไม่เป็นโอกาสทองของผู้บริโภคก็ไม่รู้ว่าจะเรียกว่าอะไร
หลังจากนี้ คงเห็นการแข่งขันคอนโดสร้างเสร็จพร้อมขายที่ดุดันมากขึ้น เพราะพอมีแผ่นดินไหวแล้วความเชื่อมั่นหายไป แต่มั่นใจว่าในระยะยาวความเชื่อมั่นจะกลับมา ส่วนคอนโดที่เปิดใหม่คงไม่ต้องทำอะไรมากเหมือนคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว เพียงแต่เปิดโครงการที่มั่นใจ ในราคาที่ไม่แรงมาก
แต่ถึงอย่างไรก็จะมีวันสิ้นสุด เพราะการเปิดโครงการใหม่จะน้อยสุดใน 15 ปีอย่างแน่นอน แล้วดีมานด์จะลดลงหรือไม่ คือมันจะลดลงได้มากกว่าปีที่แล้วได้แค่ไหน เพราะปีที่แล้วก็แทบจะเหลือครึ่งเดียวจากช่วงก่อนโควิดอยู่แล้ว ซึ่งคงลดไปมากกว่านั้นได้ไม่มาก และมันคงแย่ไปกว่านี้ได้ยากมาก ที่ผ่านการการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลพีคสุดอยู่ที่ 1.4 แสนยูนิตต่อปี ตอนนี้ขายกันอยู่ 6-7 หมื่นยูนิต หลายคนบอกว่ามีปัจจัยต่างๆ เกิดขึ้นทำให้เราลงมาถึงจุดนี้
แต่ดีมานด์ในตลาดจะเหลือแค่ครึ่งเดียวของจุดที่เคยพีคสุดหรือเปล่า ผมคิดว่าคงไม่ใช่ และถ้าจะกลับไปที่ 1.4 แสนยูนิตต่อไปอย่างที่เคยก็คงไม่ แต่ถ้ากลับไปอยู่ที่ 1-1.2 แสนยูนิต หรือต่ำกว่านั้นเล็กน้อยที่ 9 หมื่น-1 แสนยูนิต คิดว่าไม่ได้ยากเกินไปแต่คงต้องรอให้หลายๆ อย่างมันคลิกมากขึ้น เพราะตอนนี้ทุกอย่างเป็นลบไปหมด เศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทย ดอกเบี้ยที่คนมองว่าแพงทั้งที่จริงๆไม่ได้แพง LTV ที่ปลดล็อคแล้วแต่คนก็ยังไม่รู้ เป็นต้น
แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์อะไรน่าห่วงกว่ากัน
ต่างประเทศน่าห่วงกว่า ท่าทีของสหรัฐอเมริกาผลกระทบที่มีต่อไทยคงสำคัญกว่าผลกระทบจากแผ่นดินไหว ยกตัวอย่าง ในสัปดาห์แรกที่เกิดแผ่นดินไหวสัปดาห์ลูกค้าที่โอนคอนโดขอยกเลิกเกินครึ่ง แต่สุดท้ายก็สามารถโอนได้เกือบทั้งหมดเหลือไม่ถึง 10 ราย ส่วนลูกค้าที่กระทบจากมาตรการภาษีของสหรัฐคนที่ทำส่งออก เขายกเลิกเลย เพราะกลุ่มคนนี้ต้องบอกว่ามีกำลังทรัพย์อยู่แล้ว พอเกิดความไม่แน่นอนที่จองไว้เขาทิ้งเลย
กังวลว่าตลาดจะซึมแบบนี้ไปเรื่อยๆ ซึ่งจริงๆ ในปีนี้ก็มีข่าวดี ไม่ว่าจะดอกเบี้ยลดลง LTV ปลดล็อค แต่ข่าวร้ายก็มีออกมาเรื่อยๆ จากปีที่แล้วเรามองว่าปีนี้จะดีขึ้น แต่ใครจะรู้ว่า จะเกิดแผ่นดินไหว ใครจะรู้ว่าทรัมป์จะประกาศอะไรมาก็ไม่รู้ทุกวันนี้ก็ยังคลุมเครืออยู่เลย ตอนนี้มันหนักกว่าทุกครั้งที่เราเคยเจอ น้ำท่วมก็ไม่ขนาดนี้ ซับไพร์มก็ไม่เท่านี้ โควิด เรารู้ว่าพอคลี่คลายก็ยังมีแสงสว่างอยู่ที่ปลายอุโมงค์ เพราะทุกอย่าง Resume มันก็ไปได้ อาจจะมีคนเจ็บระหว่างทางเพราะกินเวลานานหน่อยแต่ก็กลับมาได้
สถานการณ์ตอนนี้มันต่อเนื่องจากโควิดเป็นช่วงที่กำลังจะ Take Off ทุกคนลงทุนซื้อที่ดิน เริ่มเปิดโครงการแต่ก็โดน ทำให้ความสามารถในการแข่งขันน้อยลง รายที่แข็งแรงก็จะได้เปรียบอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน แต่คิดว่าเราก็จะผ่านไปได้
ส่วนการจะปลุกความเชื่อมั่นเป็นสิ่งที่ทั้งต้องทำร่วมกันไม่ใช่แค่ตลาดอสังหาฯ ทุกๆ ธุรกิจคงต้องทำร่วมกัน ซึ่งในเวลานี้มันไม่ได้ง่าย เราต้องการ Sentiment เชิงบวก ซึ่งจริงๆ ปีนี้ถ้าไม่มีแผ่นดินไหว มันน่าจะโอเคเลยนะ แต่ว่ามันก็เกิดขึ้นไปแล้ว ที่ผ่านมาคอนโดที่สร้างเสร็จเป็นตัวช่วยของทุกคนมาตลอด ปีกว่าที่ผ่านมามันไปได้เรื่อยๆ Inventory ที่เคยเป็นปัญหาก็ไม่เป็นแล้ว แล้วอยู่ดีๆ เกมก็เปลี่ยน ไม่ใช่แค่ยอดขายลดลง แต่กลายเป็นต้องไปเคลียร์ห้องให้กลับเป็นปกติ ขณะที่ลูกค้า Sentiment ก็หายมีผลกระทบหลายด้าน
“ในส่วนของภาคอสังหาฯ พยายามเสนอสิ่งที่ตรงใจลูกค้ามากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม เราก็เพิ่มรูปแบบห้องให้หลากหลายมากขึ้น เพราะยิ่งหลากหลายเท่าไหร่ก็มีโอกาสตรงใจลูกค้ามากขึ้นเท่านั้น การออกโปรดักต์ก็ต้องมีความคุ้มค่าที่ลูกค้ารู้สึกว่า Make Sense ที่สุดในตอนนี้ ไม่เหมือนก่อนหน้าที่แต่ละบริษัทใส่อะไรลงไปเยอะมากให้ลูกค้า ไม่ว่าจะเป็น Home Automation โน่นนี่นั่น แต่วันนี้ลูกค้าไม่ต้องการขอเป็นราคาเน็ตๆ เลย เพราะลูกค้าต้องการราคาที่สมเหตุสมผล ไม่ต้องมีภาระมากเกินส่วนที่จะต่อเติ่มอะไรเพิ่มเป็นเรื่องของอนาคต” นายไตรเตชะกล่าว
