จากการลงพื้นที่เก็บตัวเลขภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี อันประกอบไปด้วย จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ทั้ง 3 จังหวัดอีอีซีมีจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขาย (Total Supply) ในปี 2567 รวมทั้งสิ้น 61,057 หน่วย ลดลงจากปี 2566 ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในตลาด 67,967 หน่วย หรือคิดเป็น -10.2%
จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด 61,057 หน่วย เป็นหน่วยเปิดขายใหม่ในปี 2567 รวม 17,758 หน่วย ลดลง -23.9% จากปี 2566 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่รวม 23,333 หน่วย ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ในปี 2567 มีจำนวน 19,790 หน่วย ลดลง -25.4% จากปี 2566 ที่มีหน่วยขายได้ใหม่รวม 26,543 หน่วย ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2567 ทั้ง 3 จังหวัดยังมีหน่วยเหลือขายจำนวน 41,267 หน่วย ลดลงไปเล็กน้อยหรือคิดเป็น -0.4% เมื่อเทียบกับหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2566 ที่มีจำนวน 41,424 หน่วย
ทั้งนี้แม้จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะลดลงจากอัตราดูดซับต่อเดือนทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่ลดลงก็ตาม แต่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ก็ได้ลดลงเช่นกันจึงทำให้จำนวนหน่วยเหลือขายอยู่ในภาวะทรงตัว ซึ่งทั้ง 3 จังหวัดมีสถานการณ์ที่ใกล้เคียงกัน
มาเริ่มกันที่จังหวัดชลบุรีซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในอีอีซี และเป็นตลาดอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 2567 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในตลาดรวมทั้งสิ้น 29,970 หน่วย ลดลง -4.3% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีมูลค่ารวม 136,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.6% แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 11,369 หน่วย ลดลง -17.4% มูลค่ารวม 45,337 ล้านบาท ลดลง -7% อาคารชุด 18,239 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.9% มูลค่า 80,591 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.3% และ วิลล่า 362 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.4% มูลค่ารวม 10,683 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8%
ในจำนวนหน่วยที่เสนอขายทั้งหมดในชลบุรีเป็นหน่วยที่เปิดขายใหม่ในปี 2567 จำนวน 13,492 หน่วย ลดลง -7.5% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีมูลค่ารวม 69,156 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 31% เมื่อเทียบกับมูลค่าหน่วยเปิดขายใหม่ในปี 2566 แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 2,959 หน่วย ลดลง -37% มูลค่า 15,996 ล้านบาท ลดลง-27% อาคารชุด 10,443 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.2% มูลค่า 50,609 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 77% วิลล่า 95 หน่วย เพิ่มขึ้น 51% มูลค่า 2,551 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
จังหวัดชลบุรีมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในปี 2567 รวม 13,698 หน่วย ลดลง -11% มูลค่ารวม 57,009 ล้านบาท ลดลง-1.4% แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 5,016 หน่วย ลดลง-33% มูลค่า 19,434 ล้านบาท ลดลง-27% อาคารชุด 8,548 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% มูลค่า 33,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21% วิลล่า 134 หน่วย เพิ่มขึ้น 33% มูลค่ารวม 3,675 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9%
จะเห็นได้ว่า ตลาดอาคารชุดในจังหวัดชลบุรีเริ่มขยับตัวขึ้นอีกครั้งทั้งจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ และหน่วยที่ขายได้ใหม่ แต่อย่างไรก็ตามหน่วยเหลือขายของอาคารชุดก็มียอดสะสมที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน โดยในปี 2567 จังหวัดชบลบุรียังมีหน่วยเหลือขายสะสมจำนวนรวมทั้งสิ้น 27,010 หน่วย มูลค่ารวม 121,380 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 10,361 หน่วย ลดลง – 11.2% มูลค่ารวม 41,422 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.7% อาคารชุด 16,311 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.3% มูลค่ารวม 69,910 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.8% วิลล่า 338 หน่วย เพิ่มขึ้น 15% มูลค่ารวม 10,048 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.5%
มาต่อที่จังหวัดระยอง มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในปี 2567 รวมทั้งสิ้น 10,497 หน่วย ลดลง -11% เมื่อเทียบกับจำนวนที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในปี 2566 โดยมีมูลค่ารวม 32,021 ล้านบาท ลดลง -2% แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 9,738 หน่วย ลดลง -5.8% มูลค่ารวม 29,164 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% อาคารชุด 759 หน่วย ลดลง -49.8% มูลค่า 2,857 ลดลง -40%
ในปี 2567 ระยองมีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ จำนวน 3,116 หน่วย เป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด ลดลงจากปี 2566 ถึง -42% มีมูลค่ารวม 12,329 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จากปี 2566 และมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่รวม 4,280 หน่วย ลดลงถึง-44% มูลค่ารวม 11,813 ล้านบาท ลดลงจากปี 2566 ถึง -45% เป็นบ้านจัดสรร 3,887 หน่วย ลดลง -42% มูลค่า 10,618 ล้านบาท ลดลง -43% ส่วนอาคารชุดขายได้ 393 หน่วย ลดลง -59% มูลค่า 1,195 ล้านบาท ลดลง-58%
สำหรับจำนวนหน่วยเหลือขายของจังหวัดระยองในปี 2567 มีรวมกันทั้งสิ้น 9,519 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.3% มูลค่ารวม 29,385 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 8,834 หน่วย เพิ่มขึ้น 6% มูลค่า 26,775 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21% อาคารชุด 685 หน่วย ลดลง -36% มูลค่า 2,610 ล้านบาท ลดลง -27%
มาถึงฉะเชิงเทราจังหวัดสุดท้ายของอีอีซี จากการสำรวจภาคสนามของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ในปี 2567 มีหน่วยเสนอขายในตลาดรวมทั้งสิ้น 5,487 หน่วย ลดลง-15% เมื่อเทียบกับปี 2566 มีมูลค่ารวม 16,349 ล้านบาท ลดลง -11% แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 4,283 หน่วย ลดลง-14% มูลค่ารวม 14,902 ล้านบาท ลดลง -9% อาคารชุด 1,204 หน่วย ลดลง -20% มูลค่ารวม 1,447 ล้านบาท ลดลง-22%
ในปี 2567 ฉะเชิงเทรามีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จำนวน 1,240 หน่วย ลดลงถึง -63.6% มูลค่ารวม 4,707 ล้านบาท ลดลง 49% ส่วนใหญ่เป็นบ้านจัดสรรเปิดใหม่จำนวน 1,082 หน่วย ลดลง -40.7% มูลค่ารวม 4,510 ล้านบาท ลดลง -40% โดยมีอาคารชุดเปิดใหม่เพียง 158 หน่วย ลดลงถึง -90% มูลค่ารวม 197 ล้านบาท ลดลง -89%
ส่วนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ใหม่ในปี 2567 มีจำนวนทั้งสิ้น 1,946 หน่วย ลดลง -45.7% มูลค่ารวม 5,675 ล้านบาท ลดลง -42% แบ่งบ้านจัดสรร 1,587 หน่วย ลดลง -43.6% มูลค่ารวม 5,220 ล้านบาท ลดลง 41% และเป็นอาคารชุด 359 หน่วย ลดลง -53.6% มูลค่ารวม 455 ล้านบาท ลดลง -55% ขณะที่หน่วยเหลือขายมีจำนวนรวมกันทั้งสิ้น 5,076 หน่วย ลดลง -8.9% มูลค่ารวม 15,118 ล้านบาท ลดลง -3.5% แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 3,927 หน่วย ลดลง -6.7% มูลค่า 13,743 ล้านบาท ลดลง -2% และอาคารชุด 1,149 หน่วย ลดลง -15.8% มูลค่า 1,375 ล้านบาท ลดลง -16%
ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดอีอีซี กำลังอยู่ในช่วงเวลาของการปรับสมดุลของตลาด เห็นได้จากการชะลอเปิดโครงการใหม่ทำให้ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดลดลง แต่เนื่องจากสภาวะตลาดที่ยังคงชะลอตัวทำให้ยอดขายใหม่ลดลงด้วยเช่นกัน ซึ่งผู้ประกอบการใน 3 จังหวัดอีอีซีต่างยอมรับว่าในปีที่ผ่านมาจนถึงปี 2568 ตลาดยังซบเซากำลังซื้อลดลง การดูดซับนานขึ้น การปล่อยสินเชื่อชะลอตัว อัตราการกู้ไม่ผ่านยังอยู่ในระดับสูง แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดยังมีอยู่มาก แต่ความสามารถของผู้ซื้อลดลง ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์เปลี่ยนจากขายเป็นเช่าแทน และกันไปพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงขึ้น
นอกจากนี้ แม้ว่าทั้ง 3 จังหวัดจะมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้าไปมาก แต่การลงทุนเหล่านั้นอาจจะไม่ได้ช่วยให้คนในพื้นที่มีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นอย่างที่คาดหวัง เพราะเริ่มปรากฏว่า มีการนำเข้าแรงงาน มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยเองซึ่งไม่ได้เกิดประโยชน์อันใดกับประเทศ และเจ้าของพื้นที่ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการมองว่า คงจะไม่มียุคทองของอสังหาฯอีอีซีเกิดขึ้นอีกแล้ว
