REIC เปิดผลสำรวจที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ พบดีมานด์ซื้อ-เช่า-ซ่อม-สร้างสูงลิ่ว ทั้ง Nursing Home และ Residence ขณะที่ซัพพลายยังมีอยู่จำกัด แนะรัฐสนับสนุนด้านภาษี – สินเชื่อ รองรับสังคมผู้สูงวัยโดยสมบูรณ์ (Aged Society)
นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ ว่า ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) เนื่องจากมีสัดส่วนประชากรที่อายุ 60 ปีขึ้นไปเกิน 20% ของจำนวนประชากรทั้งหมด (ในปี 2567 ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่าไทยมีจำนวนประชากรที่อายุ 60 ปีขึ้นไปจำนวน 14.03 ล้านคน คิดเป็น 20% ของจำนวนประชากรทั้งหมด) ดังนั้นเราจึงต้องให้ความสำคัญกับการเตรียมความพร้อมรองรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยโดยสมูบูรณ์ให้มากขึ้น
ทั้งนี้ REIC มีข้อเสนอแนะเพื่อสนับการการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับผู้สูงอายุ เช่น ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับ Universal Design โดยออกแบบบ้านให้สอดคล้องกับผู้สูงอายุ หรือการออกแบบเพื่อรองรับการเป็นผู้สูงอายุในอนาคตให้มากขึ้น การสนับสนุนค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องในกรณีที่ผู้สูงอายุต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยจากหลังใหญ่มาอยู่หลังที่เล็กลง เพื่อให้สามารถเปลี่ยนมือได้ง่ายขึ้น
รวมถึงการพัฒนาบ้านเช่าระยะยาวของภาครัฐ ที่จะทำให้ต้นทุนต่อหน่วยของบ้านมีราคาถูกลงได้ เพื่อให้ผู้สูงอายุครอบครองได้ง่ายขึ้น ซึ่งเท่าที่ทราบรัฐบาลก็มีนโยบายในการพัฒนาบ้านเช่าราคาถูก ซึ่งธอส.ก็พร้อมจะให้การสนับสนุนด้านสินเชื่อ เป็นต้น
ในส่วนของธนาคารอาคารสงเคราะห์มีโครงการที่จะช่วยเหลือผู้สูงอายุ ซึ่งจากข้อมูลของ REIC จะเห็นว่ามีผู้สูงอายุที่ยังไม่ได้อยู่ตามลำพังอาจจะอยู่กับครอบครัว หรืออยู่กับคู่สมรส ประมาณ 80% ซึ่งควรจะมีการปรับสภาพที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับผู้สูงอายุ เช่น ห้องนอนควรย้ายมาอยู่ชั้นล่าง ทางควรเป็นทางลาด เพื่อป้องกันการเกิดอุบัติเหตุ ธอส.มีสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำที่จะให้นำไปปรับปรุงบ้านรองรับผู้สูงอายุ ซึ่งจะสามารถช่วยประชากรผู้สูงอายุได้ 80%
ส่วนที่เหลืออีก 20% จะเป็นผู้สูงอายุที่อยู่ลำพังหรือลูกหลานอยากให้มีการดูแลเพิ่มเติม ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ รวมถึงตลาด Nursing Home ก็มีโอกาสที่จะขยายตัวและได้รับความสนใจจากภาคเอกชนมากขึ้น ขณะเดียวกัน ธอส.มีสินเชื่อ Reverse Mortgage สำหรับผู้สูงอายุที่อยู่ลำพัง สามารถนำที่อยู่อาศัยของตนเองที่ปลอดจำนองมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อได้ แต่ต้องยอมรับว่ายังปล่อยกู้ได้ไม่มากนัก เพราะสังคมไทยยังอยู่กันแบบครอบครัว ซึ่งอาจจะต้องมีการปรับปรุงเงื่อนไขในการปล่อยสินเชื่อกันต่อไป
ด้านนางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร เปิดเผยเพิ่มเติมว่า REIC ได้ดำเนินการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศ ต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 พบว่า ในปี 2567 ประเทศไทยมีโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยที่เปิดบริการรวม 916 โครงการ แบ่งเป็น Nursing Home จำนวน 832 โครงการ 22,273 หน่วยหรือเตียง และโครงการบ้านพักอาศัย หรือ Residence จำนวน 84 โครงการ 9,578 หน่วย ส่วนใหญ่หรือกว่าร้อยละ 90 พัฒนาโดยเอกชน
โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนรวมกันถึง 516 โครงการ ในขณะที่อัตราการเข้าพักใน Nursing Home เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 70.91 ส่วนอัตราการขายของโครงการ Residence อยู่ที่ร้อยละ 73.2 และมีอัตราการเช่าอยู่ที่ร้อยละ 68.2
ทั้งนี้ โครงการ Nursing Home อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯมีจำนวนหน่วยสูงที่สุด 8,986 หน่วยหรือเตียง และมีอัตราการเข้าพักอยู่ที่ร้อยละ 69.21 ขณะที่จังหวัดชลบุรี มีอัตราการเข้าพักสูงถึงร้อยละ 76.95 จังหวัดนครราชสีมา มีอัตราการเข้าพักสูงถึงร้อยละ 73.71 และจังหวัดเชียงใหม่มีอัตราการเข้าพักสูงถึงร้อยละ 73.07 ซึ่งทั้งหมดเป็นพื้นที่ที่มีความนิยมในหมู่ผู้สูงอายุชาวไทยและชาวต่างชาติ
ส่วนโครงการ Residence เพื่อขาย มีจำนวนหน่วยอยู่ที่จังหวัดนครราชสีมามากที่สุด 670 หน่วย รองลงมาเป็นกรุงเทพฯ 543 หน่วย และพระนครศรีอยุธยา 508 หน่วย ส่วนโครงการ Residence เพื่อเช่า พบว่าจังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวนหน่วยสูงที่สุด 1,835 หน่วย มีอัตราการเข้าพักสูงถึงร้อยละ 70.91 ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักร้อยละ 75.64 ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยในพื้นที่เขตเมืองและศูนย์กลางเศรษฐกิจ ซึ่งยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ด้านราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย จากการสำรวจพบว่า ราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยในกลุ่ม Nursing Home ช่วงราคาเช่าของภาครัฐ ที่มีจำนวนมากที่สุด คือ ช่วงราคา 15,001-20,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 46.76 ช่วงราคาเช่าของมูลนิธิ ที่มีจำนวนมากที่สุด คือ ช่วงราคา 15,001-20,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 59.91 และช่วงราคาเช่าของเอกชน ที่มีจำนวนมากที่สุด คือ ช่วงราคา 15,001-20,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 32.03
ขณะที่โครงการในกลุ่ม Residence ช่วงราคาเช่าของภาครัฐ ที่มีจำนวนมากที่สุดคือ ช่วงราคาเท่ากับหรือต่ำกว่า 10,000 บาท หรือ ร้อยละ 83.02 ส่วนช่วงราคาเช่าของเอกชน ที่มีจำนวนมากที่สุด คือ ช่วงราคา 30,001-50,000 บาท หรือร้อยละ 38.61
ทั้งนี้จากการสำรวจพบว่า ความต้องการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงวัย ทั้งโครงการ Nursing Home และโครงการ Residence ยังมีอยู่อีกมากในเกือบทุกจังหวัด โดยมีสัดส่วนความต้องการรวมมากถึงร้อยละ 84.8 สะท้อนภาพปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะด้านความแตกต่างของระดับรายได้ และการพัฒนาเศรษฐกิจในแต่ละจังหวัด ทำให้การออกแบบกลไกทางการเงินเพื่อสนับสนุนการพัฒนาบ้านพักผู้สูงอายุจำเป็นต้องคำนึงถึงบริบทและศักยภาพที่แตกต่างกันของแต่ละพื้นที่
รวมถึงการพัฒนากลไกทางการเงินที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ จะช่วยสนับสนุนให้การพัฒนาบ้านพักผู้สูงอายุในประเทศไทยสามารถตอบสนองความต้องการของผู้สูงอายุได้อย่างทั่วถึงและยั่งยืน โดยคำนึงถึงความสามารถในการเข้าถึงบริการของผู้สูงอายุ และความยั่งยืนทางการเงินของโครงการ เพื่อรองรับรูปแบบการอยู่อาศัยที่หลากหลาย เช่น การพัฒนาสินเชื่อสำหรับที่พักอาศัยแบบเช่าระยะยาว (Long-term Lease) หรือ การซื้อสิทธิ์การอยู่อาศัย (Right to Occupy) ซึ่งอาจเหมาะสมกับผู้สูงอายุที่ต้องการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น โครงการสินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ช่วยสนับสนุนผู้สูงอายุให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อและมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับผู้สูงอายุให้ดีขึ้น
สำหรับข้อเสนอแนะเพิ่มเติมในส่วนของหน่วยงานด้านนโยบาย ได้แก่ 1.การส่งเสริมให้โครงการที่อยู่อาศัยออกแบบบ้านเพื่อสูงอายุตามมาตรฐานการออกแบบ Universal Design 2.การให้เงินสนับสนุนหรือสิทธิพิเศษทางภาษีแก่โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่รวมการดูแลสุขภาพกับการพักอาศัย 3.การลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์สำหรับผู้สูงอายุที่ขายบ้านใหญ่และย้ายไปอยู่อาศัยในบ้านขนาดเล็ก 4.จัดให้มีกองทุนหรือสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อสนับสนุนผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ 5.ให้สิทธิ์ที่ประโยชน์ในการเช่าที่ดินของรัฐหรือสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ 6.สนับสนุนให้มีหน่วยงานแพทย์หรือพยาบาลจิตอาสาให้คำแนะนำในการดูแลผู้สูงอายุระยะสุดท้ายที่บ้าน 7.จัดทำฐานข้อมูลประชากรผู้สูงวัยเพื่อรวบรวมข้อมูลเชิงประชากร สุขภาพ และความต้องการที่พักอาศัย เพื่อวางแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้อย่างแม่นยำ
ส่วนข้อเสนอแนะต่อผู้พัฒนาโครงการและผู้ที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ 1.พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่คำนึงถึงความปลอดภัยและการใช้งานที่ง่าย เช่น สมาร์ทโฮม เทคโนโลยี เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายให้ผู้สูงอายุ 2.ออกแบบที่อยู่อาศัยที่รองรับทั้งผู้สูงอายุที่สามารถดูแลตัวเองได้และผู้ที่ต้องการการดูแลอย่างใกล้ชิดและจัดให้มีบริการเสริมเช่นการดูแลสุขภาพที่บ้านการส่งอาหารการทำความสะอาด บริการ Telemedicine หรือระบบแพทย์ทำงไกล 3.พัฒนาโครงการขายหรือเช่าในราคาที่เหมาะสมโดยเฉพาะสำหรับกลุ่มรายได้ปานกลางถึงต่ำที่มีความต้องการอยู่มาก
