เอกชนภาคอสังหาฯขอพบนายกฯ รมว.คลัง และกรมที่ดิน หลังตลาดซบเซาอย่างหนักในไตรมาส 1 เสนอดึงแบงก์รัฐคลายล็อคปล่อยกู้บ้าน-คอนโดไม่เกิน 7 ล้าน ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ช่วยเบรก rejection rate ขอลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% นำมาลดหย่อนให้กับผู้ซื้อบ้าน พร้อมทั้งขอลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% เจรจาแบงก์ชาติผ่อนคลาย LTV ขยายระยะเวลาเช่า 50 ปี และเพิ่มโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดเป็น 75%
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงอย่างหนักในไตรมาสที่ 1 ด้วยตัวเลขยอดโอนที่อยู่อาศัยและยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ที่ลดลงต่ำสุดในรอบกว่า 6 ปี สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อของประชาชนอ่อนตัวลงอย่างมาก จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าที่ผ่านมารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ด้วยการลดค่าโอนและจดจำนองให้กับบ้าน-คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท การลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน รวมถึงการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสิน
แต่ดูเหมือนว่า มาตรการต่างๆ ยังไม่เป็นผล และคาดว่าในไตรมาส 2 ธุรกิจอสังหาฯก็จะยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ล่าสุดตัวแทนจากภาคอสังหาฯ ได้ขอเข้าหารือกับนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี อีกครั้งเมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2567 เพื่อรายงานสถานการณ์ ปัญหาติดขัดต่างๆ จากมาตรการที่ประกาศใช้ไปแล้ว และติดตามมาตรการอื่นๆ ตามมติครม.เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 โดยนายเศรษฐา ได้โพสต์ข้อความผ่านแพลตฟอร์ม X โดยระบุว่า
“เศรษฐกิจประเทศเราในห้วงนี้ ยังไม่ขยับตัวเติบโตมากนัก ขณะที่ช่วงที่ผ่านมาเรามีการประชุม และผลักดันมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ไปเบื้องต้นแล้วบางส่วน วันนี้กลุ่มสมาคมอสังหาริมทรัพย์จึงได้เข้ามาหารือ เพื่อหาแนวทางช่วยเหลือประชาชนให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างเท่าเทียม ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วนในการผลักดันมาตรการอื่นๆ ที่ยังเหลืออยู่ เช่น มาตรการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ มาตรการความช่วยเหลือด้านสินเชื่อของธนาคารรัฐ เป็นต้น ดังนั้น หลังประชุมผมได้ประสานให้ทางสมาคมฯ พูดคุยกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และนำแผนที่เป็นรูปธรรมมาเสนอต่อครับ”
เป็นที่มาของการเข้าพบนายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ของตัวแทนภาคเอกชนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2567 เพื่อขอให้พิจารณามาตรการกระตุ้นอสังหาฯเพิ่มเติม โดยนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า การเข้าหารือกับรมว.คลังในครั้งนี้ เพื่อหารือมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่องจากมติครม.เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่บางเรื่องยังไม่ได้สามารถทำได้ทันที แต่พอตัวเลขในไตรมาสแรกออกมาสถานการณ์ไม่ได้ดีขึ้นเลย ทั้งยอดโอนกรรมสิทธิ์ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบต่ำสุดในรอบกว่า 6 ปี (25 ไตรมาส) รวมทั้งเรื่องของ rejection rate ที่อยู่ในระดับสูงจากการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน
“ได้มีการอัพเดตกันเรื่องของมาตราการตามมติครม.บางเรื่องยังไม่สามารถทำได้ทันที ต้องใช้เวลาแก้กฎหมาย เลยเป็นที่มาของการหารือกับกระทรวงการคลังว่าจะมีแนวทางอะไรบ้างที่จะเข้ามาช่วยแก้ปัญหาในเรื่องของ rejection rate สูง โดยให้ธนาคารของภาครัฐช่วยมีบทบาทสำคัญในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น ด้วยเงื่อนไขที่ผ่อนปรนขึ้น ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อกระตุ้นให้สถาบันการเงินเข้ามาแข่งขันในตลาดมากขึ้น”
นายอิสระ กล่าวเพิ่มเติมว่า การผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยสนเชื่อไม่ได้หมายความว่าให้หละหลวม เพราะภาคเอกชนเข้าใจดีว่าการปล่อยสินเชื่อก็ต้องไม่ให้เกิดหนี้เสียตามมาด้วย แต่ที่ผ่านมาสถาบันมีความเข้มงวดมากขึ้นกว่าปกติ เช่น เมื่อลูกหนี้ชำระหนี้ค้างจบไม่ได้เป็นหนี้เสียแล้ว แม้ว่าเครดิจบูโรจะรายงานสถานะของลูกหนี้เป็นเวลา 3 ปี แต่ที่ผ่านมาหรือแม้แต่ในช่วงโควิดธนาคารก็สามารถพิจารณาปล่อยสินเชื่อได้ทันที ขณะที่ปัจจุบันเมื่อลูกหนี้ชำระหนี้จบแล้วยังต้องให้รออีก 12 เดือน
นอกจากนี้ กรณีผู้ประกอบการ SME ที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อก่อน SME จะต้องจดทะเบียนการค้าเกินกว่า 1 ปี แต่ตอนนี้ขยายเวลาเป็นต้องจดทะเบียนการค้าเกินกว่า 2-3 ปี หรือเรื่องของค่าล่วงเวลา ค่าคอมมิสชั่น เมื่อก่อนนำสามารถนำมาคำนวณเป็นรายได้ ตอนนี้ให้แค่ครึ่งเดียวเนื่องจากสถานการณ์ไม่แน่นอน หรือบางสถาบันการเงินกำหนดนโยบายไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทในพื้นที่ EEC เป็นต้น
ด้วยเหตุผลดังกล่าว ทางภาคเอกชนจึงขอให้กระทรวงการคลังใช้กลไกของธนาคารรัฐเข้ามาช่วยเป็นหัวหอกในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยเงื่อนไขที่ผ่อนปรน เพื่อกระตุ้นให้เกิดการแข่งขันในตลาด และช่วยลด rejection rate ลง รวมถึงขอสนับสนุนซอฟต์โลนสำหรับการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำให้กับที่อยู่อาศัยโดยขยับราคาจาก 1.5 ล้านบาทเป็นราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เพื่อให้ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น หรือการนำมาตรการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐบาลอุดหนุนเงินให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยกลับมาใช้อีกครั้ง
นอกจากนี้ ยังได้เสนอต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ขอลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท เพื่อนำมาเป็นส่วนลดหย่อนให้กับผู้ซื้อบ้าน โดยให้ผู้ประกอบการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามปกติ แล้วให้สำนักงานที่ดินจ่ายคืนให้กับผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้มั่นใจว่า ผู้ซื้อบ้านจะได้รับค่าลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะจากผู้ประกอบการอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ส่วนมาตรการด้านภาษีอื่นๆ ที่นำเสนอต่อกระทรวงการคลัง เช่น ขอให้การซ่อมแซม ตกแต่ง ต่อเติม รวมถึงการซื้อข้าวของเครื่องใช้ต่างๆ ภายในบ้านให้สามารถนำเงินมาหักลดหย่อนภาษีได้ในปีภาษี 2567 การขอลดภาษีที่ดินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% ในปีภาษี 2567 รวมถึงการขอให้กระทรวงการคลังหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไปจากที่ธปท.เคยประเมินเอาไว้ โดยในไตรมาส 1 ของปีนี้ตัวเลขการโอนบ้านใหม่ตกลงไปถึง 25% ส่วนการเก็งกำไรก็ไม่ได้เกิดขึ้นในช่วงเวลาเช่นนี้ จึงอยากให้ธปท.ช่วยพิจารณามาตรการผ่อนปรน LTV อีกครั้ง
“มาตรการที่เสนอไปทางกระทรวงการคลังจะรับไปพิจารณาว่ามีข้อไหนที่สามารถทำได้บ้าง และนอกจากการเข้าหารือกับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังแล้ว ภาคเอกชนยังได้หารือกับกรมที่ดินเพื่อขอให้พิจารณามาตรการเพิ่มเติม ได้แก่ การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี และขอต่อได้ 1 ครั้งไม่เกิน 50 ปี โดยจะไปแก้ไขพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ การขอขยายการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดขางชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% โดยโครงการอาคารชุดนั้นจะต้องมีเนื้อที่ 5 ไร่ และกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% จะต้องสละสิทธิ์การออกเสียง โดยมีการกำหนดพื้นที่ตามความเหมาะสมไม่ประกาศเป็นการทั่วไป ส่วนเรื่องของการเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินได้นั้น ภาคเอกไม่ได้มีการเสนอ เพราะเห็นว่า การขยายระยะเวลาเช่าก็น่าจะมีหลักประกันที่มั่นคงเพียงพอแล้ว” นายอิสระกล่าว
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดมเนียม บ้านเดี่ยว และทาน์เฮ้าส์ ในไตรมาส1/67 ชะลอตัวอย่างรุนแรงทั้งยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์รวม ในทุกสินค้า ในเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นเพียงตลาดที่ราคาสูงกว่า 50 ล้านบาท และตลาดต่างชาติ เป็นการชะลอตัวพร้อมกันเป็นครั้งแรกในรอบ 12 ปีหลังจากวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 และมีแนวโน้มเช่นเดียวกันในไตรมาส 2 ถือว่าเป็นข้อมูลที่มีนัยสำคัญต่อการทบทวนมาตรการ LTV ของธปท. โดยทางสมาคมขอให้ระงับการใช้มาตรการ LTV เป็นการขั่วคราวแบบปีต่อปี
ขณะที่นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ต้องการเสนอรัฐบาลให้มีการตั้งกองทุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Mortgage Fund ซึ่งมีหลักการคล้ายบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม หรือบสย. ที่ทำหน้าที่ค้ำประกันสินเชื่อ SME แต่ Mortgage Fund จะทำหน้าที่ค้ำประกันสินเชื่อสำหรับซื้อที่อยู่อาศัย ถ้ามีกองทุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะช่วยให้คนมีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัย โดยอาจค้ำประกัน 20-30% เพื่อให้ธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐ เกิดความมั่นใจ นอกจากนี้ อยากเสนอให้มีการตั้ง Mortgage Insurance ใช้กับคนทุกระดับไม่ใช่แค่ผู้มีรายได้น้อย
คงต้องลุ้นกันแบบยาวๆ ว่า รัฐบาลจะมีการขยับมาตรการอะไรเพิ่มเติมอีกหรือไม่โปรดติดตามครับ
