ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลการสำรวจโครงการ Mixed-Use ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวนสูงถึง 126 โครงการ พื้นที่อาคารรวมกว่า 15.31 ล้านตร.ม. โดยมี 16 โครงการ พื้นที่รวม 3,850,572 ตร.ม. จะเปิดตัวภายในปี 2570 ชี้กว่า 60% ของโครงการ Mixed-Use ตั้งอยู่ใกล้สถานีหลักของรถไฟฟ้า 3 สาย ใน 3 โซน ปทุมวัน/สีลม-สาทร-บางรัก/ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ทำการสำรวจโครงการ Mixed-Use ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 โดยได้กำหนดนิยามของโครงการ Mixed-Use ที่ทำการสำรวจจะต้องเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่ 2 ประเภทขึ้นไป โดยอาจประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ และเป็นการลงทุนจากผู้พัฒนารายเดียวหรือเป็นบริษัทร่วมทุนก็ได้
สำหรับโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลมีทั้งสิ้น 126 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม 15,312,966 ตารางเมตร แบ่งออกเป็น 1) โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้างรวมทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม. และ 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 จำนวน 16 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างรวม 3,850,572 ตารางเมตร เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่นๆ เป็นต้น
นอกจากนี้ จากการสำรวจยังพบว่า ในช่วงปี 2561 และ 2562 เป็นช่วงที่มีการเปิดโครงการ Mixed-Use มากที่สุด โดยมีพื้นที่ก่อสร้างรวม 959,799 ตารางเมตร และ 990,257 ตารางเมตร ตามลำดับ โดยมีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมากกว่า 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น
โครงการ Mixed-Use ที่สำรวจพบว่าเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมีสัดส่วน 56% และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯมีสัดส่วน 44% ด้านประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่พบมีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เรียงตามลำดับ ดังนี้
อาคารสำนักงาน โดยมีพื้นที่รวม 6,052,598 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 39.5% ของพื้นที่ก่อสร้างรวม
พื้นที่ค้าปลีก มีพ้นที่รวม 4,717,513 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 30.8%
อาคารชุดพักอาศัย มีพื้นที่รวม 3,428,750 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 22.4%
โรงแรม มีพื้นที่รวม 914,614 ตารางเมตร คิดป็นสัดส่วน 6.0%
เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ มีพื้นที่รวม 199,490 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 1.3%
ในด้านทำเลที่ตั้งพบว่า โครงการ Mixed-Use จะอยู่ในโซนปทุมวัน มากเป็นอันดับหนึ่ง 2,674,046 ตารางเมตร คิดเป็น 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 71.6% จะใช้เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก (38.6% เป็นอาคารสำนักงาน และ 33.0% เป็นพื้นที่ค้าปลีก) ส่วนที่เหลืออีก 28.4% เป็นอาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์รวมกัน (18.6% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 9.4% เป็นโรงแรม และ 0.3% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์)
โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสอง 2,049,949 ตารางเมตร คิดเป็น 17.9% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 67.4% เป็นอาคารสำนักงาน ที่เหลืออีก 32.6% เป็นพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และโรงแรมรวมกัน (16.8% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 12.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 2.9% เป็นโรงแรม)
ส่วนโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสาม 2,008,164 ตารางเมตร คิดเป็น 17.5% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด ทำเลนี้มีสัดส่วนการใช้พื้นที่ประเภทพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงานใกล้เคียงกัน (31.9% เป็นพื้นที่ค้าปลีก, 30.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 30.5% เป็นอาคารสำนักงาน) ส่วนที่เหลือ 4.3% เป็นโรงแรม และ 2.4% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์
เมื่อแยกสถานะของการก่อสร้าง โครงการ Mixed-Use ที่สำรวจ พื้นที่อาคารรวม 15,312,966 ตารางเมตร พบว่า เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 11,462,394 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 74.9% และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้างรวมกัน 3,850,572 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 25.1%
โครงการ Mixed-Use ที่สร้างเสร็จและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่จนถึงครึ่งแรกของปิ 2566 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ส่วนใหญ่จะอยู่ในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมา 11.0% อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500-1,000 เมตร และ 3.7% มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร
รถไฟฟ้าที่มีโครงการ Mixed-Use ที่สร้างเสร็จเรียงรายอยู่สองข้างทางมากที่สุด 3 อันดับแรก โดยส่วนใหญ่จะเป็นสายรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ 1.รถไฟฟ้า BTS สายสุขมวิท มีสัดส่วน 33.6% 2.รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และ3.รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%
ด้านสถานการณ์อุปสงค์ของโครงการ Mixed-Use ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จากการสำรวจพบว่า
อาคารสำนักงานที่อยู่ในโครงการ Mixed-Use มีพื้นที่อาคารทั้งหมด 4,627,314 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และคาดว่าจะมีอุปทานในอนาคตที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ถึงปี 2570 อีกกว่า 1,514,784 ตารางเมตร
พื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ในโครงการ Mixed-Use มีพื้นที่ 3,622,357 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สนับสนุนการใช้งานอาคารประเภทอื่น (Supporting Retail) และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีกประมาณ 1,115,156 ตารางเมตร และอยู่ในทำเลปทุมวันเป็นส่วนใหญ่
อาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ในโครงการ Mixed-Use มีจำนวนหน่วยในผัง 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย สัดส่วนหน่วยที่ขายได้สะสม 87% ของหน่วยในผัง มีหน่วยเหลือขาย 359 หน่วย คาดว่าจะมีอุปทานอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต (ครึ่งหลังปี 2566-2570) เพิ่มขึ้นประมาณ 7,099 หน่วย
โรงแรมที่อยู่ในโครงการ Mixed-use มีจำนวน 14,232 ห้อง และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีก 4,341 ห้อง ราคาค่าเช่าห้องพัก พบว่า ทำเลริมน้ำเป็นทำเลที่ทำราคาได้สูงที่สุดอยู่ที่ 15,500 บาทต่อคืน ตามด้วยทำเล เพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ ที่มีระดับราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน การเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพมหานครในช่วงเวลาปกติ พบว่าโรงแรมมีอัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70-80%
เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ที่อยู่ในโครงการ Mixed-Use มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ ซึ่งอยู่ใน One Bangkok โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 400 ห้อง มีกำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2566 เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565
