มาตรการด้านผังเมืองที่เรียกว่า FAR Bonus หรือการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio:FAR) เป็นมาตรการเพื่อสร้างแรงจูงใจและส่งเสริมให้กับภาคเอกชนในการพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม ตามเงื่อนไขที่ทางกรุงเทพมหานครกำหนดก็จะได้พื้นที่อาคารเพิ่มมากขึ้นกว่าปกติ
FAR Bonus ใช้มาตั้งแต่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี 2549 ต่อเนื่องมาถึงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี 2556 แต่ก็ต้องยอมรับว่ามาตรการ FAR Bonus ไม่ค่อยจะจูงใจภาคเอกชนสักเท่าไหร่ โดยทางผู้ว่ากทม. ชัชชาติ สิทธิพันธ์ ก็เคยยอมรับว่า FAR Bonus มีคนมาขอใช้ไม่กี่รายและส่วนใหญ่จะเป็นเรื่องการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำ ที่กักเก็บน้ำในโครงการ
ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่กำลังยกร่างกันอยู่ในขณะนี้จึงได้เพิ่ม FAR Bonus เข้ามาอีก 5 เรื่อง เป็นการต่อยอดจาก 5 เรื่องเดิม เพื่อเพิ่มแรงจูงใจในการพัฒนาโครงการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนรวมให้มากขึ้น
แต่ก่อนอื่นขอทบทวนทำความเข้าใจกับเรื่อง FAR กันเสียก่อน FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio เป็นการกำหนดขนาดของอาคารที่สามารถสร้างได้ในแปลงที่ดิน โดยกำหนดเป็นอัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เช่น FAR = 5 หมายถึงสามารถสร้างพื้นที่อาคารได้ 5 เท่าของพื้นที่ดิน ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ให้เหมาะสมกับศักยภาพและการพัฒนาของแต่ละพื้นที่
ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ประเภทพาณิชยกรรมที่เป็นศูนย์กลางการค้าและการบริการของกรุงเทพมหานคร กำหนด FAR = 10 เพื่อให้สามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่ได้ ส่วนพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยก็จะกำหนด FAR ไว้ต่ำๆ เช่น 1-3 เท่า และห้ามสร้างอาคารสูงๆ ใหญ่ๆ เพื่อให้ตรงตามวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น
FAR Bonus จึงเป็นเหมือนมาตรการที่เพิ่มสิทธิประโยชน์ให้กับอาคารที่มีส่วนทำประโยชน์ต่อส่วนรวม ซึ่งในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน(เริ่มใช้ตั้งแต่ปี 2556) มี FAR Bonus อยู่ 5 เรื่องด้วยกัน ได้แก่
1.การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือสวนสาธารณะ โดยจะเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ให้อีกไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะของอาคารสาธารณะที่ตั้งอยู่ในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11-ย.15) และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.4-พ.8) โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 5 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้เป็นพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ
2.การจัดให้มีที่จอดรถยนต์เพื่อเปลี่ยนถ่ายการสัญจรบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน โดยให้ FAR Bonus อีกไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีที่จอดรถยนต์ในอาคารสาธารณะที่ตั้งอยู่ในระยะ 200 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนจำนวน 22 สถานี เพิ่มขึ้นจากจำนวนที่จอดรถยนต์ที่ต้องจัดให้มีตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตารางเมตร ต่อที่จอดรถยนต์ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน
3.การจัดให้มีที่อยู่อาศัยราคาถูกหรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิม โดยให้ FAR Bonus ไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีที่อยู่อาศัยราคาถูก (affordable housing) หรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิม โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 4 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาถูกหรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิม
4.การจัดให้มีที่กักเก็บน้ำฝน โดยให้ FAR Bonus ไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีพื้นที่รับน้ำที่กักเก็บน้ำได้ในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ต่อพื้นที่ดิน 20 ตารางเมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 5 ถ้าสามารถกักเก็บน้ำได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมเพิ่มได้ตามสัดส่วน แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของอัตราส่วนพื้นทีอาคารรวมต่อพื้นที่ดินตามที่ผังเมืองรวมกำหนด
5.การจัดให้มีอาคารเขียวหรืออาคารประหยัดพลังงาน ให้เพิ่ม FAR Bonus สำหรับการจัดให้มีอาคารอนุรักษ์พลังงานตามมาตรฐานที่รับรองโดยมูลนิธิอาคารเขียวไทย หรือองค์กรอื่นซึ่งได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการผังเมือง ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมเพิ่มได้ ดังต่อไปนี้
- อาคารที่ได้รับการรับรองการอนุรักษ์พลังงานระดับที่ 1 ให้มีอัตราส่วน พื้นที่อาคารรวมเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 5
- อาคารที่ได้รับการรับรองการอนุรักษ์พลังงานระดับที่ 2 ให้มีอัตราส่วน พื้นที่อาคารรวมเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 10
- อาคารที่ได้รับการรับรองการอนุรักษ์พลังงานระดับที่ 3 ให้มีอัตราส่วน พื้นที่อาคารรวมเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 15
- อาคารที่ได้รับการรับรองการอนุรักษ์พลังงานระดับที่ 4 ให้มีอัตราส่วน พื้นที่อาคารรวมเพิ่มได้ไม่เกินร้อยละ 20
ส่วน FAR Bonus ที่จะเพิ่มเข้าไปในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเวอร์ชั่นล่าสุดมี 5 เรื่องดังนี้
1.การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำคลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะ ให้ FAR Bonus ไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะของอาคารสาธารณะที่ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ คลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะ โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 8 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้เป็นพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือสวนสาธารณะริมฝั่งแม่น้ำ คลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะ
2.การจัดให้มีพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรบริเวณสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ให้ FAR Bonus ไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ได้แก่ ลานพักรอรถสาธารณะ สถานที่รอรับผู้โดยสารสำหรับรถจักรยานยนต์สาธารณะ หรือเรือโดยสารสาธารณะ ป้อมตำรวจ ฯลฯ ของอาคารสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ในระยะ 200 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 5 เท่าของพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่การเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
3.การจัดให้มีพื้นที่เพื่อการจัดระเบียบทางเท้า ให้ FAR Bonus ไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีพื้นที่ส่งเสริมการจัดระเบียบทางเท้า ได้แก่ พื้นที่สำหรับการย้ายหาบเร่แผงลอย พื้นที่สำหรับโครงสร้างด้านการคมนาคมขนส่งและสาธารณูปโภค ฯลฯ ของอาคารสาธารณะ โดยให้มีพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 5 เท่าของพื้นที่ส่งเสริมการจัดระเบียบทางเท้า
4.การจัดให้มีถนนหรือทางสัญจรสาธารณะที่ใช้เป็นทางลัดระหว่างถนนสาธารณะ 2 สาย ให้ FAR Bonus ไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีถนนหรือทางสัญจรสาธารณะที่ต่อเชื่อมระหว่างถนนสาธารณะ 2 สายของอาคารสาธารณะ โดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน5 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้เป็นถนนหรือทางสัญจรสาธารณะ
5.การจัดให้มีสถานดูแลเด็กหรือผู้สูงอายุในเวลากลางวัน ให้ FAR Bonus ไม่เกินร้อยละ 20 สำหรับการจัดให้มีสถานดูแลเด็กหรือผู้สูงอายุในเวลากลางวันของอาคารสาธารณะโดยพื้นที่อาคารรวมที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 8 เท่าของพื้นที่ที่จัดให้เป็นสถานดูแลเด็กหรือผู้สูงอายุในเวลากลางวัน
ก็ยังไม่รู้ว่า 5 FAR Bonus ใหม่นี้จะโดนใจเอกชนผู้พัฒนาโครงการหรือไม่ แต่ถ้ามองให้ลึกไปกว่าเรื่องของ FAR Bonus ว่าจะคุ้มหรือไม่คุ้ม จะเห็นว่าการทำธุรกิจที่มีส่วนแชร์เพื่อสังคมกำลังเป็นเทรนด์ที่คนรุ่นใหม่ให้ความใส่ใจ และมักจะเลือกใช้บริการมากกว่าธุรกิจที่หวังเพียงโกยผลกำไรเข้าตัว เรื่องนี้จะสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ และอาจจะสำคัญกว่าเรื่องของ FAR Bonus เสียด้วยซ้ำ และโครงการใหญ่ๆ หลายโครงการก็เดินตามแนวนี้ได้ทั้งช่วยสังคม ได้ทั้ง FAR Bonus ได้ทั้งภาพลักษณ์ที่ดีและจำนวนลูกค้าที่เพิ่มขึ้น เป็นอะไรที่คุ้มแน่นอน
