แม้ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่ที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ซึ่งตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-บน ยังมีความแข็งแกร่ง
บ้านเดี่ยว : แม้ว่าโควิด-19 จะกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคค่อนข้างมาก แต่บ้านเดี่ยวมือหนึ่ง ยังคงได้รับความนิยม อย่างไรก็ดี ในปี 2565 สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองปรับตัวสูงขึ้น สะท้อนว่าบ้านมือสองเป็นอีกทางเลือกที่ได้รับความสนใจมากขึ้น ส่วนหนึ่งจากอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น และราคาบ้านมือหนึ่งปรับตัวสูงขึ้นมาก
บ้านแฝด : มีแนวโน้มการเติบโตที่น่าจับตามองในระยะข้างหน้า โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในระยะ 10 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว และสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา เป็นบ้านมือหนึ่งมากกว่า 70% ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์โดยรวม โดยจำนวนหน่วยในตลาดที่ยังไม่มากนัก ทำให้มีบ้านมือสองออกสู่ตลาดน้อย
ทาวน์เฮ้าส์ : แม้มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่การระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างต่อเนื่อง จากการที่ผู้บริโภคหลักเป็นกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจค่อนข้างมาก
ราคาโอนเฉลี่ยของบ้านมือหนึ่งขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ขณะที่ราคาบ้านมือสองของบ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ขยายตัวควบคู่ไปกับราคาบ้านมือหนึ่ง สะท้อนว่าบ้านมือสองยังสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่างได้เป็นอย่างดี
บ้านเดี่ยว : อัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือหนึ่งอยู่ในระดับสูง สะท้อนว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจไม่มากนัก และยังมีความต้องการบ้านราคาสูง ขณะที่ราคาโอนบ้านมือสอง โดยเฉลี่ยยังอยู่ที่ระดับ 4 ล้านบาท ต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง ค่อนข้างมากและปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มาก เป็นทางเลือกสำหรับผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง และผู้ที่ต้องการบ้านในทำเลที่ดีกว่า พื้นที่ใช้สอยกว้างกว่ในราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง
บ้านแฝด : มีอัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือหนึ่ง และมือสองใกล้เคียงกัน โดยราคาสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางขึ้น แต่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับการซื้อบ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮ้าส์ : มีอัตราการขยายตัวของราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือหนึ่งและมือสองใกล้เคียงกัน โดยราคาโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านมือสองที่ยังอยู่ในระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาท สะท้อนว่าบ้านมือสองยังสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลาง-ล่างได้เป็นอย่างดี
ในระยะ 5 ปีที่ผ่านมา จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มเติบโตในพื้นที่ปริมณฑลสูงกว่ากรุงเทพฯ ตามการขยายตัวของเมืองไปยังพื้นที่รอบนอก จากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า ที่ดินผืนใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่หายาก และมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้บริโภคหันมาสนใจทำเลปริมณฑลมากขึ้นจำนวนหน่วยโอนในปริมณฑลของบ้านแฝดมีอัตราการเติบโตที่สูงที่สุดถึง 15% CAGR (Compound Annual Growth Rate หรืออัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีในช่วงระยะเวลาหนึ่ง) รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ที่ 8% CAGR และ 4% CAGR ตามลำดับ
ทั้งนี้จำนวนหน่วยโอนที่อยู่อาศัยแนวราบในปริมณฑลยังคงกระจุกตัวใน 3 จังหวัดหลัก ได้แก่ ปทุมธานี นนทบุรี และสมุทรปราการ โดยในระยะที่ผ่านมา ผู้บริโภคสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบในปทุมธานี และนนทบุรีค่อนข้างมาก
EIC คาดว่าที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2565จะอยู่ที่ราว 44,100 หน่วย (+21%YOY) โดยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2565 ผู้ประกอบการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบราว 24,728 หน่วย (+43%YOY) และคาดว่าในช่วงที่เหลือของปี ผู้ประกอบการจะทยอยเปิดโครงการตามแผนที่วางไว้อย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ดี จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่ขายได้ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2565 ยังคงหดตัว โดยมาจากการหดตัวของทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดเป็นหลัก รวมถึงบ้านแฝดที่หดตัวด้วยเช่นกัน สะท้อนถึงกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นผู้บริโภคหลักได้รับผลกระทบด้านเศรษฐกิจ
ปัจจัยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ
-ผู้บริโภคยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่สามารถตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัว
-การพัฒนาด้านการคมนาคม โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ทั้งสายที่เปิดให้บริการใหม่ และส่วนต่อขยาย ซึ่งทำเลปลายสายรถไฟฟ้าเป็นต้นไปเป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ
-มาตรการให้สิทธิชาวต่างชาติที่ความมั่งคั่งสูงถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ จะช่วยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูง แต่ยังต้องติดตามความคืบหน้าของการประกาศ รายละเอียด และเงื่อนไขต่อไป
ปัจจัยท้าทายตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ
-ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ทั้งราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับที่ดินผืนใหญ่หายากขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้รับผลกระทบจากการปรับตัวขึ้นของราคาพลังงาน อีกทั้ง ต้นทุนแรงงานยังอยู่ในระดับสูง จากการที่ภาคก่อสร้างยังเผชิญภาวะขาดแคลนแรงงานอีกด้วย
-อัตราเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และต้นทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น
-บ้านมือสอง มีแนวโน้มออกสู่ตลาดมากขึ้น จากผลกระทบจากด้านเศรษฐกิจ และการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นไปอย่างรุนแรงขึ้น
ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ
-ผู้ประกอบการอาจพัฒนาบ้านเดี่ยวราคาสูง เพื่อเจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อสูง ที่ได้รับผลกระทบจากด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวค่อนข้างน้อย ขณะที่การพัฒนาบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก และบ้านแฝด เพื่ออาจเจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป รวมถึงกลุ่ม Gen Y และ Z ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบหลังแรก
สำหรับการพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ โดยเฉพาะโครงการที่เจาะผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อระดับล่าง ควรเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยอาจทยอยระบายหน่วยเหลือขายสะสม แล้วจึงทยอยเปิดตัวตัวโครงการใหม่
-ราคาที่ดินในเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้น และที่ดินผืนใหญ่หายากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาจเลือกพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก และปริมณฑลมากขึ้น โดยจำเป็นต้องพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในแต่ละ Segment อย่างสอดคล้องกับต้นทุนราคาที่ดิน
-นำเสนอความคุ้มค่า และบริการใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค เช่น นำเทคโนโลยีด้านความปลอดภัย และการประหยัดพลังงานมาใช้ มีความยืดหยุ่นในการปรับพื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชันต่าง ๆ ภายในบ้าน ออกแบบเป็น Universal design ที่ตอบโจทย์การอยู่ร่วมกันของสมาชิกในบ้าน รวมถึงทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้นสำหรับผู้บริโภค เช่น โครงการที่มีทั้งบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด
บทวิเคราะห์โดย…
วริทธิ์นันท์ โฆษิตเจริญสุข Economist trainee, Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์
