การซื้อขายโรงแรมในไทยปี 64 มีมูลค่าทะลุ 1.3 หมื่นล้าน คาดปี 65 นักลงทุนต่างชาติซื้อมากขึ้น จากการผ่อนคลายมาตรการเดินทางเข้าประเทศและภาคการท่องเที่ยวมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น
รายงานการศึกษาล่าสุดจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เผยว่า ในปี 2564 ที่ผ่านมา มีการซื้อขายโรงแรมเกิดขึ้นในประเทศไทยรวม 23 โรง คิดเป็นจำนวนห้องพักรวมราว 3,000 ห้อง และมูลค่าการซื้อขายรวม 1.32 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ถึง 550% และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของมูลค่าการซื้อขายต่อปีในช่วง 10 ปีก่อนเกิดคิดระหว่างปี 2552-2562 อยู่ที่ราว 30%
การซื้อขายโรงแรมที่อยู่ในการศึกษาของ JLL ครั้งนี้ ครอบคลุมเฉพาะโรงแรมที่มีคุณภาพเหมาะสำหรับการลงทุน (investment-grade assets) ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ ของไทย และไม่นับรวมการซื้อขายกันเองระหว่างบริษัทในเครือเดียวกันหรือเพื่อเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
นายจักรกริช จักรพันธุ์ ณ อยุธยา รองกรรมการผู้จัดการภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม JLL กล่าวว่า วิกฤติโควิดทำให้ปริมาณการซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยในปี 2563 ดิ่งลงเหลือมูลค่าเพียงไม่ถึง 2,000 ล้านบาท อย่างไรก็ดี ในปีที่ผ่านมาตลาดการลงทุนซื้อขายกลับมาคึกคักมากขึ้นมาก โดยมีมูลค่าการซื้อขายรวมสูงกว่าปี 2563 ถึงเกือบ 6 เท่า
“เราเริ่มเห็นนักลงทุนทั้งของไทยและต่างชาติกลับมาสนใจตลาดโรงแรมในประเทศไทยมากขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา ด้วยปัจจัยหนุนหลายประการ อาทิ นักลงทุนมีทัศนคติที่เป็นบวกมากขึ้นเกี่ยวกับแนวโน้มการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การแพร่ระบาดของโควิดสายพันธุ์โอมิครอนในไทยไม่ได้รุนแรงเท่าที่เคยมีการคาดการณ์ไว้ก่อนหน้า นอกจากนี้ การมีโรงแรมคุณภาพเหมาะสมสำหรับการลงทุนออกมาเสนอขายมากขึ้นในราคาที่ไม่ได้สูงเกินจริงยังเป็นอีกปัจจัยที่กระตุ้นความสนใจของนักลงทุน” นายจักรกริชกล่าว
การศึกษาของ JLL พบว่า ตลาดโรงแรมของไทยที่มีการลงทุนซื้อขายเกิดขึ้นมากที่สุดในปีที่ผ่านมา คือ เกาะสมุย กรุงเทพฯ และภูเก็ต โดยมีมูลค่าการซื้อขายคิดเป็น 44.3% 24.6% และ 11.7% ของมูลค่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นทั้งหมด ตามลำดับ
นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรม กล่าวว่า โดยทั่วไปกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่นักลงทุนสนใจซื้อโรงแรมมากที่สุด แต่ในปีที่ผ่านมา เกาะสมุยแซงหน้าขึ้นมา เนื่องจากมีโรงแรมเสนอขายมากกว่า และยังมีการซื้อขายรายการใหญ่ที่สุดของปี 2564 เกิดขึ้นด้วย
ข้อมูลจาก JLL ยังระบุว่า โรงแรม 23 โรงที่มีการซื้อขายในปีที่ผ่านมา มีมูลค่าเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 500-600 ล้านบาทต่อโรง และมีเพียงโรงแรมเดียวเท่านั้นที่มีมูลค่าการซื้อขายสูงกว่าพันล้านบาท ซึ่งอยู่ที่เกาะสมุย
โดยทั่วไป โรงแรมที่มีเสนอขายในตลาดรีสอร์ทมักมีการเสนอส่วนลดมากกว่าราคาโรงแรมที่มีเสนอขายในกรุงเทพฯ เนื่องจากโรงแรมในหัวเมืองรีสอร์ทส่วนใหญ่พึ่งพาตลาดการท่องเที่ยวเป็นหลัก ดังนั้น เมื่อการท่องเที่ยวซบเซา จึงได้รับผลกระทบมากกว่า ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่อธิบายว่า เหตุใดการลงทุนซื้อขายโรงแรมบนเกาะสมุยในปีที่ผ่านมาจึงขยับขึ้นแซงหน้ากรุงเทพฯ
โรงแรมที่เสนอขายในกรุงเทพฯ ตลอดช่วงวิกฤติโควิด มีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงก่อน และไม่พบว่ามีการลดราคาแรงๆ ให้เห็น ทั้งนี้ ราว 75% ของโรงแรมที่เสนอขายในกรุงเทพฯ มีการลดราคาขายไม่เกิน 5% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด ที่เหลือ 25% เป็นการขายโดยการเปิดประมูลโดยกรมบังคับคดี ในขณะที่โรงแรมในสมุยและภูเก็ตมีการลดราคาขายลงมากกว่า
JLL คาดว่า การลงทุนซื้อขายโรงแรมจะยังคงขยายตัว
“เราพบว่าขณะนี้มีการซื้อขายโรงแรมมูลค่าสูงหลายรายการที่กำลังอยู่ระหว่างการเจรจา ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลักๆ และในจำนวนนี้ ส่วนหนึ่งเป็นโรงแรมที่มีมูลค่ากว่าพันล้านบาทขึ้นไป นอกจากนี้ การผ่อนคลายมาตรการการควบคุมชาวต่างชาติเข้าออกประเทศ จะทำให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะทำให้มีการแข่งขันสูงขึ้นในหมู่นักลงทุนที่ต้องการซื้อโรงแรมคุณภาพ ซึ่งทั้งหมดนี้ ทำให้เราเชื่อว่า การลงทุนซื้อขายโรงแรมของไทยในปี 2565 จะมีมูลค่าสูงกว่าปีที่ผ่านมา ยังไม่นับรวมถึงการที่ประเทศไทยเป็นตลาดการลงทุนซื้อขายที่คึกคักมากที่สุดในอาเซียนในปีที่ผ่านมา” นายจักรกริชกล่าวสรุป
สำหรับหน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอล เป็นที่ปรึกษาการลงทุนด้านโรงแรมชั้นน้ำของเอเชียแปซิฟิก ด้วยทีมงานมืออาชีพมากกว่า 80 คนในสำนักงาน 14 สาขาทั่วภูมิภาค นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอันดับหนึ่งของเอเชียแปซิฟิกติดต่อกันตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตามการจัดอันดับโดย Real Capital Analytics
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เจแอลแอลเป็นตัวแทนซื้อขายโรงแรมคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้น 23,000 ล้านดอลลาร์ หรือเกือบ 7.6 แสนล้านบาท คิดเป็นกว่า 50% ของมูลค่าการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดที่ดำเนินการโดยบริษัทตัวแทน ส่วนในประเทศไทย เจแอลแอลเป็นบริษัทอันดับหนึ่งด้านการเป็นตัวแทนซื้อโรงแรมเช่นกัน โดยนับตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมาบริษัทได้เป็นตัวแทนปิดการขายโรงแรมในไทยไปแล้วคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 40,000 ล้านบาท
