ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2564 ได้มีมติเห็นชอบในหลักการของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงให้เข้ามาอยู่ในประเทศไทยในลักษณะผู้พำนักระยะยาว (long-term stay) โดยให้สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอเป็นเจ้าภาพ โดยจะมีการตั้งจัดตั้งศูนย์บริการผู้พำนักระยะยาว เพื่อให้มาตรการบรรลุเป้าหมายในการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
เป้าหมายที่ว่าก็คือ จะมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในลักษณะของการพักผ่อนระยะยาวและเข้ามาทำงาน ตลอดระยะเวลา 5 ปี จำนวน 1 ล้านคน นำเงินเข้าประเทศในช่วง 5 ปี 2 ล้านล้านบาท แบ่งเป็น
- เงินที่ชาวต่างชาติใช้จ่ายในประเทศเฉลี่ยปีละ 1 ล้านบาท/คน รวม 1 ล้านล้านบาท
- เงินที่ใช้สำหรับการลงทุนตามเงื่อนไขที่กำหนด 750,000 ล้านบาท
- เงินจากภาษีที่เก็บได้ 250,000 ล้านบาท
เปิดทางต่างชาติซื้อ-เช่าบ้าน-คอนโด 10 ล้านขึ้นไป
อสังหาริมทรัพย์ไทยคือ หนึ่งในสินค้าเพื่อการลงทุนสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนักพักอาศัยในระยะยาว นอกเหนือจากการซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย และการลงทุนโดยตรง (FDI) ถือเป็นการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังอยู่ในภาวะซบเซาไปด้วยอีกทางหนึ่ง
สำหรับแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แหล่งข่าวเปิดเผยว่า จะเปิดทางให้ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์มูลค่ารวม 10 ล้านบาทขึ้นไป จะได้วีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa) ซึ่งรวมทั้งคู่สมรสและบุตรจะได้รับวีซ่าผู้ติดตามไปพร้อมกันด้วย โดยหากเป็นการซื้อบ้านพักอาศัยจะต้องราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพื่อไม่ให้กระทบกับตลาดที่อยู่อาศัยของคนไทย และมีการกำหนดพื้นที่ที่ชัดเจน เช่น ในพื้นที่กทม. และจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ เป็นต้น โดยกำหนดระยะเวลาการซื้อหรือเช่าภายใน 5 ปี นับตั้งแต่เริ่มใช้มาตรการ
ขยายเวลาเช่า 50+50 ปี เพิ่มเพดานถือครองคอนโด
ในขณะเดียวกันจะขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติจากเดิมชาวต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49% ของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งโครงการ ปรับเพิ่มเป็น 70-80% และขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี และต่อได้อีก 50 ปี รวมถึงการผ่อนปรนเงื่อนไขให้สามารถเช่าบ้านจัดสรรจากเจ้าของโครงการได้โดยตรง เนื่องจากกฎหมายจัดสรรที่ดินกำหนดให้เจ้าของโครงการสามารถขายได้อย่างเดียวจะปล่อยเช่าโดยตรงไม่ได้
ทั้งนี้ แนวทางการซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน และไว้สำหรับการอยู่อาศัยในระยะยาวจะต้องมีการแก้ไขกฎหมาย กฎระเบียบ ผ่อนปรนกฎเกณฑ์ต่างๆ โดยครม.มอบหมายให้กระทรวงหมาดไทยไปศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ
ยึดแนวมาตรการกู้วิกฤติต้มยำกุ้งมาปรับปรุงใหม่
อย่างไรก็ตาม การต้องแก้กฎหมายปลดล็อคให้ชาวต่างชาติเข้ามาเช่าระยะยาว หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยนั้นอาจจะยุ่งยาก ต้องใช้เวลานาน และอาจจะถูกโจมตีในประเด็นขายชาติ ขายแผ่นดิน ซึ่งเป็นเรื่องที่อ่อนไหวมากสำหรับคนไทย แนวทางที่เป็นไปได้ และสามารถทำได้เร็วกว่าก็คือ ยึดแนวที่กฎหมายเปิดช่องเอาไว้ หรือนำมาตรการที่เคยใช้ในการฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังจากวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 มาปัดฝุ่นปรับปรุงกันใหม่
หลังวิกฤติเศรษฐกิจรัฐบาลได้ออกมาตรการชุดใหญ่ในการฟื้นเศรษฐกิจ ซึ่งรวมถึงการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องเอาเงินมาลงทุนในประเทศไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท นาน 3 ปี ถึงจะมีสิทธิครอบครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ในพื้นที่กทม.และพัทยา โดยออกเป็นพ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542
นอกจากนี้ ยังออกพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 เพื่อขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธ์ห้องชุดของคนต่างชาติ โดยมีกำหนดเวลา 5 ปี ขณะเดียวกัน ก็ยังมีกฎหมายส่งเสริมการลงทุนที่เปิดช่องให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพื่อการตั้งสำนักงาน และอยู่อาศัยได้เช่นกัน
ในส่วนของการขยายระยะเวลาเช่า ในพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ได้ให้สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีกครั้งไม่เกิน 50 ปี แต่ยังไม่ครอบคลุมเรื่องการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งหากต้องการขยายเวลาเช่าให้เกินกว่า 30 ปี ก็สามารถแก้ไขเพิ่มเติมในพ.ร.บ.ฉบับดังกล่าวได้
แนะกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯในประเทศคู่ขนาน
ขณะที่แหล่งข่าวในภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่า ในเรื่องของการถือครองที่ดินอาจจะมีความยุ่งยากในขึ้นตอนของการแก้กฎหมาย ซึ่งอาจจะไม่ทันการณ์ เพราะในเวลานี้ต้องถือว่าภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซาอย่างหนัก การแก้ไขกฎหมายบางข้อจึงอาจจะยังไม่จำเป็น เช่น การขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันค่าเฉลี่ยการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติก็ยังไม่เต็มเพดาน เป็นต้น
ขณะที่การสนับสนุนให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุน และซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ต้องใช้เวลาอีกสักระยะหลังจากที่เปิดประเทศไปแล้ว ดังนั้น รัฐบาลควรมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายในควบคู่กันไปด้วย เพื่อช่วยพยุงภาคธุรกิจให้ผ่านพ้นวิกฤติโควิดไปให้ได้
อย่างไรก็ตาม มองว่า การเปิดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ดีในระดับหนึ่ง โดยในขณะนี้ หลายๆ บริษัทก็ตื่นตัว และเตรียมความพร้อมในการกลับมาทำตลาดในกลุ่มชาวต่างชาติอย่างเข้มข้นกันอีกครั้ง
เม็ดเงิน 750,00 ล้านบาท ที่รัฐบาลคาดหวังให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนผ่านพันธบัตรรัฐบาล อสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนโดยตรง เงินจะเข้ามาได้ตามเป้าแค่ไหน และภาคอสังหาฯจะแชร์ส่วนแบ่งจากเม็ดเงินก้อนนี้ได้สักเท่าไหร่ต้องติดตามกันครับ
4 กลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติ
1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy global citizen) โดยจะต้องลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และมีเงินเดือนหรือเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา รวมทั้งมีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy pensioner) ต้องลงทุนขั้นต่ำ 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และมีเงินบำนาญขั้นต่ำ ปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือมีเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ กรณีไม่มีการลงทุน
3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-from-Thailand professional) ต้องมีรายได้ส่วนบุคคล (อาทิ เงินเดือน และรายได้จากการลงทุน) ปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หรือปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป/ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา/ได้รับเงินทุน Series A1 และมีประสบการณ์การทำงาน 5 ปี
ทั้ง 3 กลุ่มจะให้สิทธิทำงานพร้อมวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa) ซึ่งรวมทั้งคู่สมรสและบุตรจะได้รับวีซ่าผู้ติดตามไปพร้อมกันด้วย และยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ (รวมทั้งรายได้ที่นำเข้ามาในปีภาษีเดียวกัน)
4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled professional) ต้องมีรายได้ส่วนบุคคล (เงินเดือน รายได้จากการลงทุน เป็นต้น) ปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หรือปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป และมีประสบการณ์การทำงานอย่างน้อย 5 ปี ในอุตสาหกรรมเป้าหมาย
สำหรับกลุ่มที่ 4 จะได้สิทธิประโยชน์หลักเช่นเดียวกับชาวต่างชาติประเภทอื่นๆ แต่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ในประเทศไทยอัตราเทียบเท่ากับอัตราภาษีเงินได้ที่ได้รับจากการจ้างแรงงานในพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก
