บทความโดย
ผศ. จิตตาภรณ์ อิศรางกูร ณ อยุธยา ศรีบุญจิตต์
อาจารย์ประจำสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
สิ่งที่เรามักจะได้ยินในที่ประชุมเสมอและคิดว่าเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในการทำธุรกิจคือคำว่า อัตรากำไรสุทธิ หรือ Net Profit Margin แต่จริงๆ แล้วเป้าหมายที่สำคัญคือ อัตราผลตอบแทนของผู้ลงทุน หรือ Return on Equity (ROE) ซึ่งตามโมเดลดูปองท์ (DUPONT Model) ที่บริษัทสีนี้คิดค้นขึ้นมาเพื่อวิเคราะห์ว่าทำไมผลตอบแทนผู้ลงทุนถึงได้น้อย และทำอย่างไรถึงจะมากขึ้นนั้นมีอีก 2 ตัวแปรสำคัญนั่นคือ
อัตราหมุนเวียนของสินทรัพย์รวมหรือ Total Asset Turnover หากเขียนเป็นภาษาง่ายๆ คือความเร็วในการหมุน stock มาเป็นยอดขายยิ่งเร็วยิ่งดี และ จำนวนเท่าของสินทรัพย์รวมต่อเงินลงทุนหรือ Equity Multiplier อีกนัยหนึ่งคือ การมีคนไว้ใจสูงในการให้เครดิตต่างๆในการทำธุรกิจ ออกมาเป็นสูตรดังต่อไปนี้
ROE = Net Profit Margin x Total Asset Turnover x Equity Multiplier ซึ่งหากแปลออกมาเป็นสูตรที่ละเอียดขึ้นจะเห็นภาพได้ชัดเจนมากขึ้นดังนี้
จากข้างต้นหากนำมาเขียนเป็นแผนกลยุทธ์แล้วแปลว่าการทำธุรกิจนั้นเราต้องใส่ใจอย่างน้อยอย่างใดอย่างหนึ่งในสูตรข้างต้นหรือทั้งหมดเพื่อให้ ROE ของเรามากขึ้นนั่นคือ
1. การทำกำไรสุทธิ (Net Profit Margin) ซึ่งส่วนใหญ่แล้วกลยุทธ์ที่มักจะใช้กันคือ กลยุทธ์ประหยัดต้นทุนไม่ว่าเป็นต้นทุนที่ดิน ต้นทุนพัฒนาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้างซึ่งรวมวัสดุก่อสร้าง แรงงานในการก่อสร้าง ต้นทุนในการผลิตวัสดุก่อสร้างในกรณีที่มีโรงงานผลิตเอง ต้นทุนค่าขนส่ง ค่าใช้จ่ายในการทำการตลาด การขาย ฯลฯ บริษัทเช่น ศุภาลัยใช้กลยุทธ์นี้เป็นสำคัญบริษัทจึงมีแผนกว่าด้วยเรื่องการควบคุมต้นทุนที่แข็งแรง
2. การผันหรือหมุนสินทรัพย์รวม (ทั้งระยะสั้นและระยะยาว) ให้เป็นยอดขายให้เร็วที่สุด (Total Asset Turnover) เราอาจจะได้กำไรสุทธิต่อโครงการที่สูงแต่หากเราไม่พิจารณาถึงเวลาที่เราใช้ไปกับการทำกำไรนั้นๆ ก็อาจทำให้ผลตอบแทนต่อปีที่เราได้มาจริงๆ น้อยกว่าที่ควรเป็น สิ่งที่แนะนำทุกท่านเสมอเพื่อความเข้าใจง่ายคือ เมื่อได้ตัวเลขจากสูตรนี้ให้นำ 12 เดือนหารด้วยตัวเลข Total Asset Turnover เราจะเห็นจำนวนเดือนหรือปีที่เราใช้ในการแปลง stock landbank หรืออะไรที่เราซื้อมาลงทุนมาเป็นยอดขายได้
หากออกมาใช้เวลานาน เช่น 6 ปี เราต้องวิเคราะห์ต่อว่าเกิดเพราะเหตุใด เช่น เกิดจากการขออนุมัติ EIA ที่ล่าช้า การก่อสร้างที่ล่าช้า การโอนที่ล่าช้า หรือเรามีสินทรัพย์รวมมากเกินกว่ากำลังผลิต บริษัทเช่น LPN นั้นใช้กลยุทธ์นี้เป็นสำคัญคือทำทุกอย่างเร็วเพื่อนำเงินไปต่อเงิน ทางบริษัทจึงใช้เทคโนโลยีในทุกขั้นตอนเพื่อให้ปิดโครงการได้เร็ว Total Asset Turnover เป็นการวิเคราะห์ความเร็วของธุรกิจในภาพรวม
แต่หากต้องการวิเคราะห์ในภาพของโครงการแต่ละโครงการแล้วสามารถใช้สูตรที่คล้ายคลึงกันได้คือ Inventory Turnover (อัตราหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ) โดยสูตรคือ ต้นทุนในการผลิต (Cost of Good Sold: COGS) หารด้วย สินค้าคงเหลือ (Inventory) และเช่นเดียวกันเมื่อได้ตัวเลขจากสูตรแล้วให้นำ 12 เดือนไปหารด้วยตัวเลขนั้นๆ เราก็จะเห็นภาพของเวลาที่เราใช้ตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำว่ากี่เดือนถึงปิดโครงการได้
3. กลยุทธ์สุดท้ายคือการสร้างความไว้วางใจหรือเครดิตนั่นเอง กลยุทธ์นี้เหมาะสำหรับบริษัทที่มีทุนน้อยและต้องการโตขึ้นอย่างรวดเร็วเพราะกลยุทธ์นี้คือการที่ผู้อื่นยอมให้เงินเรามาใช้ในการสร้างโครงการต่างๆ หรืออีกนัยคือการที่เรามีคนให้ยืมเงินนั่นเอง พอเอ่ยถึงการให้ยืมงินหลายคนจะนึกถึงหนี้สินทันทีซึ่งถูกต้องแต่ใช่ว่าทุกหนี้สินนั้นจะเป็นหนี้สินที่มีดอกเบี้ยไปทั้งหมด
เช่นเจ้าหนี้การค้านั้นส่วนใหญ่ไม่มีดอกเบี้ย แต่ไม่อยากให้ท่านผู้อ่านไปโฟกัสกับเรื่องของผู้จัดจำหน่ายหิน ปูนทรายมากนัก อยากให้หันมามองเจ้าหนี้การค้ารายใหญ่ดีกว่านั่นก็คือ คนที่ผ่อนดาวน์กับท่านเขาเป็นเจ้าหนี้การค้าเพราะเขาให้เงินเรามาก่อนที่เราจะส่งสินค้าให้ไม่ต่างอะไรกับการที่เราไปซื้อสมาชิก fitness หรือ coupon นวดต่างๆ เราซึ่งคือลูกค้าได้กลายเป็นเจ้าหนี้ไปเรียบร้อยแล้ว เพราะฉะนั้นหากท่านสามารถทำให้มีคนจองคนดาวน์มากและไม่ทิ้งเงินดาวน์ท่านจะมีเจ้าหนี้ปลอดดอกเบี้ยที่มาช่วยท่านพัฒนาโครงการได้มากทีเดียว
ท่านจะใช้กลยุทธ์ใด การประหยัด (Net Profit Margin) ความเร็ว (Turnover) เครดิตที่ดี (Equity Multiplier) ทั้งนี้แล้วแต่จุดแข็งของท่าน แต่หากทำได้มากกว่า 1 กลยุทธ์ อัตราผลตอบแทนของผู้ถือหุ้นหรือผู้ลงทุนก็จะทยานได้เร็วมากหลายเท่าตัว
“ รู้ลึก รู้จริง เรื่องอสังหาริมทรัพย์ ”
โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เปิดรับสมัครผู้จบปริญญาตรีทุกสาขา เข้าศึกษาต่อระดับปริญญาโท โครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รุ่นที่ 21 ตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2563 ถึงวันที่ 3 พฤษภาคม 2564 สนใจติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 02-613-2260, 02-613-2297, 02-623-5105 หรือดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.re.tbs.tu.ac.th
