แม้เศรษฐกิจชะลอ แต่ดีมานด์ยังเหนียวแน่น – ยอดขายกระจุกที่ “กรุงเทพกรีฑา-บางนา” กลุ่ม 10-30 ล้านยังครองตลาด แม้ภาวะเศรษฐกิจและเกณฑ์สินเชื่อยังคงตึงตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ถึงต้นปี 2568 แต่ตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ภายใต้แรงขับเคลื่อนจากผู้ซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra Affluent ที่ยังมองหาบ้านหลังใหม่ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และให้คุณภาพชีวิตระยะยาว
นายแฟรงค์ ข่าน (Frank Khan) พาร์ทเนอร์ หัวหน้าฝ่ายที่อยู่อาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังมีความไม่แน่นอน แต่ตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ ยังคงมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมด้านกำลังซื้อและมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และคุณภาพชีวิตในระยะยาว ความต้องการในเซ็กเมนต์ระดับ 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นแกนหลักของตลาด ขณะที่กลุ่ม Ultra Luxury ยังคงมีดีมานด์ที่มั่นคงในกลุ่มลูกค้าเฉพาะทาง ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการควรให้ความสำคัญกับการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่มีความแตกต่างและสามารถตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มได้อย่างตรงจุด เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว”
อุปทานใหม่โตต่อเนื่อง – โฟกัสโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก-ตะวันตก
จำนวนอุปทานบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นจาก 12,349 ยูนิตในปี 2562 เป็น 37,775 ยูนิตในช่วงต้นปี 2568 โดยเฉพาะในช่วงราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งรวมกันคิดเป็น 78% ของบ้านหรูเปิดใหม่ทั้งหมด สะท้อนแนวโน้มของผู้พัฒนาโครงการที่หันมาเจาะตลาดลักชัวรี่ระดับกลางมากขึ้น เพื่อตอบสนองกลุ่มที่มีศักยภาพซื้อ แต่ยังมีความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย สำหรับทำเลที่น่าจับตา ได้แก่
- กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก (Eastern Bangkok) ครองสัดส่วนอุปทานสูงสุดที่ 26%
- โซน Western Suburb และ Western Bangkok รวมกันกว่า 41%
- โซนในเมือง (Downtown) กลับมีสัดส่วนเพียง 3% เท่านั้น สะท้อนต้นทุนที่ดินสูงและข้อจำกัดเชิงพัฒนา
อุปสงค์ยังเหนียวแน่น – กลุ่ม 10-40 ล้านคุมตลาด
แม้ยอดขายบ้านหรูช่วงปี 2567 – เม.ย. 2568 จะอยู่ที่เพียง 1,000-1,500 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้า แต่ตลาดยังมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 65.6% สะท้อนว่ากลุ่มผู้ซื้อยังมีศักยภาพสูง แต่ใช้เวลาตัดสินใจมากขึ้น กลุ่มบ้านราคา 10-20 ล้านบาท มียอดขายสูงสุดถึง 13,891 ยูนิต หรือ 38% ของยอดขายทั้งหมด ซึ่งมักเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้บริหาร นักธุรกิจ และครอบครัวรุ่นใหม่ ขณะที่ตลาด Ultra Luxury (บ้านราคา 70 ล้านบาทขึ้นไป) แม้เป็น Niche Market แต่กลับมี อัตราการขายสูงถึง 84% โดยเฉพาะในช่วงราคา 71–99 ล้านบาท ด้านทำเล โซน Eastern Bangkok ยังคงเป็น “ขวัญใจมหาชน” ของตลาดบ้านหรู ด้วยอัตราอุปสงค์สะสมสูงสุดที่ 28% ตามด้วย Western Bangkok (21%) และ Western Suburb (16%)
แนวโน้มตลาด: เดินหน้าต่ออย่างระมัดระวัง
แนวโน้มตลาดบ้านหรูคาดว่าจะยังคงทรงตัวถึงขยายตัวแบบ Selective โดยมีกลุ่มลูกค้ารายได้สูงเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก พร้อมความต้องการบ้านที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและเป็นการกระจายความเสี่ยงจากสินทรัพย์การเงิน
ทำเลที่น่าจับตาในปี 2568 ได้แก่
- กรุงเทพกรีฑา
- พระราม 9
- บางนา
- สมุทรปราการ
- ราชพฤกษ์
- ฝั่งธนบุรี
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยที่ต้องระวัง เช่น
- อัตราดอกเบี้ยแม้อาจลดลง แต่ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย
- หนี้ครัวเรือนยังสูง (89–90% ต่อ GDP)
- ความเสี่ยงอุปทานสะสมล้นตลาดในบางทำเล
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
นายแฟรงค์ ข่าน (Frank Khan) พาร์ทเนอร์ และหัวหน้าฝ่ายที่อยู่อาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า
“แม้ภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่แน่นอน แต่ตลาดบ้านหรูยังคงแข็งแกร่ง กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อยังมองหาบ้านที่ตอบโจทย์คุณภาพชีวิต และเลือกซื้อด้วยวิธีคิดระยะยาว กลุ่ม 10-30 ล้านยังคงเป็นแกนหลัก ขณะที่ Ultra Luxury ยังมีดีมานด์เฉพาะตัว ผู้พัฒนาโครงการควรเน้นออกแบบบ้านที่แตกต่างและเข้าใจความต้องการเฉพาะกลุ่ม เพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดในระยะยาว”
