fbpx

หมวดหมู่: ก่อนซื้อบ้าน…รู้ยัง

Warapong Pankaew27 ธันวาคม 2020
FB-cover-93.png

1min267

ช่วงโค้งสุดท้ายปลายปี หลายท่านอาจเจอปัญหาต้องรับโอนบ้าน โอนห้องชุด ทั้งๆ ที่คุณภาพงานยังไม่ตรงใจ เพราะสิ่งที่กำลังจะรับโอนนั้นอาจไม่ได้เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ หรือไม่เป็นไปตามห้องตัวอย่างที่มักจะสร้างให้ดูสวยงาม เช่น แปลนห้องไม่ตรงตามโฆษณา ส่วนกลางที่น้อยกว่าที่โฆษณาไว้ สเป็คของที่ได้ไม่เหมือนห้องตัวอย่าง หรือห้องมีความชำรุด เป็นต้น

Property Mentor ขอนำคำแนะนำจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ.มานำเสนอเพื่อเป็นแนวทางในการปฏิบัติหากเราเจอปัญหาเช่นนี้

หากเราพบว่าโครงการสร้างไม่ตรงแบบที่ได้โฆษณาไว้ หรือไม่เป็นไปตามแบบที่ตกลงกันไว้ไม่ว่าจะเป็นภายในห้องหรือบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง ก็ถือเป็นสิทธิที่ผู้บริโภคสามารถจัดการด้วยวิธีการต่างๆ ได้

เริ่มจากการทำจดหมายพูดคุยกับโครงการ เพื่อให้โครงการแก้ไขเพราะเป็นวิธีที่ง่ายสุดและเป็นวิธีประนีประนอมที่ดีสุด แต่หากโครงการไม่แก้ไขให้เราทำจดหมายปฏิเสธการจ่ายเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงสามารถร้องเรียนไปยัง สคบ. หรือฟ้องศาลด้วยตัวเองได้เลย ผู้บริโภคควรสงวนหรือรักษาสิทธิ์ได้ตามกระบวนการทางกฎหมาย

สคบ. ขอยกตัวอย่างกรณีศึกษา เนื่องจากผู้บริโภคได้รับความเดือดร้อนจากกรณีได้ทำสัญญาซื้อคอนโดมิเนียมของโครงการแห่งหนึ่ง แต่ปรากฏว่ามีการก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามสัญญา ต่อมาบริษัทได้ก่อสร้างแล้วจนเสร็จและได้นัดผู้บริโภครับตรวจห้องชุดดังกล่าว พบว่า ห้องชุดก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบและภายในห้องตรวจสอบแล้วพบว่าการตกแต่งไม่เรียบร้อยหลายรายการ ผู้บริโภคจึงแจ้งให้บริษัทดำเนินการแก้ไขให้แล้วเสร็จก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมชำระค่าปรับล่าช้าตามสัญญา แต่ทางบริษัทไม่สามรถดำเนินการแก้ไขให้ได้

ผู้บริโภคจึงมีความประสงค์เรียกค่าเสียหายแก้ไขพื้นห้องชุดจำนวน 100,000 บาท และแก้ไขชุดครัวจากการติดตั้งผิดเป็นจำนวนเงิน 300,000 บาท และค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งทางบริษัทรับข้อเสนอของผู้บริโภคและจะแจ้งผลการพิจารณาเป็นลายลักษณ์อักษรทราบภายใน 15 วัน

ต่อมาบริษัทได้มีเอกสารแนบท้ายสัญญาขอขยายเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป 6 เดือน ผู้บริโภคได้มีการประสานไปยัง สคบ.เพื่อขอให้บริษัทดำเนินการชำระค่าปรับก่อสร้างตามสัญญาจำนวนเงินขั้นต่ำ 10 % ของราคาห้องชุด ชดเชยกรณีก่อสร้างผิดแบบตามที่ตกลงกันเป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โดย สคบ.ได้มีการประสานงานไปยังบริษัท พบว่าบริษัทได้นัดผู้บริโภคไปรับโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน แต่ผู้บริโภคไม่ได้ไปตามกำหนดนัด บริษัทได้ทำบันทึกเป็นหลักฐาน อีกทั้งได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังผู้บริโภค

จากกรณีนี้ สคบ. ได้นำเรื่องร้องทุกข์เสนอต่อคณะกรรมการพิจารณาเห็นว่า ผู้บริโภคได้ทำสัญญาห้องชุดกับบริษัทเพื่ออยู่อาศัยด้วยตนเอง จึงเป็นผู้บริโภคตามมาตรา 3 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 เมื่อพิจารณาตามสัญญาระบุว่า “บริษัทรับรองว่าจะดำเนินการโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้บริโภค โดยทางบริษัทจะแจ้งกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้บริโภคทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน”

เมื่อพิจารณาว่า ถึงแม้บริษัทก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดตามสัญญา บริษัทจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อบริษัทได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดเสร็จแล้วพร้อมที่จะให้ผู้บริโภคไปรับโอนกรรมสิทธิ์แต่ผู้บริโภคไม่ได้ไปตามนัด และอ้างว่าหากจะไปรับโอนกรรมสิทธิ์นั้น บริษัทต้องชำระหนี้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และเรียกค่าเบี้ยปรับล่าช้า

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ผู้บริโภคไม่ควรนำเหตุผลที่บริษัทไม่ชำระค่าเบี้ยปรับล่าช้ามาเป็นเหตุไม่รับโอน เพราะการกระทำของบริษัทดังกล่าวไม่เป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภค

สคบ. ขอแนะนำผู้บริโภคว่าหากจะซื้อคอนโดมิเนียมหรือโครงการใดๆ ไม่ควรตัดสินใจเพียงภาพโฆษณาหรือข้อความประชาสัมพันธ์ที่ไม่สามารถการันตีความแน่นอนใดๆ ควรศึกษาข้อมูลสัญญาการซื้อขายให้ดีเช็คสภาพรายละเอียดห้องชุดให้ถี่ถ้วนก่อนจะมอบโอนกรรมสิทธิ์ ผู้บริโภคควรปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขข้อสัญญา เพื่อใช้สิทธิผู้บริโภคได้อย่างเต็มที่ และควรเก็บเอกสารหลักฐานทั้งหมดไว้

ไม่ว่าจะเป็นใบเสร็จ สัญญาการซื้อขายหลักฐานการโต้ตอบต่างๆ เพื่อเรียกร้องสิทธิของตนและนำมาร้องเรียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป หรือต้องการปรึกษาสามารถติดต่อมาที่สายด่วน สคบ. 1166 หรือ ทางเว็บไซต์www.ocpb.go.th

คลิปวิดีโอข้อแนะนำเพิ่มเติมเรื่องของการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายคอนโด

 


Warapong Pankaew26 พฤศจิกายน 2020
FB-cover-77.png

2min569

ช่วงที่เศรษฐกิจย่ำแย่ อะไรๆ ก็พลอยจะติดขัดไปหมดซะทุกอย่าง นั่นเป็นเพราะความเชื่อมั่นที่ลดลง ทุกคนก็ต้องเล่นบท Play safe อะไรที่เป็นความเสี่ยงที่จะมาถึงตัวก็ต้องป้องกันเอาไว้ก่อน เมื่อทุกคนเข้าสู่โหมดป้องกันภัยที่จะเข้าบ้านตัวเอง วงจรธุรกิจมันก็เลยติดๆ ขัดๆ ไม่ลื่นไหลเหมือนตอนเศรษฐกิจดีๆ ตอนนั้นแค่มองตาก็รู้ถึงหัวใจ เพราะความเชื่อมั่นที่มีต่อกันเป็นเรื่องสำคัญ

ธุรกิจที่เล่นบท Play safe ได้อย่างเชี่ยวชาญและช่ำชอง ก็คือ สถาบันการเงิน เพราะเรื่องเงินๆ ทองๆ มักไม่เข้าใครออกใคร คนที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับเงินทองจึงมีกฎระเบียบที่ต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัดอยู่เสมอ อันนี้คงจะไปว่าเขาไม่ได้ (เพราะเค้าเป็นคนถือเงิน 555) ดังนั้นธุรกิจที่ยังต้องใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินจึงต้องปรับตัวและหาทางสู้กันต่อไป

อย่างในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ก็บ่นกันขรมว่าสถาบันการเงินทั้งเข้มทั้งเขี้ยวกับการปล่อยกู้เอามากๆ ไม่ว่าจะเป็นปล่อยกู้ให้ผู้พัฒนาโครงการ หรือปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้าน เรียกว่าคุมเข้มตั้งแต่ต้นทางไปจนถึงปลายทางกันเลยทีเดียว

แต่ทางสถาบันการเงินก็บอกว่า เขาก็ไม่ได้เข้มงวดอะไรนะ เพียงแต่สถานะและคุณภาพผู้ขอกู้มันเปลี่ยนไปจากเดิมต่างหาก อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าจะมองกันจากมุมไหน

อย่างเช่นตอนนี้ Pre-finance หรือการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการต้องบอกว่า โหดเอามากๆ เรียกว่ากว่าเงินจะถึงมือดีเวลลอปเปอร์ได้ต้องฝ่ากันหลายด่าน ด้วยเงื่อนไขที่หินขึ้น สถาบันการเงินสกรีนแบบถี่ยิบ เท่าที่ได้ยินได้ฟังมา สำหรับบริษัท No-Name หรือพวกอ่อนพรรษาประสบการณ์น้อย กลุ่มนี้สถาบันการเงินแนะนำให้อยู่เฉยๆ กันก่อนจะดีกว่า

ส่วนพวกที่พอเห็นหน้าค่าตา พอเห็นฝีไม้ลายมือกันบ้าง ก็ยังปล่อยเงินให้อยู่ แต่ให้น้อยลง จากที่เคยปล่อยเงินให้สร้าง 10 หลังก็ให้แค่ 8 หลัง ถ้ายังอยากสร้างเท่าเดิมก็ต้องเติมเงินตัวเองเข้าไป

กลุ่มที่ทำคอนโด ถ้าไม่แน่จริง ก็อย่าคิดเดินไปขอเงินแบงก์ เรียกว่าทำเลต้องดี โปรดักส์ต้องโดน ราคาต้องได้ และเพื่อความไม่ประมาทขอยอดพรีเซลแบบตัวจริงเสียงจริงสัก 50-70% ส่วนใครต้องทำยอดแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับความไว้เนื้อเชื่อใจของสถาบันการเงินเป็นที่ตั้ง ถ้าแบรนด์ดีมีชื่อเสียงยอดพรีเซลก็อาจจะต่ำลงหน่อย เพื่อรักษาน้ำจิตน้ำใจกันไว้ยามที่เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว

ด้วยเงื่อนไขเหล่านี้ทำให้มีโครงการที่ต้องชะลอแผนเอาไว้ก่อนอยู่พอสมควร ถ้าเราดูตัวเลขโครงการเหลือขายในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า โครงการเหลือขายที่สำรวจไว้ในช่วงกลางปี 2563 มีทั้งบ้านและคอนโดมีรวมกันถึง 173,093 หน่วย จากจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด 205,851 หน่วย และจากจำนวนที่เหลือขายทั้งหมดเป็นโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง 65,809 หน่วย

สาเหตุที่ยังไม่สร้างส่วนหนึ่งก็มาจากการที่สถาบันการเงินคุมเข้มเรื่องสินเชื่อโครงการนั่นแหละ และอีกส่วนก็มาจากดีเวลลอปเปอร์ถอดใจกันไปเองก็เพราะสถาบันการเงินคุมเข้มสินเชื่ออีกเช่นกัน

ส่วนโครงการที่เหลือขายแต่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และสร้างเสร็จแล้วมีอยู่จำนวน 107,284 หน่วย แบ่งเป็นที่สร้างเสร็จแล้ว 44,896 หน่วย กลุ่มนี้ก็คงไม่มีปัญหาเรื่อง Pre-finance แต่ก็ต้องมาลุ้นต่อเรื่องการระบายสต๊อก และ Post-finance หรือสินเชื่อสำหรับคนที่ซื้อกันอีกชอต

ขณะที่ของเหลือขายที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 62,388 หน่วย ก็ใช่ว่าจะรอดสันดอนไปได้ง่ายๆ หากสถานการณ์ไม่น่าไว้วางใจ สถาบันการเงินก็อาจจะมีมาตรการระวังภัยที่ทำให้โครงการที่อยู่ระหว่างสร้างต้องปรับแผนทำให้โครงการล่าช้าหรือสะดุดหยุดลงก็เป็นได้เช่นกัน

ตัวเลข

คนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดในยุคที่สถาบันการเงินคุมเข้มการปล่อยกู้ให้กับผู้พัฒนาโครงการก็ต้องระมัดระวัง ไม่เช่นนั้นอาจจะเจอปัญหาซื้อไปแล้วโครงการไม่เดินหน้า เพราะติดเงื่อนไขบางประการที่สถาบันการเงินกำหนดไว้ เช่น อาจจะพรีเซลได้ไม่ถึงเป้า หรือจำกัดวงเงินกู้ให้ผู้พัฒนาหาทุนมาเพิ่ม เป็นต้น

เมื่อโครงการไปต่อไม่ได้ ผู้ซื้อก็คงต้องรอเก้อ ถ้าโชคดีหน่อยก็คงจะได้เงินจอง เงินทำสัญญา และเงินที่ดาวน์ไปแล้วคืนกลับมาพร้อมดอกเบี้ยอีกนิดหน่อยเป็นการปลอบใจกับการที่ต้องเสียเวลา เสียโอกาส และเสียความรู้สึก แต่ถ้าโชคร้ายเจอโครงการเบี้ยว ก็ต้องขึ้นโรงขึ้นศาลฟ้องร้องกันยืดยาว ไม่รู้อนาคตว่าจะได้เงินกลับคืนมาเมื่อไหร่

สิ่งที่ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาให้ดีถ้าจะซื้อบ้านในช่วงนี้ ก็คือเครดิต ความมั่นคงแข็งแรงทางการเงิน และประวัติอันดีงามของบริษัทที่พัฒนาโครงการ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะต้องซื้อโครงการจากบริษัทใหญ่ๆ แบรนด์ดังๆ สถานเดียว เพราะบริษัทรายกลาง รายเล็ก ที่เขาเข้มแข็งก็ยังมีอยู่ในทุกทำเล

เพียงแต่เราต้องทำการบ้านให้มากขึ้น ศึกษาลงลึกไปถึงเงินทุนจดทะเบียนที่จะนำมาพัฒนาโครงการ เช็กกับสถาบันการเงินที่เป็นนายทุนผู้สนับสนุนโครงการว่าโครงการยังโอเคอยู่หรือไม่ มีปัญหาติดขัดด้านการเงินอะไรหรือเปล่า ดูประวัติการพัฒนาโครงการ ความรับผิดชอบต่อผู้ซื้อเขามีมากน้อยแค่ไหน หาดูข้อมูลเหล่านี้ก่อนค่อยตัดสินใจซื้อ

หรือถ้าจะให้ชัวร์ก็ซื้อบ้านหรือคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ไปเลย แต่ก็ต้องมีเงินก้อนเตรียมไว้อย่างน้อยๆ ก็ต้อง 10-20% ของราคาบ้าน เพราะไม่แน่ว่า สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้เราซื้อได้เต็มวงเงิน 100% เพราะสถาบันการเงินก็ระมัดระวังกับการปล่อยกู้ Post-finance หรือสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

ซึ่งสถาบันการเงินก็ให้เหตุผลเดิม เขาก็ไม่ได้เข้มงวดอะไรเพิ่มนะ เพียงแต่สถานะและคุณภาพผู้ขอกู้มันเปลี่ยนไปจากเดิมก็เท่านั้น เพราะตอนเศรษฐกิจดีๆ คุณอาจจะได้เงินเดือนเต็ม มีโบนัส เงินเดือนขึ้นทุกปี แต่เวลานี้ คุณอาจจะตกงาน หรือเสี่ยงที่จะตกงาน โดนลดเงินเดือน โดนตัดโอที ไม่มีโบนัส เมื่อรายได้ลด แต่ภาระหนี้ไม่ลดก็เริ่มติดๆ ขัดๆ

เมื่อเป็นเช่นนี้จึงไม่มีสถาบันการเงินที่ไหนกล้าปล่อยกู้ เพราะกลัวหนี้เสียพุ่ง ทำให้ยอด Rejection Rate ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นแทนเตะระดับ 40-50% หรือบางโครงการอาจจะมากกว่านั้น เพราะสถาบันการเงินสกรีนคนขอกู้อย่างหนักหน่วง

นอกจากจากหลักเกณฑ์เงื่อนไขที่ใช้ปล่อยกู้กันอยู่ตามปกติ ตอนนี้สถาบันการเงินให้ความสำคัญมากๆ กับเรื่องของรายได้ที่มั่นคงทั้งในปัจจุบันและอนาคต ดังนั้นอาชีพที่เสี่ยงต่อการเลิกจ้าง หรือถูกลดเงินเดือน ตัดโอที สถาบันการเงินจะไม่เล่นด้วย

รวมไปถึงกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ได้รับเงินช่วยเหลือจากโครงการเราไม่ทิ้งกันเดือนละ 5,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน สถาบันการเงินก็ยังชะลอปล่อยกู้ให้กับคนกลุ่มนี้อยู่

และคำว่ารายได้ประจำที่มั่นคง จะไม่รวมถึงโอที เบี้ยประชุม เงินพิเศษ ค่าคอมมิสชั่น ฯลฯ เงินพวกนี้จะถูกตัดทิ้งหมด เหลือแค่เงินเดือนประจำเพียวๆ ก็เลยทำให้การอนุมัติสินเชื่อยากขึ้นมาก หรืออนุมัติให้แต่ได้วงเงินน้อย

เมื่อเป็นเช่นนี้ ถ้าคิดจะซื้อบ้านและต้องกู้เงิน เราก็ต้องวางแผนให้ยาวๆ หน่อย สิ่งแรกที่จะต้องดูไม่ใช้เรื่องของบ้านหรือคอนโดที่เราอยากซื้อ เราควรต้องตรวจสุขภาพการเงินของเราก่อนว่า ถ้าซื้อแล้วจะกู้ได้มั๊ย กู้ได้เท่าไหร่ ค่อยมาแมตช์กับบ้านคอนโดในทำเลที่อยากได้ ถ้าเงินไม่พอก็ต้องออมเงินเพิ่ม หรือหาผู้กู้ร่วมที่สถาบันการเงินยินยอมให้กู้ร่วม

ส่วนคนที่มีรายได้ประจำ และยังมีรายได้ไม่ประจำ และไม่แน่นอนตายตัว ก็คงต้องใช้เวลาในการเดินบัญชีสักระยะหนึ่ง โดยเอาเงินที่เป็นรายได้ไม่ประจำหรือรายได้ที่ไม่แน่นอน ไปฝากธนาคารไว้ทุกๆ ครั้งที่ได้เงิน ส่วนจะถอนเข้าถอนออกไปใช้จ่ายอะไรก็แล้วแต่ ขอให้ฝากเงินเข้าไปอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้สถาบันการเงินไว้ใช้พิจารณาประกอบกับรายได้ประจำสำหรับการอนุมัติวงเงินกู้

อีกเรื่องที่สถาบันการเงินให้ความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าเรื่องของรายได้ก็คือ ภาระหนี้ เมื่อดูจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในไตรมาส 2 ปี 2563 อยู่ที่ 83.8% ต่อ GDP และยังมีแนวโน้มว่าจะไปต่อได้อีก

สาเหตุหลักๆ เป็นเพราะคนไทยเป็นหนี้เร็ว เริ่มเป็นหนี้ตั้งแต่อายุยังน้อย โดยกว่าครึ่งหนึ่งของคนอายุ 30-40 ปี เป็นหนี้ โดยส่วนมากเกิดจากหนี้ส่วนบุคคลหรือหนี้บัตรเครดิตนอกจากเป็นหนี้เร็วแล้วคนไทยยังเป็นหนี้นานอีกต่างหาก โดย 80% ของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นในระยะเวลา 9 ปี มาจากผู้กู้รายเดิม และ 1 ใน 5 ของคนหลังเกษียณยังคงเป็นหนี้อยู่

เมื่อภาระหนี้ของคนเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับความไม่มั่นคงของรายได้จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว สถาบันการเงินจึงเข้มงวดกับ ภาระหนี้ต่อรายได้ หรือที่เรียกว่า Debt Service Ratio (DSR) มากขึ้น จากที่เคยหลับหูหลับจากให้ก่อหนี้กันสูงเกิน 50-60% ของรายได้ หรือมากกว่านั้นสำหรับคนรายได้สูงๆ หรือไม่ก็แกล้งหลับตาไม่เอาหนี้อื่นๆ มานับรวม

แต่เดี๋ยวนี้ แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะไม่กำหนดเพดานลงไปว่า DSR จะต้องเป็นเท่าไหร่ แต่ก็ให้ความสำคัญกับตัวเลขภาระหนี้ของลูกค้าที่แต่ละสถาบันการเงินจะต้องมีข้อมูลที่ตรงกัน และยิ่งภาวะเศรษฐกิจเป็นเช่นนี้ สถาบันการเงินจึงต้องเข้มงวดกับภาระหนี้ของผู้กู้มากขึ้น จากที่เคยให้มีภาระหนี้ได้ถึง 50-60% ของรายได้ กลับมาสู่ค่ามาตรฐานที่ 30-40% เพราะกลัวปล่อยกู้ไปแล้วเป็น NPL ย้อนกลับมาหาตัวเอง

ก็คือ ถ้ามีรายได้ 100 บาท ก็ควรจะเป็นหนี้ผ่อนทุกอย่างทั้งบัตรเครดิต รถ บ้าน สมาร์ทโฟน ฯลฯ ได้ไม่เกิน 30-40 บาท ตรงนี้แหละคือจุดตายของคนที่กู้ซื้อบ้าน เพราะถ้ามีหนี้ที่ต้องผ่อนอยู่เยอะสถาบันการเงินก็จะไม่ให้กู้ หรือให้ตามสัดส่วนที่ยังเหลืออยู่ เช่น มีหนี้ที่ต้องผ่อนอยู่แล้ว 30 บาท ก็จะให้ผ่อนบ้านได้อีกแค่ 10 บาท รวมกันแล้วไม่เกิน 40 บาท จากรายได้ 100 บาท เป็นต้น

ดังนั้นถ้าคิดจะซื้อบ้านในช่วงนี้ ต้องปลอดหนี้เป็นดีที่สุดครับ ใครที่คิดจะซื้อบ้านขอให้ย้อนกลับไปเคลียร์ภาระหนี้ต่างๆ ให้หมดสิ้นไปก่อนจะดีกว่า โดยไปขอเช็คที่บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หรือ เครดิตบูโร ว่าตัวเองมีภาระหนี้ติดตัวอยู่เท่าไหร่ก็จัดการเคลียร์ให้หมดก่อนไปสร้างหนี้ก้อนใหญ่อย่างการซื้อบ้าน

ถ้าเช็คแล้วเราเกิดติดแบล็กลิสต์อยู่ ก็คือ มีภาระหนี้ที่ไม่ยอมไปจ่ายจนกลายเป็นหนี้เสีย ตรงนี้เรื่องใหญ่เลย เพราะแม้จะเคลียร์หนี้จบ แต่แบล็กลิสต์ที่ขึ้นไว้ไม่จบครับ ตามกฎแบล็คลิสต์นี้จะค้างอยู่ในเครดิตบูโร 3 ปีถึงจะปลดออก สถาบันการเงินเมื่อเช็คเจอคุณในแบล็กลิสต์ก็จบข่าวเลยครับ ยกเว้นบางแห่งที่พอจะปล่อยให้ถ้ามีหลักฐานยืนยันว่าคุณเคลียร์หนี้ก้อนนั้นไปหมดแล้ว แต่สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะไม่ปล่อยให้กับคนที่ยังติดแบล็กลิสต์อยู่ คุณก็ต้องรอไปจนครบ 3 ปี ถึงจะซื้อบ้านได้

ทั้งหมดนี้ก็คือ ความเสี่ยงในการซื้อบ้านจากความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่จะต้องระวังให้จงหนักในช่วงนี้ครับ

 


Warapong Pankaew25 ตุลาคม 2020
Supalai-project-review-6.png

1min599

การเลือกซื้อที่อยู่อาศัย คนส่วนใหญ่จะให้ความสนใจกับ 2-3 เรื่องหลัก คือ ราคา ทำเล และดีไซน์ แต่สิ่งสำคัญที่มักจะมองข้ามไปก็คือ เรื่องของความปลอดภัย โดยเฉพาะในเรื่องของความแข็งแรงของโครงสร้าง และความทนทานของการเลือกใช้วัสดุในการ ก่อสร้าง เพราะหากเกิดปัญหาที่เราคาดไม่ถึง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกิดเพลิงไหม้ที่สามารถความเสียให้ทั้งชีวิตและทรัพย์ให้กับเราได้เป็นอย่างมาก

จากในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา เหตุเพลิงไหม้ในอาคารยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2560 ในพื้นที่กรุงเทพฯมีเหตุเพลิงไหม้ในอาคารรวม 359 ครั้ง ปี 2561 จำนวน 292 ครั้ง และในปี 2562 จำนวน 88 ครั้ง แม้เหตุเพลิงไหม้ในอาคารจะมีแนวโน้มที่ลดลง แต่เมื่อเกิดเหตุแต่ละครั้งมักมีผลเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินอย่างอย่างรุนแรง เนื่องจากอาคารต่างๆ ในปัจจุบันจะมีขนาดพื้นที่ และความหนาแน่นของผู้ใช้อาคารมากกว่าในอดีตหลายเท่าตัว

จะดีกว่าหรือไม่หากเราจะเตรียมความพร้อมรับมือกับเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึง ด้วยการเลือกใช้ระบบก่อสร้างที่ช่วยเพิ่มความปลอดภัยให้กับเราได้

ปัจจุบันเทคโนโลยีการก่อสร้างได้พัฒนาไปสู่การก่อสร้างระบบสำเร็จรูปหรือที่เรียกกันว่าระบบ Precast เข้ามาแทนที่การก่อสร้างแบบก่ออิฐฉาบปูน (Conventional) โดยการหล่อชิ้นส่วนอาคารสำเร็จรูปมาจากโรงงาน ไม่ว่าจะเป็น พื้น ผนังภายนอก ผนังภายใน เสา คาน และส่วนประกอบต่างๆ แล้วยกมาประกอบที่ไซต์โครงการ

ซึ่งในขั้นตอนของการก่อสร้าง นอกเหนือจากเรื่องเทคโนโลยีต่างๆ เราควรคำนึงถึงบริษัทที่ไว้ใจได้ มีประสบการณ์ในการก่อสร้าง และมีความเชี่ยวชาญในการใช้นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน

ที่สำคัญเทคโนโลยี่สมัยใหม่ได้พัฒนาให้วัสดุที่ใช้สำหรับระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมีคุณสมับัติที่ดีขึ้นในหลายๆ ด้าน โดยเฉพาะเรื่องของความปลอดภัย นอกจากความแข็งแรงทนทานแล้ว เรื่องของการป้องกันอัคคีภัย ภัยใกล้ตัวที่สามารถจะเกิดขึ้นได้ทุกที่ ทุกเวลา ก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่เราควรให้ความสำคัญ

การก่อสร้างด้วยระบบ precast ที่มีส่วนประกอบของผนังสำเร็จรูป ช่วยลดความเสี่ยง หรือลดความเสียงหายที่เกิดจากเพลิงไหม้ได้มากกว่าการก่อสร้างด้วยระบบดั้งเดิม เพราะผนังสำเร็จรูปมีความต้านทานไฟสูงกว่าผนังก่ออิฐฉาบปูน โดยสามารถต้านทานไฟได้มากกว่า 2 ชั่วโมง

ก่อสร้าง

คุณสมบัติในการต้านทานความร้อนของไฟได้ดีกว่าของพื้น-ผนังสำเร็จรูปจะช่วยป้องกันไฟไม่ให้ลุกลามไปยังส่วนอื่นภายในอาคารได้รวดเร็ว ช่วยหน่วงเวลาของความสูญเสียที่จะเกิดขึ้นได้ ทำให้มีเวลาเพียงพอต่อการเข้าดับเพลิง และช่วยเหลือผู้ประสบภัยได้อย่างทันท่วงที ลดความเสียหายทั้งชีวิตและทรัพย์สิน นี่คือข้อดีที่ไม่ควรมองข้ามของระบบก่อสร้างสำเร็จรูป

อย่างไรก็ตาม แม้เราจะพักอาศัยอยู่ในอาคารที่ใช้ระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป แต่ความเข้าใจและการเตรียมความพร้อมขั้นพื้นฐานหากเกิดเหตุเพลิงไหม้ก็เป็นสิ่งจำเป็น เช่น

  • เช็คความพร้อมของอุปกรณ์ความปลอดภัยจากเหตุไฟไหม้ ตรวจสอบทางหนีไฟ ประตูหนีไฟต้องไม่ปิดล็อค หรือมีสิ่งกีดขวาง
  • หากได้ยินเสียงสัญญาณไฟไหม้ ให้หนีลงจากอาคารทันที
  • ลองวางมือบนประตู หากประตูยังมีความเย็นอยู่ ให้หนีไปยังทางหนีไฟที่ใกล้ที่สุด หากประตูมีความร้อนอย่าเปิดประตู เพื่อป้องกันตนเองจากเปลวไฟภายนอกให้อยู่ภายในห้อง
  • โทรศัพท์แจ้งหน่วยดับเพลิงถึงตำแหน่งที่เราอยู่
  • หาผ้าเปียกๆ ปิดช่องหรือทางเข้าของควัน เปิดหน้าต่าง พร้อมส่งสัญญาณขอความช่วยเหลือ

ช่วงเวลานี้ถือว่าสำคัญมาก หากห้องเราเป็นการก่อสร้างด้วยระบบ precast ซึ่งเป็นผนังสำเร็จรูป จะสามารถชะลอการลุกลามของไฟ และเพิ่มเวลาในการรอความช่วยเหลือจากเจ้าหน้าที่

ก่อสร้าง

นอกจากเรื่องความแข็งแรง ปลอดภัยซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่สุดแล้ว การก่อสร้างด้วยระบบสำเร็จรูปยังมีข้อดีอีกหลายด้าน เช่น ช่วยลดขั้นตอนและระยะเวลาในการก่อสร้าง เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ช่วยลดมลภาวะเรื่องฝุ่น เสียง และลดขยะในสถานที่ก่อสร้างได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้ วัสดุที่ใช้ทำผนังสำเร็จรูปยังมีค่าความเป็นฉนวนสูง จึงสามารถป้องกันความร้อนจากภายนอกได้ดี ดูดซึมน้ำต่ำ ทำให้ไม่เกิดเชื้อรา

แต่เหนือสิ่งอื่นใดเราต้องให้ความสำคัญกับการเลือกสรรบริษัทที่มีประสบการณ์ และความชำนาญในการ ก่อสร้าง ไว้วางใจได้ ตั้งแต่การออกแบบ การผลิต การตรวจสอบ งานระบบ ไปจนถึงการติดตั้งผนังพรีคาสต์ เพื่อความมั่นใจว่าระบบก่อสร้างสำเร็จรูปนั้นมีคุณภาพและได้มาตรฐาน ซึ่งบริษัท พรีคาสท์ แอนด์ จี อาร์ ซี เทค จำกัด เป็นหนึ่งในบริษัทที่มีนวัตกรรมการใช้ผนังสำเร็จรูป อีกทั้งยังเป็นบริษัทในเครือบริษัท สี่พระยาก่อสร้าง จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ และมีชื่อเสียงด้านคุณภาพในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย

ด้วยประสบการณ์ และความเชี่ยวชาญมากว่า 70 ปี มีผลงานที่ได้รับการยอมรับจากเจ้าของโครงการชั้นนำมากมาย ทั้งหมดนี้มีส่วนช่วยเพิ่มความมั่นใจในเรื่องคุณภาพและมาตรฐานงานก่อสร้างให้ดียิ่งขึ้น


Warapong Pankaew29 กรกฎาคม 2020
.jpg.jpg

1min751

จากข้อมูลของ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ช่วงโควิด-19 ลูกค้าที่มีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมอยู่แล้ว ตัดสินใจซื้อได้รวดเร็วยิ่งขึ้น เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลงกว่าภาวะปกติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ซึ่งส่วนใหญ่มีเกณฑ์ในการเลือกลงทุนที่สำคัญ คือ ราคาต้นทุนห้องที่ไม่สูง สามารถปล่อยเช่าได้เร็ว และมีผลตอบแทนที่ดี ซึ่งคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ (Leasehold) ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มสินค้าที่ลูกค้าสนใจมากที่สุด วันนี้ เน็กซัสมีข้อมูลเกี่ยวกับการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนระยะยาวมาฝากกัน

ก่อนอื่น เราคงต้องมาทำความรู้จักกันก่อนว่าคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) และคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) นั้น เหมือนหรือต่างกันอย่างไร

  • คอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) คือ คอนโดมิเนียมประเภทสิทธิการเช่าที่ถือครองกรรมสิทธิ์ ตามช่วงระยะเวลาที่กำหนด
  • คอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) คือ คอนโดมิเนียมประเภทซื้อขาดโดยการครอบครองกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อโดยถาวร

สำหรับคอนโดมิเนียมประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold) มักจะตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ CBD อาทิ ราชดำริ ปทุมวัน หลังสวน สีลม สาทร พระราม 4 ซึ่งเมื่อตีวงเฉพาะในย่านนี้จะพบว่าปัจจุบันมีโครงการที่เป็นคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ถึง 25 โครงการ โดยปิดการขายไปแล้ว 21 โครงการ และยังคงเหลือขายอยู่เพียง 4 โครงการ เท่านั้น

ความน่าสนใจที่สุด คือ ระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ส่วนใหญ่จะถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) ถึง 30-40% เนื่องจากสิทธิ์ในการครอบครองมีจำกัด ตามแต่อายุสัญญาที่ผู้พัฒนาโครงการได้รับสิทธิ์จากเจ้าของที่ในการดำเนินการพัฒนาโครงการ

เมื่อคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในใจกลางเมือง ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง และมีราคาต่ำกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์(Freehold) ทำให้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่าหันมาให้ความสนใจมากขึ้น เพราะนอกจากจะสามารถปล่อยเช่าห้องได้ทันทีและต่อเนื่องแล้ว ผู้ลงทุนยังได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่า โดยพบว่าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าห้องที่เป็นโครงการลีสโฮลด์ (Leasehold) สูงถึง 6.2% ต่อปี

จากข้อมูลที่เน็กซัสได้ทำการเก็บข้อมูลมานั้นพบว่า การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) โดยทั่วไปจะให้ผลตอบแทน (Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 4.5% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการด้วย ขณะที่ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) จะเห็นว่าสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่า โดยตัวเลขล่าสุดที่ได้ทำการเก็บข้อมูลมานั้น ได้แก่ โครงการทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ (Triple Y Residence) สามารถสร้างผลตอบแทน (Yield) ให้นักลงทุนได้สูงสุดถึง 8.6% ซึ่งหากเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารในปัจจุบัน เราจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ย (Yield) เพียง 1.2% ต่อปี จะเห็นได้ว่าการลงทุนในคอนโดมิเนียมได้ผลตอบแทนสูงกว่ามาก

โดยทั่วไปการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมยังมีความปลอดภัยในการลงทุน เนื่องจากสามารถเก็บเป็นทรัพย์สินได้ และผลตอบแทนด้านการลงทุนนั้น ยังได้ในเรื่องของกำไรจากการขายต่อ หรือ Capital Gain ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับเมื่อขายห้องได้ อย่างไรก็ตาม โครงการลีสโฮลด์ (Leasehold) บางโครงการบริเวณสามย่าน สามารถลบล้างความเชื่อเรื่องราคาลดลงเมื่อระยะเวลาการเช่าลดลงได้เป็นอย่างดี โดยโครงการเปิดขายในปี 2555 ด้วยราคาขาย 52,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 82,000 บาท/ตร.ม. ด้วยระยะเวลาเพียง 8 ปี ราคาต่อตารางเมตรเติบโตขึ้นถึง 57% และเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการฟรีโฮลด์ (Freehold) ย่านเดียวกัน ที่เปิดขายในระยะเวลาใกล้เคียงกัน ปัจจุบันราคาขายต่อตารางเมตรก็เพิ่มขึ้น 20%

ทั้งนี้ คอนโดในแต่ละทำเลจะมีราคาเพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็น ฟรีโฮลด์ (Freehold) หรือ ลีสโฮลด์ (Leasehold) แต่สิ่งที่แตกต่างกัน คือ ต้นทุนที่เราลงทุนไป และสิ่งที่ได้คือกลับมานั่นเอง

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าการพิจารณาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold) ถือเป็นทางเลือกที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับลูกค้าที่ต้องการลงทุนระยะยาว นั่นเอง

สรุปข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียมประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold)

  1. ราคาที่ขายให้กับผู้เช่าซื้อนั้นจะถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) หมายความว่า บนพื้นที่ใกล้เคียงกัน เช่น หากโครงการที่เราต้องการซื้อเป็นโครงการประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold) ซึ่งขายในราคา 3,600,000 บาท อีก 1 โครงการ ที่เป็นฟรีโฮลด์ (Freehold) ข้างๆ อาจจะขายในราคาถึง 6,000,000 บาท เพราะว่าราคาต้นทุนที่ดินที่ต่างกัน โดยเราสามารถนำเงินส่วนต่างอีก 2,400,000 บาท ไปลงทุนประเภทอื่นได้
  2. ทำเลที่ตั้งโครงการ สำหรับโครงการที่เป็น ลีสโฮลด์ (Leasehold) จะเป็นโครงการที่อยู่ใน CBD ซึ่งปัจจุบันที่ดินกลางเมืองมีน้อยลงไปทุกวัน ทำให้มั่นใจได้ว่าหากคุณเลือกลงทุนในโครงการลีสโฮลด์ (Leasehold) จะเป็นโครงการที่อยู่ใน Prime location อย่างแท้จริง
  3. ฟังก์ชั่นห้องตอบโจทย์ลูกค้า เนื่องจากต้นทุนไม่สูงทำให้ออกแบบห้องได้กว้างขวาง และมีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นตามไปด้วย ข้อดี คือ หากต้องการปล่อยเช่าก็จะสามารถเรียกราคาค่าเช่าได้สูงกว่าห้องขนาดเล็ก หรือมีโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากกว่า หรือ หากอยู่เองก็จะสะดวกสบายเป็นสัดส่วนมากกว่า
  4. ผู้ประกอบการ ที่จะได้พัฒนาโครงการบนพื้นที่ ลีสโฮลด์ (Leasehold) นั้นต้องเป็นผู้ประกอบการที่แข็งแกร่ง มีชื่อเสียงมานาน และมีความน่าเชื่อถือ
  5. การดูแลหลังการขายโดยผู้ประกอบการเองซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญเพราะโครงการจะยังคงสวยงาม และได้รับการดูแลอย่างดีตลอดอายุสัญญา
  6. ต่างชาติสามารถถือครองได้ 100% เนื่องจากเป็นสิทธิ์การเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อมีการขายต่อไม่ต้องกังวลว่าสิทธิ์ของต่างชาติจะเต็ม


Warapong Pankaew1 มิถุนายน 2020
FB-cover-16.png

1min1483

การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิตจึงเป็นอะไรที่ต้องคิดให้รอบครอบ ยิ่งบริษัทที่เราจะฝากชีวิตและครอบครัว เข้าไปอยู่อาศัยในบ้านหรือคอนโดที่เขาสร้างก็ยิ่งต้องมั่นใจว่า เขาไม่เบี้ยวเราแน่ๆ การตรวจสอบบริษัทที่เราจะฝากตัวฝากใจเป็นลูกค้าจึงเป็นเรื่องสำคัญ

บ่อยครั้งที่เราเลือกซื้อโครงการด้วยความถูกอกถูกใจ โดยไม่รู้เลยว่าบริษัทนั้นเป็นใครมาจากไหน จะทำได้อย่างที่เขียนเอาไว้ในโฆษณาหรือเปล่า ยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจย่ำแย่ ความแข็งแกร่งทางด้านการเงินของบริษัทถือเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามไป เรามีวิธีการตรวจสอบอย่างไรไปดูกันครับ

สิ่งที่จำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับบริษัทที่เราจะซื้อบ้านหรือคอนโด หลักๆ เลย ก็จะเป็นเรื่องของความน่าเชื่อถือ ผลงานที่ผ่านมา การดำเนินธุรกิจอย่างมีจรรยาบรรณ ความรับผิดชอบต่อลูกค้า และความมั่นคงแข็งแรงทางด้านการเงิน ซึ่งช่องทางหนึ่งที่สามารถตรวจสอบได้คือ ผลการดำเนินงานที่แจ้งไว้กับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ทำไมต้องเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ?

คำตอบก็คือ ปัจจุบันโครงการที่เปิดขายกันอยู่ทั่วไป ส่วนใหญ่เป็นโครงการของบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มากถึง 70% ส่วนบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯมีประมาณ 30% ส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กที่อยู่ในแต่ละท้องที่ก็ใช้หลักการตรวจสอบคล้ายๆ กัน เพียงแต่ข้อมูลอาจจะหายากขึ้นหน่อยเท่านั้นเอง

บริษัทจดทะเบียนมีหน้าที่รายงานผลการดำเนินการต่อตลาดหลักทรัพย์เป็นรายไตรมาส รายครึ่งปี และรายปี เพื่อให้นักลงทุนได้ใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานในการตัดสินใจลงทุน การซื้อบ้านก็ถือเป็นการลงทุนเช่นกัน แต่เป็นการลงทุน เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก จึงสามารถนำข้อมูลผลการดำเนินงานมาช่วยในการตัดสินใจซื้อได้

ข้อมูลผลการดำเนินการของบริษัทจดทะเบียนสามารถเข้าไปดูได้ที่เว็บไซต์ www.set.or.th ซึ่งเป็นเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ฯนักลงทุนและผู้สนใจเข้าไปใช้บริการ เพียงพิมพ์ชื่อย่อหลักทรัพย์ของบริษัทจดทะเบียนเข้าไปข้อมูลต่างๆ จะปรากฏขึ้นมาให้เราได้เลือกดูตามความต้องการ ส่วนบริษัทที่ไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะหาข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทได้ที่ กรมพัฒนาธุรกิจ กระทรวงพาณิชย์ www.dbd.go.th ในหมวดบริการออนไลน์

สำหรับข้อมูลทางการเงินของบริษัทที่สำคัญๆ ซึ่งจะทำให้รู้ว่า บริษัทนั้นมีสุขภาพทางการเงินดีแค่ไหน จริงๆ ก็มีหลายๆ ตัว แต่ข้อมูลชุดแรกที่ต้องดูคือ ข้อมูลทั่วไปของบริษัท ให้ดูที่ทุนจดทะเบียน และทุนจดทะเบียนชำระแล้ว บริษัทที่มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วสูงๆ ก็เท่ากับมีเงินที่มากพอในการลงทุน

นอกจากนี้ ยังต้องดูต่อไปด้วยว่า ทุนที่มีอยู่กับโครงการที่ลงทุนนั้นมันสอดคล้องกันหรือไม่ เช่น ถ้ามีทุน 100 ไปลงทุน 500 มันก็คงจะเสี่ยงเกินไป แสดงว่าเราจะต้องใช้เงินกู้ที่สูงกว่าทุนหลายเท่า ถ้าจะให้ดี ทุนกับหนี้ควรอยู่ในสัดส่วน 1:1 ถึงจะเบาใจได้ว่า บริษัทไม่เจ๊งง่ายๆ แน่

ตัวเลขชุดต่อไปที่ต้องดู คืองบดุลซึ่งอาจจะมีตัวเลขเยอะแยะไปหมด แต่มี 2-3 ตัวเลขที่ต้องดูเพื่อการประกอบการตัดสินใจซื้อ ก็คือ สินทรัพย์รวม หนี้สินรวม และส่วนของผู้ถือหุ้น ตัวเลขชุดนี้ก็เป็นการแจกแจงรายละเอียดของ สินทรัพย์ที่มี เป็นหนี้สินรวมกันเท่าไหร่ และเป็นของผู้ถือหุ้น ก็คือ ทุนจดทะเบียน + ส่วนเกินมูลค่าหุ้น + กำไรสะสม ก็ใช้หลักการข้างต้นมาจับ ก็คือ ถ้าหนี้สินน้อยกว่าส่วนของผู้ถือหุ้นก็ถือว่าปลอดภัย แสดงว่า บริษัทนั้นมีฐานะการเงินที่มั่นคงในระดับที่ไว้วางใจได้

มาดูตัวเลขอีกชุดหนึ่งก็คือ งบกำไรขาดทุน ซึ่งจะช่วยบ่งชี้ว่า สินค้าที่บริษัทนั้นผลิตไปขายประสบความสำเร็จมากน้อยแค่ไหน ให้ดูที่รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิที่ได้ รายได้จากการขายอีกในอีกมุมหนึ่งนั้นแสดงให้เห็นว่า ถ้ามีรายได้จากการขายที่ดี แสดงว่าสินค้าของบริษัทนั้นได้รับความนิยมทั้งในแง่ของทำเล การดีไซน์ และราคายิ่งถ้ามียอดขายระดับหมื่นล้านบาท อีกนัยหนึ่งจะแสดงถึงความเป็นบริษัทใหญ่ที่มีสินค้าให้เลือกหลากหลายโครงการ หลายรูปแบบ หลากหลายระดับราคา

นอกจากการนำตัวเลขต่างๆ มาประกอบการตัดสินใจแล้ว เรื่องของประวัติ ประสบการณ์ และจรรยาบรรณ ความรับผิดชอบต่อลูกค้า ก็เป็นเรื่องสำคัญมากๆ ที่ต้องแสวงหาข้อมูลมาพิจารณาร่วมกัน ซึ่งปัจจุบันแค่ปลายนิ้วคลิกข้อมูลต่างๆ ก็จะมาปรากฏต่อหน้าให้เลือกพินิจ พิเคราะห์ได้ในทุกแง่มุม เอามาพิจารณาร่วมกัน เราก็สามารถคัดกรองบริษัทที่เราสามารเชื่อใจได้สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยครับ


Warapong Pankaew3 เมษายน 2020
1-1280x836.jpg

1min11030

ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้หลายคนต้องตกงานแบบฉับพลัน ว่างงานชั่วคราว หรือรายได้ลดลง และกำลังเครียดอยู่กับภาระที่ต้องแบกรับอยู่ ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายในชีวิต ประจำวัน ค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้าน ผ่อนเงินดาวน์บ้าน หรือผ่อนบัตรเครดิต ลองมาหาวิธีลดภาระเรื่องเหล่านี้กันดีกว่าครับ

บางทีเราอาจจะเริ่มจากหนี้ก้อนใหญ่ดูก่อน เพราะอาจจะช่วยผ่อนภาระได้มากกว่าหนี้ก้อนอื่นๆ นั่นก็คือ หนี้จากบ้านหรือรถ อย่างแรกที่ต้องทำเลยคือ ติดต่อกับธนาคารที่เราเป็นลูกหนี้อยู่ ปัจจุบันเกือบทุกธนาคารมีมาตรการที่ออกมาช่วยเหลือลูกค้าอยู่แล้ว ซึ่งเป็นมาตรการขั้นต่ำที่ธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารได้ร่วมกำหนดกันขึ้นมา แต่ก็ขึ้นอยู่กับว่ามาตรการนั้นๆ พอที่จะช่วยเราลดภาระจากการผ่อนนั้นได้หรือไม่

ถ้าคุยกับธนคารเจ้าหนี้แล้วไม่รู้เรื่อง หรือรู้สึกว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมจากธนาคารเจ้าหนี้ ก็ลองโทร.ไปปรึกษา call center ของศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน หน่วยงานที่ธนาคารแห่งประเทศไทยตั้งขึ้นที่หมายเลข 1213 ครับ

โดยส่วนใหญ่เงื่อนไขของธนาคารจะเริ่มจากเบาไปหาหนัก เช่น เสนอให้พักเงินต้น ผ่อนแต่ดอกเบี้ย 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี ก็แล้วแต่ บางธนาคารอาจจะมีข้อเสนอเพิ่มถ้าผ่อนดอกเบี้ยไม่ไหวจริงๆ ก็อาจจะลดดอกเบี้ยให้ จนถึงที่สุดถ้าลูกหนี้ไม่มีรายได้เพียงพอต่อการชำระหนี้ ธนาคารก็จะให้พักชำระทั้งเงินต้น และดอกเบี้ย ซึ่งก็มีหลายธนาคารเริ่มมีมาตราการพักทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยกันออกมาแล้วครับ

แต่ถ้าธนาคารเจ้าหนี้ของเรายังไม่มีมาตรการเหล่านี้ก็คงต้องขอเจรจาเป็น case by case ไปครับ และเอาเข้าจริงๆ มันก็คงไม่ได้ง่ายๆ เหมือนที่โฆษณากันป่าวๆ หรอก เพราะแต่ละธนาคารก็ต้องคัดกรอง ดูความจำเป็นของลูกค้าแต่ละราย เห็นมีออมสินธนาคารเดียวเท่านั้นในตอนนี้ที่พักดอกเบี้ย พักเงินต้นให้ 3 เดือน สำหรับลูกค้าทุกราย อันนี้ต้องขอปรบมือให้ดังๆ เลยครับ

ดังนั้นการที่จะให้ธนาคารเข้าใจในความลำบากของเราและยอมให้เราพักชำระหนี้ ก็ต้องเตรียมหลักฐานไปแจกแจงกันหน่อยครับ โดยเฉพาะผลกระทบต่อรายได้จากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-เรื่องนี้ต้องมีความชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นการงานอาชีพซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 /รายได้ที่หายไป/ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน และภาระหนี้อื่นๆ ก็คงต้องมีตัวเลขเหล่านี้ไปแสดงให้ธนาคารเห็นด้วยครับ

นอกจากนี้ เราก็ต้องมองไปในระยะยาวด้วยนะครับว่า หลังจากผ่านพ้นวิกฤติไปได้แล้ว หนี้ที่เราพักเราค้างอยู่ต้องจ่ายคืนกันอย่างไร เพราะเงินที่พักไว้ทั้งต้นทั้งดอกเบี้ยมันไม่สูญหายไป และคงไม่มีธนาคารไหนใจดียกหนี้ให้ วิธีการจ่ายคืนแต่ละธนาคารก็อาจจะมีวิธีการที่แตกต่างกัน เช่น อาจจะให้ทะยอยผ่อนคืนดอกเบี้ยค่างรวมกับค่างวดในแต่ละงวดจนครบ หรืออาจจะยืดระยะเวลาผ่อนออกไปอีกตามจำนวนงวดที่พักไว้ เป็นต้น

หัวใจสำคัญของการขอพักชำระหนี้ก็คือ การแสดงให้ธนาคารเห็นว่า เรามีรายได้ที่ไม่พอเพียงต่อการการจ่ายหนี้จริงๆ มีหลักฐาน เอกสารอะไรก็ต้องนำมาแสดงให้ชัด ในเวลานี้ เชื่อว่าแต่ละธนาคารก็ยินดีที่จะช่วยลูกหนี้ที่มีปัญหาจริงๆ ครับ

คราวนี้มาพูดถึงคนซื้อบ้านที่กำลังผ่อนดาวน์กันอยู่บ้าง ก็คงใช้หลักการเดียวกัน ก็คือต้องไปเจรจากับเจ้าของโครงการให้ผ่อนผันการผ่อนดาวน์ให้เราบ้าง เช่น ขอพักการผ่อนดาวน์ไว้สักระยะหนึ่ง หรือขอลดเงินดาวน์ลง เป็นต้น ส่วนคนที่กำลังจะโอนบ้านหรือคอนโดอยู่แล้วแต่รายได้กลับลดลงฉับพลัน กรณีแบบนี้ อาจจะต้องเจรจากับโครงการขอคงเงินดาวน์ไว้ใช้กับการซื้อใหม่หลังวิกฤต, ขอเปลี่ยนผู้ซื้อ, ย้ายยูนิตเล็กลง, ย้ายไปยูนิตหรือโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จจะได้มีเวลาไม่ต้องรีบโอน เป็นต้น

เอาจริงๆ หลายโครงการก็ไม่อยากจะเสียลูกค้าไปหรอกครับ เพราะตอนนี้จะเอาไปขายใหม่ให้ใครมันก็ขายยาก สู้รักษาลูกค้าเดิมไว้ง่ายกว่า หลายๆ บริษัท ก็ออกมาตรการมาให้ลูกค้าที่มีปัญหาในการผ่อนอยู่เหมือนกัน แต่ส่วนใหญ่ก็ต้องไปคุย case by case และก็เช่นเคย หลักฐานต่างๆ ต้องชัดเจนว่าเรามีปัญหาจริงๆ

ส่วนคนที่แพลนไว้ว่าจะซื้อบ้าน ในช่วงนี้ถ้าไม่แน่จริง (หมายถึงมีรายได้ที่มั่นคง มีฐานะการเงินที่แข็งแรง) ก็อย่าเพิ่งเสี่ยงจะดีกว่าครับ รอให้ทุกอย่างมันคลี่คลายไปก่อนค่อยว่ากันใหม่ หรือไม่ก็เลือกดูโครงการที่ช่วยแบ่งเบาภาระการผ่อนให้เราได้ ช่วงนี้ก็พอมีโปรโมชั่นให้อยู่ฟรีๆ ก็น่าสนใจอยู่ แต่ถ้ามีเงินทองเหลือใช้อยู่แล้ว ช่วงนี้เหมาะมากๆ ครับที่จะหาซื้อบ้านหรือคอนโด เพราะโปรแรงๆ กันทั้งนั้น ขอให้โชคดีกันทุกคนครับ


Warapong Pankaew21 กุมภาพันธ์ 2020

1min3870

อธิป พีชานนท์ ผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผ่านมาแล้วหลายตำแหน่งสำคัญๆ ในองค์กรธุรกิจ อย่างเช่น กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายกสมาคมอาคารชุดไทย และล่าสุดประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

วันนี้จะมาบอกเคล็ดลับสำคัญๆ ของการซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียม สำหรับผู้ที่เริ่มต้นสำหรับการมีบ้านสักหลัง ต้องเริ่มจากตรงไหน อะไรเป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ติดตามชมได้เลยครับผม

ตามด้วย EP 2 ครบจบในที่เดียวเลยครับ


Warapong Pankaew13 ตุลาคม 2019
Untitled-design-7.png

2min9450

เชื่อว่ามาถึงวันนี้ ใครๆ ก็รู้จัก “เครดิตบูโร” เพราะเพียงแค่เราคิดที่จะสร้างหนี้ ใช้บัตรเครดิต ซื้อรถ หรือซื้อบ้าน สิ่งหนึ่งที่สถาบันการเงินต่างๆ ให้เราลงชื่อในเอกสารสมัครใช้บริการก็คือเอกสารยินยอมให้ธนาคาร หรือสถาบันการเงินนั้นๆ ตรวจสอบเครดิตของเรากับ “เครดิตบูโร” หรือที่มีชื่อเต็มๆ ว่า บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด

หลายคนเมื่อถูกตรวจสอบเครดิตไปแล้วกลับได้รับคำตอบว่า “เครดิตของคุณไม่ผ่านการพิจารณา” ก่อนที่เราจะถูกปฏิเสธให้เสียความรู้สึก เรามาตรวจสอบเครดิตของตัวเราเองก่อน เพราะจริงๆ แล้ว ก่อนที่เราจะซื้อบ้าน สิ่งแรกที่ควรทำคือ การตรวจดูเครดิต เช็กความสามารถในการก่อหนี้ เผื่อเราจะได้วางแผนทางการเงินสำหรับซื้อบ้านได้อย่างถูกต้อง และไม่ต้องโดยปฏิเสธในภายหลังครับ

ขอบคุณคลิปจากเพจ มนุษย์ต่างวัย และบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด


ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจข้อมูลเครดิต พ.ศ. 2545 มาตรา 25 ระบุไว้ชัดเจนว่า เพื่อประโยชน์ในการคุ้มครองให้ความเป็นธรรมแก่เจ้าของข้อมูล ให้เจ้าของข้อมูลมีสิทธิที่จะตรวจสอบข้อมูลของตนจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) ซึ่งมีหน้าที่รวบรวมข้อมูลประวัติการชำระสินเชื่อ และการชำระบัตรเครดิตของบุคคลจากสถาบันการเงินต่าง ๆ เช่น ธนาคารพาณิชย์ หรือผู้ให้บริการสินเชื่อบุคคลและสินเชื่อบัตรเครดิตของลูกหนี้ ซึ่งเป็นข้อมูลที่แท้จริงไม่เกิน 3 ปี สำหรับบุคคลธรรมดา ส่วนลูกค้าที่เป็นนิติบุคคลจะเก็บข้อมูลไว้เป็นเวลา 5 ปี โดยข้อมูลใหม่จะเข้าไปแทนที่ข้อมูลเก่าไปเรื่อย ๆ โดยสถาบันการเงินจะส่งรายงานประวัติการชำระหนี้ของลูกหนี้ทุกรายไปยังเครดิต บูโรทุกสิ้นเดือน

“เครดิตบูโร” จะเก็บรวบรวมเฉพาะข้อมูลของการชำระสินเชื่อ รวมถึงสินเชื่อบุคคล เช่น บัตรเครดิต ซึ่งข้อมูลนี้จะประกอบไปด้วย ข้อมูลส่วนบุคคล เช่น ชื่อ เลขประจำตัวประชาชน ประวัติการชำระสินเชื่อ และการชำระบัตรเครดิต รวมเรียกว่า “รายงานข้อมูลเครดิต” รายงานข้อมูลเครดิตจะมีการบันทึกและจัดเก็บวงเงินยอดหนี้คงค้าง รวมถึงประวัติการผิดนัดชำระในแต่ละสิ้นเดือนย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี ดังนั้นการชำระสินเชื่อให้ตรงเวลาทุกครั้ง จะเป็นการรักษาเครดิตของคุณที่ดีที่สุด

ด้วยข้อมูลเครดิตนี้จะทำให้สถาบันการเงินรู้วินัยทางการเงินของผู้ขอสินเชื่อได้เป็นอย่างดี ดังนั้นหากผู้ขอสินเชื่อมีประวัติการชำระที่ดี การเปิดเผยข้อมูลเครดิตก็จะเป็นการเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อ

ถึงแม้เราจะชำระหนี้ที่เคยค้างค่าบัตรเครดิตไปหมดแล้ว แต่ยังมีข้อมูลอยู่ในรายงานข้อมูลเครดิตที่จะรายงานตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นและไม่สามารถย้อนกลับไปแก้ไขประวัติเดิมได้ หากคุณเคยค้างชำระไว้ ข้อมูลก็จะปรากฏว่าในเดือนที่คุณค้างชำระว่า “ค้างชำระ” และเมื่อคุณได้ชำระหนี้ไปแล้ว จะมีข้อมูลใหม่ขึ้นมาว่า คุณชำระเรียบร้อยแล้วหรือปิดบัญชีแล้ว โดยที่ข้อมูลการค้างชำระเดิมไม่ได้ถูกลบออกไป จนกว่าข้อมูลนั้นจะถูกลบออกไปตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดนั้นคือ 3 ปี

เราสามารถขอดูรายงานข้อมูลเครดิตของตนเองได้ โดยการยื่นคำขอที่ส่วนบริหารข้อมูลผู้บริโภค บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ซึ่งปัจจุบันมีให้บริการหลายช่องทางดังนี้

ตรวจสอบผ่านสำนักงานและสาขาบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) มีขั้นตอนดังนี้

1. เจ้าของข้อมูลมาติดต่อด้วยตนเอง แสดงเอกสารหลักฐาน ได้แก่

  • กรณีบุคคลธรรมดา ใช้บัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือเดินทาง หรือบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าวตัวจริงนำมาแสดง
  • กรณีนิติบุคคล ใช้สำเนาหนังสือรับรองของนิติบุคคลที่รับรองไว้ไม่เกิน 3 เดือน และลงนามรับรองความถูกต้องโดยกรรมการผู้มีอำนาจ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงนำมาแสดง ตราประทับของนิติบุคคล (ถ้ามี)

2. เจ้าของข้อมูลมอบอำนาจให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน แสดงเอกสารหลักฐาน ได้แก่

  • กรณีบุคคลธรรมดา ใช้หนังสือมอบอำนาจบุคคลธรรมดา กรอกรายละเอียดและลงนามให้สมบูรณ์ครบถ้วน สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงมาแสดง สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงมาแสดง
  • กรณีนิติบุคคล ใช้หนังสือมอบอำนาจนิติบุคคล กรอกรายละเอียดและลงนามให้สมบูรณ์ครบถ้วน สำเนาหนังสือรับรองของนิติบุคคล ที่รับรองไว้ไม้เกิน 3 เดือน และลงนามรับรองความถูกต้องโดยกรรมการผู้มีอำนาจประทับตราของนิติบุคคล (ถ้ามี) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม และลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมตัวจริงนำมาแสดง สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของผู้รับมอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมตัวจริง

นอกจากนี้ ยังสามารถตรวจสอบด้วยการยื่นคำขอผ่านเคาน์เตอร์ธนาคาร / ที่ทำการไปรษณีย์ไทย สามารถยื่นคำขอได้ที่

  • ธนาคารธนชาต
  • ธนาคารกรุงไทย
  • ธนาคารอาคารสงเคราะห์
  • ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
  • ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
  • ที่ทำการไปรษณีย์ไทย ทั่วประเทศ (เฉพาะสาขาที่ให้บริการ)

ทั้งนี้ ธนาคารจะทำหน้าที่เป็นเพียงตัวแทน บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ในการรับคำขอตรวจสอบและรับชำระค่าตรวจสอบ ซึ่งจะให้บริการเฉพาะเจ้าของข้อมูลที่เป็นบุคคลธรรมดาและต้องมายื่นขอตรวจสอบด้วยตนเองเท่านั้น โดยบริษัทจะเป็นผู้ตรวจสอบข้อมูลและจัดส่งรายงานข้อมูลเครดิตทางไปรษณีย์ลงทะเบียนให้ภายใน 1 สัปดาห์นับจากวันที่ท่านได้ยื่นคำขอที่ธนาคาร

ตรวจสอบด้วยการยื่นคำขอผ่าน Mobile Banking
ขั้นตอนการยื่นคำขอผ่าน Mobile Banking
การยื่นคำขอผ่านระบบ Mobile banking จะได้รับรายงานทางไปรษณีย์ลงทะเบียนภายใน 1 สัปดาห์ โดยมีผู้ให้บริการ 2 รายคือ ธนาคารกรุงไทย และธนาคารธนชาต

ตรวจสอบด้วยการยื่นคำขอผ่านตู้เบิกเงินสด (ATM)
เราสามารถยื่นคำขอผ่านตู้ ATM ของธนาคาร โดยสามารถใช้บริการได้ที่ตู้ ATM ของธนาคารที่เจ้าของข้อมูลถือบัตร ประกอบด้วย

  • ธนาคารกรุงไทย (KTB) สำหรับลูกค้าของธนาคารที่ถือบัตร ATM และบัตรเดบิต
  • ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) สำหรับลูกค้าของธนาคารที่ถือบัตร ATM , บัตรเดบิต และบัตรเครดิต (ที่ใช้เป็นบัตรเอทีเอ็ม)

การตรวจสอบผ่านช่องทางนี้ก็จะได้รับรายงานทางไปรษณีย์ลงทะเบียนภายใน 1 สัปดาห์ เช่นกัน

ตรวจสอบกันได้ง่ายๆ แค่นี้ ก็รีบดำเนินการก่อนไปขอสินเชื่อ เพื่อการเตรียมความพร้อมที่ดีกว่า และไม่ต้องมาเสียดายในภายหลังครับ


Warapong Pankaew7 กันยายน 2019
1-e1586580364273-1280x689.jpg

2min6650

เมื่อเริ่มชีวิตการทำงานมาสักระยะ พอที่จะได้โบนัส และได้ขึ้นเงินเดือน เราเริ่มคิดถึงการมีพื้นที่ส่วนตัว และเริ่มมองหาบ้านหลังแรกสำหรับตัวเอง และยิ่งมีข่าวดีสำหรับผู้กำลังจะซื้อบ้านหลังแรก ที่ล่าสุดรัฐบาลได้อนุมัติมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยให้นำเงินจากการซื้อบ้านมาลดหย่อนภาษีได้ตามจำนวนเงินที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท และต้องซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2562 นี้ (อ่านลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน)

เร่งรีบแบบนี้ ก็ควรจะมีเคล็ดลับดีๆ ไว้เพื่อตรวจเช็คให้มั่นใจก่อนตัดสินใจซื้อ

เช็คความต้องการด้านการอยู่อาศัย
ลำดับแรกต้องรู้วัตถุประสงค์ในการซื้อว่าเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ หรือซื้อเพื่อปล่อยให้เช่าสร้างรายได้ หากซื้อเพื่ออยู่เองต้องดูด้วยว่าเราต้องอยู่กับใครบ้างมีจำนวนกี่คน อยู่เฉพาะในวันทำงาน หรืออยู่ยาวเป็นบ้านหลังแรกของครอบครัว ซึ่งการทราบวัตถุประสงค์นี้จะนำไปสู่การกำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อให้สอดคล้องกับการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตประจำวันสำหรับครอบครัว

เช่น หากอยู่อาศัยคนเดียวอาจเลือกคอนโดมิเนียม หรือหากอยู่เป็นครอบครัวอาจจะต้องขยายเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ และหากต้องการพื้นที่ที่สามารถใช้เป็น Home Office หรือการค้าได้ก็ต้องเลือกทำเลที่ตั้งให้เหมาะสม และที่สำคัญยังต้องกำหนดรูปแบบที่ต้องการซื้อไว้อย่างขัดเจน เช่น เป็นการซื้อโครงการใหม่ หรือโครงการมือสอง ซึ่งรูปแบบที่ต้องการซื้อนี้ก็จะสอดคล้องกับรายได้ และงบประมาณที่ต้องเตรียมตัว รวมถึงสัมพันธ์กับการติดต่อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินรวมถึงการวางแผนการผ่อนอีกด้วย

เช็คความสามารถทางการเงิน
หากการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เป็นการซื้อด้วยการกู้เงินจากสถาบันการเงินจะต้องมีการเตรียมตัวให้พร้อม โดยสถาบันการเงินจะพิจารณาประกอบด้วยว่า ผู้กู้เป็นผู้มีรายได้ที่แน่นอนหรือไม่ กรณีที่เป็นพนักงานประจำต้องมีรายได้อย่างน้อยๆ 20,000 บาทต่อเดือน ถึงจะพอหาซื้อที่อยู่อาศัยในราคา 1 ล้านบาทได้ ถ้าต้องการบ้านที่ราคาสูงกว่านั้น ก็ต้องออมเงินเพิ่ม หรือหาผู้กู้ร่วมมาช่วยผ่อนครับ กรณีเป็นเจ้าของกิจการหรือฟรีแลนซ์ก็ต้องมีหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าเรามีรายได้จากทางไหนบ้าง จึงควรเปิดบัญชีธนาคารเอาไว้ เพื่อเอาเงินที่เป็นรายได้เข้า ซึ่งจะใช้เป็นหลักฐานสำคัญให้ธนาคารพิจารณาตอนขอสินเชื่อ สำหรับผู้กู้จะต้องมีอายุระหว่าง 20 ถึง 70 ปี และต้องไม่มีประวัติการเป็นหนี้เสีย หรือมีหนี้ค้างมาก่อน เรื่องนี้สามารถตรวจสอบได้จากศูนย์ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ

ที่สำคัญควรคำนวณค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่นๆ นอกเหนือจากงบประมาณในการซื้อบ้านหรือคอนโดฯไว้ด้วย เช่น งบค่าตกแต่งภายในบ้านโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 20-35% ของราคาบ้าน ค่าติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ที่จำเป็นในบ้าน เช่น ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ ค่าจัดสวน หรือต่อเติมต่างๆ เช่น มุ้งลวด เหล็กดัด กันสาด นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันจ่ายกับโครงการคนละ 1% ของราคาประเมิน) และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินสินเชื่อ (ในกรณีที่ขอสินเชื่อกับธนาคาร) ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ตัวผู้ซื้อนั้นจำเป็นต้องสำรองเงินสด สำหรับใช้จ่ายเมื่อการรับโอนบ้านเรียบร้อย

เช็คข้อมูลโครงการ
หลังจากที่ชัดเจนในเรื่องประเภทบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อ คราวนี้ต้องลงลึกในรายละเอียด ในเรื่องของทำเลที่ตั้ง ระดับราคาที่สามารถซื้อได้ แบบบ้านอย่างไรที่เหมาะสมกับเรา บริษัทที่เราจะซื้อมีความมั่นคงน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน ผลงานที่ผ่านมาเป้นอย่างไร

เช็คสถานที่อำนวยความสะดวกที่จำเป็น
สถานที่สำคัญหลักๆ ที่ต้องครวจเช็คดูว่าชุมขนนั้นๆ เหมาะกับการอยู่อาศัยบหรือไม่ เช่น มีโรงพยาบาลใกล้ๆ หรือเปล่า ห้างสรรพสินค้า หรือโรงเรียนอยู่ในบริเวณนั้นหรือเปล่า ฯลฯ และประการสำคัญต้องดูความสะดวกในการเดินทางควบคู่ไปด้วย

เช็คเส้นทางการเดินทาง
ข้อมูลดังกล่าวนี้ก็เป็นอีกปัจจัยหลักที่สำคัญ เช่น ข้อมูลการเดินรถสาธารณะ เส้นทางรถโดยสารสาธารณะ จำนวนสายเดินรถ ช่วงเวลาการให้บริการ ปริมาณการจราจร จุดที่มีปัญหา และเส้นทางลัด เป็นต้น

เช็คข้อมูลทางราชการ
ประเด็นนี้สำคัญมาก ตัวอย่างข้อมูลทางราชการที่สำคัญเช่น แนวเวนคืน โครงข่ายสาธารณูปโภค-สาธารณูปการที่มีอยู่หรืออาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น การก่อสร้างทางด่วน หรือการตัดถนน เป็นต้น ข้อมูลบางอย่างนี้ถือเป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการอยู่อาศัย ใบอนุญาตต่างๆ ที่โครงการจะต้องมี เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เรื่องสำคัญอีกเรื่องคือ โครงการจะต้องผ่านการทำการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือที่เรียกกันว่า  EIA ถ้าเช็คครบแล้ว วางเงินจองได้เลยครับ



About us

สื่อออนไลน์เพื่อคนซื้อบ้านและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบการณ์กว่า 25 ปี กับวิชาชีพสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania


CONTACT US

CALL US ANYTIME