fbpx

หมวดหมู่: ก่อนซื้อบ้าน…รู้ยัง

Warapong Pankaew29 กรกฎาคม 2020
.jpg.jpg

1min192

จากข้อมูลของ บริษัท เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ช่วงโควิด-19 ลูกค้าที่มีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมอยู่แล้ว ตัดสินใจซื้อได้รวดเร็วยิ่งขึ้น เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลงกว่าภาวะปกติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ซึ่งส่วนใหญ่มีเกณฑ์ในการเลือกลงทุนที่สำคัญ คือ ราคาต้นทุนห้องที่ไม่สูง สามารถปล่อยเช่าได้เร็ว และมีผลตอบแทนที่ดี ซึ่งคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ (Leasehold) ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ถือเป็นกลุ่มสินค้าที่ลูกค้าสนใจมากที่สุด วันนี้ เน็กซัสมีข้อมูลเกี่ยวกับการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนระยะยาวมาฝากกัน

ก่อนอื่น เราคงต้องมาทำความรู้จักกันก่อนว่าคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) และคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) นั้น เหมือนหรือต่างกันอย่างไร

  • คอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) คือ คอนโดมิเนียมประเภทสิทธิการเช่าที่ถือครองกรรมสิทธิ์ ตามช่วงระยะเวลาที่กำหนด
  • คอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) คือ คอนโดมิเนียมประเภทซื้อขาดโดยการครอบครองกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อโดยถาวร

สำหรับคอนโดมิเนียมประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold) มักจะตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ CBD อาทิ ราชดำริ ปทุมวัน หลังสวน สีลม สาทร พระราม 4 ซึ่งเมื่อตีวงเฉพาะในย่านนี้จะพบว่าปัจจุบันมีโครงการที่เป็นคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ถึง 25 โครงการ โดยปิดการขายไปแล้ว 21 โครงการ และยังคงเหลือขายอยู่เพียง 4 โครงการ เท่านั้น

ความน่าสนใจที่สุด คือ ระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ส่วนใหญ่จะถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) ถึง 30-40% เนื่องจากสิทธิ์ในการครอบครองมีจำกัด ตามแต่อายุสัญญาที่ผู้พัฒนาโครงการได้รับสิทธิ์จากเจ้าของที่ในการดำเนินการพัฒนาโครงการ

เมื่อคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในใจกลางเมือง ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง และมีราคาต่ำกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์(Freehold) ทำให้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่าหันมาให้ความสนใจมากขึ้น เพราะนอกจากจะสามารถปล่อยเช่าห้องได้ทันทีและต่อเนื่องแล้ว ผู้ลงทุนยังได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่า โดยพบว่าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าห้องที่เป็นโครงการลีสโฮลด์ (Leasehold) สูงถึง 6.2% ต่อปี

จากข้อมูลที่เน็กซัสได้ทำการเก็บข้อมูลมานั้นพบว่า การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) โดยทั่วไปจะให้ผลตอบแทน (Yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 4.5% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการด้วย ขณะที่ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) จะเห็นว่าสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่า โดยตัวเลขล่าสุดที่ได้ทำการเก็บข้อมูลมานั้น ได้แก่ โครงการทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ (Triple Y Residence) สามารถสร้างผลตอบแทน (Yield) ให้นักลงทุนได้สูงสุดถึง 8.6% ซึ่งหากเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารในปัจจุบัน เราจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ย (Yield) เพียง 1.2% ต่อปี จะเห็นได้ว่าการลงทุนในคอนโดมิเนียมได้ผลตอบแทนสูงกว่ามาก

โดยทั่วไปการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมยังมีความปลอดภัยในการลงทุน เนื่องจากสามารถเก็บเป็นทรัพย์สินได้ และผลตอบแทนด้านการลงทุนนั้น ยังได้ในเรื่องของกำไรจากการขายต่อ หรือ Capital Gain ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับเมื่อขายห้องได้ อย่างไรก็ตาม โครงการลีสโฮลด์ (Leasehold) บางโครงการบริเวณสามย่าน สามารถลบล้างความเชื่อเรื่องราคาลดลงเมื่อระยะเวลาการเช่าลดลงได้เป็นอย่างดี โดยโครงการเปิดขายในปี 2555 ด้วยราคาขาย 52,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 82,000 บาท/ตร.ม. ด้วยระยะเวลาเพียง 8 ปี ราคาต่อตารางเมตรเติบโตขึ้นถึง 57% และเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการฟรีโฮลด์ (Freehold) ย่านเดียวกัน ที่เปิดขายในระยะเวลาใกล้เคียงกัน ปัจจุบันราคาขายต่อตารางเมตรก็เพิ่มขึ้น 20%

ทั้งนี้ คอนโดในแต่ละทำเลจะมีราคาเพิ่มขึ้นไปในทิศทางเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็น ฟรีโฮลด์ (Freehold) หรือ ลีสโฮลด์ (Leasehold) แต่สิ่งที่แตกต่างกัน คือ ต้นทุนที่เราลงทุนไป และสิ่งที่ได้คือกลับมานั่นเอง

ดังนั้น จะเห็นได้ว่าการพิจารณาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold) ถือเป็นทางเลือกที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับลูกค้าที่ต้องการลงทุนระยะยาว นั่นเอง

สรุปข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียมประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold)

  1. ราคาที่ขายให้กับผู้เช่าซื้อนั้นจะถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) หมายความว่า บนพื้นที่ใกล้เคียงกัน เช่น หากโครงการที่เราต้องการซื้อเป็นโครงการประเภทลีสโฮลด์ (Leasehold) ซึ่งขายในราคา 3,600,000 บาท อีก 1 โครงการ ที่เป็นฟรีโฮลด์ (Freehold) ข้างๆ อาจจะขายในราคาถึง 6,000,000 บาท เพราะว่าราคาต้นทุนที่ดินที่ต่างกัน โดยเราสามารถนำเงินส่วนต่างอีก 2,400,000 บาท ไปลงทุนประเภทอื่นได้
  2. ทำเลที่ตั้งโครงการ สำหรับโครงการที่เป็น ลีสโฮลด์ (Leasehold) จะเป็นโครงการที่อยู่ใน CBD ซึ่งปัจจุบันที่ดินกลางเมืองมีน้อยลงไปทุกวัน ทำให้มั่นใจได้ว่าหากคุณเลือกลงทุนในโครงการลีสโฮลด์ (Leasehold) จะเป็นโครงการที่อยู่ใน Prime location อย่างแท้จริง
  3. ฟังก์ชั่นห้องตอบโจทย์ลูกค้า เนื่องจากต้นทุนไม่สูงทำให้ออกแบบห้องได้กว้างขวาง และมีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นตามไปด้วย ข้อดี คือ หากต้องการปล่อยเช่าก็จะสามารถเรียกราคาค่าเช่าได้สูงกว่าห้องขนาดเล็ก หรือมีโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากกว่า หรือ หากอยู่เองก็จะสะดวกสบายเป็นสัดส่วนมากกว่า
  4. ผู้ประกอบการ ที่จะได้พัฒนาโครงการบนพื้นที่ ลีสโฮลด์ (Leasehold) นั้นต้องเป็นผู้ประกอบการที่แข็งแกร่ง มีชื่อเสียงมานาน และมีความน่าเชื่อถือ
  5. การดูแลหลังการขายโดยผู้ประกอบการเองซึ่งเป็นเรื่องที่สำคัญเพราะโครงการจะยังคงสวยงาม และได้รับการดูแลอย่างดีตลอดอายุสัญญา
  6. ต่างชาติสามารถถือครองได้ 100% เนื่องจากเป็นสิทธิ์การเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อมีการขายต่อไม่ต้องกังวลว่าสิทธิ์ของต่างชาติจะเต็ม


Warapong Pankaew1 มิถุนายน 2020
FB-cover-16.png

1min1165

การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิตจึงเป็นอะไรที่ต้องคิดให้รอบครอบ ยิ่งบริษัทที่เราจะฝากชีวิตและครอบครัว เข้าไปอยู่อาศัยในบ้านหรือคอนโดที่เขาสร้างก็ยิ่งต้องมั่นใจว่า เขาไม่เบี้ยวเราแน่ๆ การตรวจสอบบริษัทที่เราจะฝากตัวฝากใจเป็นลูกค้าจึงเป็นเรื่องสำคัญ

บ่อยครั้งที่เราเลือกซื้อโครงการด้วยความถูกอกถูกใจ โดยไม่รู้เลยว่าบริษัทนั้นเป็นใครมาจากไหน จะทำได้อย่างที่เขียนเอาไว้ในโฆษณาหรือเปล่า ยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจย่ำแย่ ความแข็งแกร่งทางด้านการเงินของบริษัทถือเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามไป เรามีวิธีการตรวจสอบอย่างไรไปดูกันครับ

สิ่งที่จำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับบริษัทที่เราจะซื้อบ้านหรือคอนโด หลักๆ เลย ก็จะเป็นเรื่องของความน่าเชื่อถือ ผลงานที่ผ่านมา การดำเนินธุรกิจอย่างมีจรรยาบรรณ ความรับผิดชอบต่อลูกค้า และความมั่นคงแข็งแรงทางด้านการเงิน ซึ่งช่องทางหนึ่งที่สามารถตรวจสอบได้คือ ผลการดำเนินงานที่แจ้งไว้กับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ทำไมต้องเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ?

คำตอบก็คือ ปัจจุบันโครงการที่เปิดขายกันอยู่ทั่วไป ส่วนใหญ่เป็นโครงการของบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มากถึง 70% ส่วนบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯมีประมาณ 30% ส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กที่อยู่ในแต่ละท้องที่ก็ใช้หลักการตรวจสอบคล้ายๆ กัน เพียงแต่ข้อมูลอาจจะหายากขึ้นหน่อยเท่านั้นเอง

บริษัทจดทะเบียนมีหน้าที่รายงานผลการดำเนินการต่อตลาดหลักทรัพย์เป็นรายไตรมาส รายครึ่งปี และรายปี เพื่อให้นักลงทุนได้ใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานในการตัดสินใจลงทุน การซื้อบ้านก็ถือเป็นการลงทุนเช่นกัน แต่เป็นการลงทุน เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก จึงสามารถนำข้อมูลผลการดำเนินงานมาช่วยในการตัดสินใจซื้อได้

ข้อมูลผลการดำเนินการของบริษัทจดทะเบียนสามารถเข้าไปดูได้ที่เว็บไซต์ www.set.or.th ซึ่งเป็นเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ฯนักลงทุนและผู้สนใจเข้าไปใช้บริการ เพียงพิมพ์ชื่อย่อหลักทรัพย์ของบริษัทจดทะเบียนเข้าไปข้อมูลต่างๆ จะปรากฏขึ้นมาให้เราได้เลือกดูตามความต้องการ ส่วนบริษัทที่ไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะหาข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทได้ที่ กรมพัฒนาธุรกิจ กระทรวงพาณิชย์ www.dbd.go.th ในหมวดบริการออนไลน์

สำหรับข้อมูลทางการเงินของบริษัทที่สำคัญๆ ซึ่งจะทำให้รู้ว่า บริษัทนั้นมีสุขภาพทางการเงินดีแค่ไหน จริงๆ ก็มีหลายๆ ตัว แต่ข้อมูลชุดแรกที่ต้องดูคือ ข้อมูลทั่วไปของบริษัท ให้ดูที่ทุนจดทะเบียน และทุนจดทะเบียนชำระแล้ว บริษัทที่มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วสูงๆ ก็เท่ากับมีเงินที่มากพอในการลงทุน

นอกจากนี้ ยังต้องดูต่อไปด้วยว่า ทุนที่มีอยู่กับโครงการที่ลงทุนนั้นมันสอดคล้องกันหรือไม่ เช่น ถ้ามีทุน 100 ไปลงทุน 500 มันก็คงจะเสี่ยงเกินไป แสดงว่าเราจะต้องใช้เงินกู้ที่สูงกว่าทุนหลายเท่า ถ้าจะให้ดี ทุนกับหนี้ควรอยู่ในสัดส่วน 1:1 ถึงจะเบาใจได้ว่า บริษัทไม่เจ๊งง่ายๆ แน่

ตัวเลขชุดต่อไปที่ต้องดู คืองบดุลซึ่งอาจจะมีตัวเลขเยอะแยะไปหมด แต่มี 2-3 ตัวเลขที่ต้องดูเพื่อการประกอบการตัดสินใจซื้อ ก็คือ สินทรัพย์รวม หนี้สินรวม และส่วนของผู้ถือหุ้น ตัวเลขชุดนี้ก็เป็นการแจกแจงรายละเอียดของ สินทรัพย์ที่มี เป็นหนี้สินรวมกันเท่าไหร่ และเป็นของผู้ถือหุ้น ก็คือ ทุนจดทะเบียน + ส่วนเกินมูลค่าหุ้น + กำไรสะสม ก็ใช้หลักการข้างต้นมาจับ ก็คือ ถ้าหนี้สินน้อยกว่าส่วนของผู้ถือหุ้นก็ถือว่าปลอดภัย แสดงว่า บริษัทนั้นมีฐานะการเงินที่มั่นคงในระดับที่ไว้วางใจได้

มาดูตัวเลขอีกชุดหนึ่งก็คือ งบกำไรขาดทุน ซึ่งจะช่วยบ่งชี้ว่า สินค้าที่บริษัทนั้นผลิตไปขายประสบความสำเร็จมากน้อยแค่ไหน ให้ดูที่รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิที่ได้ รายได้จากการขายอีกในอีกมุมหนึ่งนั้นแสดงให้เห็นว่า ถ้ามีรายได้จากการขายที่ดี แสดงว่าสินค้าของบริษัทนั้นได้รับความนิยมทั้งในแง่ของทำเล การดีไซน์ และราคายิ่งถ้ามียอดขายระดับหมื่นล้านบาท อีกนัยหนึ่งจะแสดงถึงความเป็นบริษัทใหญ่ที่มีสินค้าให้เลือกหลากหลายโครงการ หลายรูปแบบ หลากหลายระดับราคา

นอกจากการนำตัวเลขต่างๆ มาประกอบการตัดสินใจแล้ว เรื่องของประวัติ ประสบการณ์ และจรรยาบรรณ ความรับผิดชอบต่อลูกค้า ก็เป็นเรื่องสำคัญมากๆ ที่ต้องแสวงหาข้อมูลมาพิจารณาร่วมกัน ซึ่งปัจจุบันแค่ปลายนิ้วคลิกข้อมูลต่างๆ ก็จะมาปรากฏต่อหน้าให้เลือกพินิจ พิเคราะห์ได้ในทุกแง่มุม เอามาพิจารณาร่วมกัน เราก็สามารถคัดกรองบริษัทที่เราสามารเชื่อใจได้สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยครับ


Warapong Pankaew3 เมษายน 2020
1-1280x836.jpg

1min8120

ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้หลายคนต้องตกงานแบบฉับพลัน ว่างงานชั่วคราว หรือรายได้ลดลง และกำลังเครียดอยู่กับภาระที่ต้องแบกรับอยู่ ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายในชีวิต ประจำวัน ค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้าน ผ่อนเงินดาวน์บ้าน หรือผ่อนบัตรเครดิต ลองมาหาวิธีลดภาระเรื่องเหล่านี้กันดีกว่าครับ

บางทีเราอาจจะเริ่มจากหนี้ก้อนใหญ่ดูก่อน เพราะอาจจะช่วยผ่อนภาระได้มากกว่าหนี้ก้อนอื่นๆ นั่นก็คือ หนี้จากบ้านหรือรถ อย่างแรกที่ต้องทำเลยคือ ติดต่อกับธนาคารที่เราเป็นลูกหนี้อยู่ ปัจจุบันเกือบทุกธนาคารมีมาตรการที่ออกมาช่วยเหลือลูกค้าอยู่แล้ว ซึ่งเป็นมาตรการขั้นต่ำที่ธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารได้ร่วมกำหนดกันขึ้นมา แต่ก็ขึ้นอยู่กับว่ามาตรการนั้นๆ พอที่จะช่วยเราลดภาระจากการผ่อนนั้นได้หรือไม่

ถ้าคุยกับธนคารเจ้าหนี้แล้วไม่รู้เรื่อง หรือรู้สึกว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมจากธนาคารเจ้าหนี้ ก็ลองโทร.ไปปรึกษา call center ของศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน หน่วยงานที่ธนาคารแห่งประเทศไทยตั้งขึ้นที่หมายเลข 1213 ครับ

โดยส่วนใหญ่เงื่อนไขของธนาคารจะเริ่มจากเบาไปหาหนัก เช่น เสนอให้พักเงินต้น ผ่อนแต่ดอกเบี้ย 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี ก็แล้วแต่ บางธนาคารอาจจะมีข้อเสนอเพิ่มถ้าผ่อนดอกเบี้ยไม่ไหวจริงๆ ก็อาจจะลดดอกเบี้ยให้ จนถึงที่สุดถ้าลูกหนี้ไม่มีรายได้เพียงพอต่อการชำระหนี้ ธนาคารก็จะให้พักชำระทั้งเงินต้น และดอกเบี้ย ซึ่งก็มีหลายธนาคารเริ่มมีมาตราการพักทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยกันออกมาแล้วครับ

แต่ถ้าธนาคารเจ้าหนี้ของเรายังไม่มีมาตรการเหล่านี้ก็คงต้องขอเจรจาเป็น case by case ไปครับ และเอาเข้าจริงๆ มันก็คงไม่ได้ง่ายๆ เหมือนที่โฆษณากันป่าวๆ หรอก เพราะแต่ละธนาคารก็ต้องคัดกรอง ดูความจำเป็นของลูกค้าแต่ละราย เห็นมีออมสินธนาคารเดียวเท่านั้นในตอนนี้ที่พักดอกเบี้ย พักเงินต้นให้ 3 เดือน สำหรับลูกค้าทุกราย อันนี้ต้องขอปรบมือให้ดังๆ เลยครับ

ดังนั้นการที่จะให้ธนาคารเข้าใจในความลำบากของเราและยอมให้เราพักชำระหนี้ ก็ต้องเตรียมหลักฐานไปแจกแจงกันหน่อยครับ โดยเฉพาะผลกระทบต่อรายได้จากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-เรื่องนี้ต้องมีความชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นการงานอาชีพซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 /รายได้ที่หายไป/ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน และภาระหนี้อื่นๆ ก็คงต้องมีตัวเลขเหล่านี้ไปแสดงให้ธนาคารเห็นด้วยครับ

นอกจากนี้ เราก็ต้องมองไปในระยะยาวด้วยนะครับว่า หลังจากผ่านพ้นวิกฤติไปได้แล้ว หนี้ที่เราพักเราค้างอยู่ต้องจ่ายคืนกันอย่างไร เพราะเงินที่พักไว้ทั้งต้นทั้งดอกเบี้ยมันไม่สูญหายไป และคงไม่มีธนาคารไหนใจดียกหนี้ให้ วิธีการจ่ายคืนแต่ละธนาคารก็อาจจะมีวิธีการที่แตกต่างกัน เช่น อาจจะให้ทะยอยผ่อนคืนดอกเบี้ยค่างรวมกับค่างวดในแต่ละงวดจนครบ หรืออาจจะยืดระยะเวลาผ่อนออกไปอีกตามจำนวนงวดที่พักไว้ เป็นต้น

หัวใจสำคัญของการขอพักชำระหนี้ก็คือ การแสดงให้ธนาคารเห็นว่า เรามีรายได้ที่ไม่พอเพียงต่อการการจ่ายหนี้จริงๆ มีหลักฐาน เอกสารอะไรก็ต้องนำมาแสดงให้ชัด ในเวลานี้ เชื่อว่าแต่ละธนาคารก็ยินดีที่จะช่วยลูกหนี้ที่มีปัญหาจริงๆ ครับ

คราวนี้มาพูดถึงคนซื้อบ้านที่กำลังผ่อนดาวน์กันอยู่บ้าง ก็คงใช้หลักการเดียวกัน ก็คือต้องไปเจรจากับเจ้าของโครงการให้ผ่อนผันการผ่อนดาวน์ให้เราบ้าง เช่น ขอพักการผ่อนดาวน์ไว้สักระยะหนึ่ง หรือขอลดเงินดาวน์ลง เป็นต้น ส่วนคนที่กำลังจะโอนบ้านหรือคอนโดอยู่แล้วแต่รายได้กลับลดลงฉับพลัน กรณีแบบนี้ อาจจะต้องเจรจากับโครงการขอคงเงินดาวน์ไว้ใช้กับการซื้อใหม่หลังวิกฤต, ขอเปลี่ยนผู้ซื้อ, ย้ายยูนิตเล็กลง, ย้ายไปยูนิตหรือโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จจะได้มีเวลาไม่ต้องรีบโอน เป็นต้น

เอาจริงๆ หลายโครงการก็ไม่อยากจะเสียลูกค้าไปหรอกครับ เพราะตอนนี้จะเอาไปขายใหม่ให้ใครมันก็ขายยาก สู้รักษาลูกค้าเดิมไว้ง่ายกว่า หลายๆ บริษัท ก็ออกมาตรการมาให้ลูกค้าที่มีปัญหาในการผ่อนอยู่เหมือนกัน แต่ส่วนใหญ่ก็ต้องไปคุย case by case และก็เช่นเคย หลักฐานต่างๆ ต้องชัดเจนว่าเรามีปัญหาจริงๆ

ส่วนคนที่แพลนไว้ว่าจะซื้อบ้าน ในช่วงนี้ถ้าไม่แน่จริง (หมายถึงมีรายได้ที่มั่นคง มีฐานะการเงินที่แข็งแรง) ก็อย่าเพิ่งเสี่ยงจะดีกว่าครับ รอให้ทุกอย่างมันคลี่คลายไปก่อนค่อยว่ากันใหม่ หรือไม่ก็เลือกดูโครงการที่ช่วยแบ่งเบาภาระการผ่อนให้เราได้ ช่วงนี้ก็พอมีโปรโมชั่นให้อยู่ฟรีๆ ก็น่าสนใจอยู่ แต่ถ้ามีเงินทองเหลือใช้อยู่แล้ว ช่วงนี้เหมาะมากๆ ครับที่จะหาซื้อบ้านหรือคอนโด เพราะโปรแรงๆ กันทั้งนั้น ขอให้โชคดีกันทุกคนครับ


Warapong Pankaew21 กุมภาพันธ์ 2020

1min2080

อธิป พีชานนท์ ผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผ่านมาแล้วหลายตำแหน่งสำคัญๆ ในองค์กรธุรกิจ อย่างเช่น กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นายกสมาคมอาคารชุดไทย และล่าสุดประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย

วันนี้จะมาบอกเคล็ดลับสำคัญๆ ของการซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียม สำหรับผู้ที่เริ่มต้นสำหรับการมีบ้านสักหลัง ต้องเริ่มจากตรงไหน อะไรเป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ติดตามชมได้เลยครับผม

ตามด้วย EP 2 ครบจบในที่เดียวเลยครับ


Warapong Pankaew13 ตุลาคม 2019
Untitled-design-7.png

2min5320

เชื่อว่ามาถึงวันนี้ ใครๆ ก็รู้จัก “เครดิตบูโร” เพราะเพียงแค่เราคิดที่จะสร้างหนี้ ใช้บัตรเครดิต ซื้อรถ หรือซื้อบ้าน สิ่งหนึ่งที่สถาบันการเงินต่างๆ ให้เราลงชื่อในเอกสารสมัครใช้บริการก็คือเอกสารยินยอมให้ธนาคาร หรือสถาบันการเงินนั้นๆ ตรวจสอบเครดิตของเรากับ “เครดิตบูโร” หรือที่มีชื่อเต็มๆ ว่า บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด

หลายคนเมื่อถูกตรวจสอบเครดิตไปแล้วกลับได้รับคำตอบว่า “เครดิตของคุณไม่ผ่านการพิจารณา” ก่อนที่เราจะถูกปฏิเสธให้เสียความรู้สึก เรามาตรวจสอบเครดิตของตัวเราเองก่อน เพราะจริงๆ แล้ว ก่อนที่เราจะซื้อบ้าน สิ่งแรกที่ควรทำคือ การตรวจดูเครดิต เช็กความสามารถในการก่อหนี้ เผื่อเราจะได้วางแผนทางการเงินสำหรับซื้อบ้านได้อย่างถูกต้อง และไม่ต้องโดยปฏิเสธในภายหลังครับ

ขอบคุณคลิปจากเพจ มนุษย์ต่างวัย และบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด


ตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจข้อมูลเครดิต พ.ศ. 2545 มาตรา 25 ระบุไว้ชัดเจนว่า เพื่อประโยชน์ในการคุ้มครองให้ความเป็นธรรมแก่เจ้าของข้อมูล ให้เจ้าของข้อมูลมีสิทธิที่จะตรวจสอบข้อมูลของตนจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) ซึ่งมีหน้าที่รวบรวมข้อมูลประวัติการชำระสินเชื่อ และการชำระบัตรเครดิตของบุคคลจากสถาบันการเงินต่าง ๆ เช่น ธนาคารพาณิชย์ หรือผู้ให้บริการสินเชื่อบุคคลและสินเชื่อบัตรเครดิตของลูกหนี้ ซึ่งเป็นข้อมูลที่แท้จริงไม่เกิน 3 ปี สำหรับบุคคลธรรมดา ส่วนลูกค้าที่เป็นนิติบุคคลจะเก็บข้อมูลไว้เป็นเวลา 5 ปี โดยข้อมูลใหม่จะเข้าไปแทนที่ข้อมูลเก่าไปเรื่อย ๆ โดยสถาบันการเงินจะส่งรายงานประวัติการชำระหนี้ของลูกหนี้ทุกรายไปยังเครดิต บูโรทุกสิ้นเดือน

“เครดิตบูโร” จะเก็บรวบรวมเฉพาะข้อมูลของการชำระสินเชื่อ รวมถึงสินเชื่อบุคคล เช่น บัตรเครดิต ซึ่งข้อมูลนี้จะประกอบไปด้วย ข้อมูลส่วนบุคคล เช่น ชื่อ เลขประจำตัวประชาชน ประวัติการชำระสินเชื่อ และการชำระบัตรเครดิต รวมเรียกว่า “รายงานข้อมูลเครดิต” รายงานข้อมูลเครดิตจะมีการบันทึกและจัดเก็บวงเงินยอดหนี้คงค้าง รวมถึงประวัติการผิดนัดชำระในแต่ละสิ้นเดือนย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี ดังนั้นการชำระสินเชื่อให้ตรงเวลาทุกครั้ง จะเป็นการรักษาเครดิตของคุณที่ดีที่สุด

ด้วยข้อมูลเครดิตนี้จะทำให้สถาบันการเงินรู้วินัยทางการเงินของผู้ขอสินเชื่อได้เป็นอย่างดี ดังนั้นหากผู้ขอสินเชื่อมีประวัติการชำระที่ดี การเปิดเผยข้อมูลเครดิตก็จะเป็นการเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติสินเชื่อ

ถึงแม้เราจะชำระหนี้ที่เคยค้างค่าบัตรเครดิตไปหมดแล้ว แต่ยังมีข้อมูลอยู่ในรายงานข้อมูลเครดิตที่จะรายงานตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นและไม่สามารถย้อนกลับไปแก้ไขประวัติเดิมได้ หากคุณเคยค้างชำระไว้ ข้อมูลก็จะปรากฏว่าในเดือนที่คุณค้างชำระว่า “ค้างชำระ” และเมื่อคุณได้ชำระหนี้ไปแล้ว จะมีข้อมูลใหม่ขึ้นมาว่า คุณชำระเรียบร้อยแล้วหรือปิดบัญชีแล้ว โดยที่ข้อมูลการค้างชำระเดิมไม่ได้ถูกลบออกไป จนกว่าข้อมูลนั้นจะถูกลบออกไปตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดนั้นคือ 3 ปี

เราสามารถขอดูรายงานข้อมูลเครดิตของตนเองได้ โดยการยื่นคำขอที่ส่วนบริหารข้อมูลผู้บริโภค บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ซึ่งปัจจุบันมีให้บริการหลายช่องทางดังนี้

ตรวจสอบผ่านสำนักงานและสาขาบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) มีขั้นตอนดังนี้

1. เจ้าของข้อมูลมาติดต่อด้วยตนเอง แสดงเอกสารหลักฐาน ได้แก่

  • กรณีบุคคลธรรมดา ใช้บัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือเดินทาง หรือบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าวตัวจริงนำมาแสดง
  • กรณีนิติบุคคล ใช้สำเนาหนังสือรับรองของนิติบุคคลที่รับรองไว้ไม่เกิน 3 เดือน และลงนามรับรองความถูกต้องโดยกรรมการผู้มีอำนาจ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงนำมาแสดง ตราประทับของนิติบุคคล (ถ้ามี)

2. เจ้าของข้อมูลมอบอำนาจให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน แสดงเอกสารหลักฐาน ได้แก่

  • กรณีบุคคลธรรมดา ใช้หนังสือมอบอำนาจบุคคลธรรมดา กรอกรายละเอียดและลงนามให้สมบูรณ์ครบถ้วน สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงมาแสดง สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้อง พร้อมตัวจริงมาแสดง
  • กรณีนิติบุคคล ใช้หนังสือมอบอำนาจนิติบุคคล กรอกรายละเอียดและลงนามให้สมบูรณ์ครบถ้วน สำเนาหนังสือรับรองของนิติบุคคล ที่รับรองไว้ไม้เกิน 3 เดือน และลงนามรับรองความถูกต้องโดยกรรมการผู้มีอำนาจประทับตราของนิติบุคคล (ถ้ามี) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม และลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมตัวจริงนำมาแสดง สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาหนังสือเดินทางของผู้รับมอบอำนาจ และลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมตัวจริง

นอกจากนี้ ยังสามารถตรวจสอบด้วยการยื่นคำขอผ่านเคาน์เตอร์ธนาคาร / ที่ทำการไปรษณีย์ไทย สามารถยื่นคำขอได้ที่

  • ธนาคารธนชาต
  • ธนาคารกรุงไทย
  • ธนาคารอาคารสงเคราะห์
  • ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
  • ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
  • ที่ทำการไปรษณีย์ไทย ทั่วประเทศ (เฉพาะสาขาที่ให้บริการ)

ทั้งนี้ ธนาคารจะทำหน้าที่เป็นเพียงตัวแทน บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ในการรับคำขอตรวจสอบและรับชำระค่าตรวจสอบ ซึ่งจะให้บริการเฉพาะเจ้าของข้อมูลที่เป็นบุคคลธรรมดาและต้องมายื่นขอตรวจสอบด้วยตนเองเท่านั้น โดยบริษัทจะเป็นผู้ตรวจสอบข้อมูลและจัดส่งรายงานข้อมูลเครดิตทางไปรษณีย์ลงทะเบียนให้ภายใน 1 สัปดาห์นับจากวันที่ท่านได้ยื่นคำขอที่ธนาคาร

ตรวจสอบด้วยการยื่นคำขอผ่าน Mobile Banking
ขั้นตอนการยื่นคำขอผ่าน Mobile Banking
การยื่นคำขอผ่านระบบ Mobile banking จะได้รับรายงานทางไปรษณีย์ลงทะเบียนภายใน 1 สัปดาห์ โดยมีผู้ให้บริการ 2 รายคือ ธนาคารกรุงไทย และธนาคารธนชาต

ตรวจสอบด้วยการยื่นคำขอผ่านตู้เบิกเงินสด (ATM)
เราสามารถยื่นคำขอผ่านตู้ ATM ของธนาคาร โดยสามารถใช้บริการได้ที่ตู้ ATM ของธนาคารที่เจ้าของข้อมูลถือบัตร ประกอบด้วย

  • ธนาคารกรุงไทย (KTB) สำหรับลูกค้าของธนาคารที่ถือบัตร ATM และบัตรเดบิต
  • ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) สำหรับลูกค้าของธนาคารที่ถือบัตร ATM , บัตรเดบิต และบัตรเครดิต (ที่ใช้เป็นบัตรเอทีเอ็ม)

การตรวจสอบผ่านช่องทางนี้ก็จะได้รับรายงานทางไปรษณีย์ลงทะเบียนภายใน 1 สัปดาห์ เช่นกัน

ตรวจสอบกันได้ง่ายๆ แค่นี้ ก็รีบดำเนินการก่อนไปขอสินเชื่อ เพื่อการเตรียมความพร้อมที่ดีกว่า และไม่ต้องมาเสียดายในภายหลังครับ


Warapong Pankaew7 กันยายน 2019
1-e1586580364273-1280x689.jpg

2min3410

เมื่อเริ่มชีวิตการทำงานมาสักระยะ พอที่จะได้โบนัส และได้ขึ้นเงินเดือน เราเริ่มคิดถึงการมีพื้นที่ส่วนตัว และเริ่มมองหาบ้านหลังแรกสำหรับตัวเอง และยิ่งมีข่าวดีสำหรับผู้กำลังจะซื้อบ้านหลังแรก ที่ล่าสุดรัฐบาลได้อนุมัติมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยให้นำเงินจากการซื้อบ้านมาลดหย่อนภาษีได้ตามจำนวนเงินที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท และต้องซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2562 นี้ (อ่านลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน)

เร่งรีบแบบนี้ ก็ควรจะมีเคล็ดลับดีๆ ไว้เพื่อตรวจเช็คให้มั่นใจก่อนตัดสินใจซื้อ

เช็คความต้องการด้านการอยู่อาศัย
ลำดับแรกต้องรู้วัตถุประสงค์ในการซื้อว่าเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ หรือซื้อเพื่อปล่อยให้เช่าสร้างรายได้ หากซื้อเพื่ออยู่เองต้องดูด้วยว่าเราต้องอยู่กับใครบ้างมีจำนวนกี่คน อยู่เฉพาะในวันทำงาน หรืออยู่ยาวเป็นบ้านหลังแรกของครอบครัว ซึ่งการทราบวัตถุประสงค์นี้จะนำไปสู่การกำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อให้สอดคล้องกับการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตประจำวันสำหรับครอบครัว

เช่น หากอยู่อาศัยคนเดียวอาจเลือกคอนโดมิเนียม หรือหากอยู่เป็นครอบครัวอาจจะต้องขยายเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ และหากต้องการพื้นที่ที่สามารถใช้เป็น Home Office หรือการค้าได้ก็ต้องเลือกทำเลที่ตั้งให้เหมาะสม และที่สำคัญยังต้องกำหนดรูปแบบที่ต้องการซื้อไว้อย่างขัดเจน เช่น เป็นการซื้อโครงการใหม่ หรือโครงการมือสอง ซึ่งรูปแบบที่ต้องการซื้อนี้ก็จะสอดคล้องกับรายได้ และงบประมาณที่ต้องเตรียมตัว รวมถึงสัมพันธ์กับการติดต่อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินรวมถึงการวางแผนการผ่อนอีกด้วย

เช็คความสามารถทางการเงิน
หากการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เป็นการซื้อด้วยการกู้เงินจากสถาบันการเงินจะต้องมีการเตรียมตัวให้พร้อม โดยสถาบันการเงินจะพิจารณาประกอบด้วยว่า ผู้กู้เป็นผู้มีรายได้ที่แน่นอนหรือไม่ กรณีที่เป็นพนักงานประจำต้องมีรายได้อย่างน้อยๆ 20,000 บาทต่อเดือน ถึงจะพอหาซื้อที่อยู่อาศัยในราคา 1 ล้านบาทได้ ถ้าต้องการบ้านที่ราคาสูงกว่านั้น ก็ต้องออมเงินเพิ่ม หรือหาผู้กู้ร่วมมาช่วยผ่อนครับ กรณีเป็นเจ้าของกิจการหรือฟรีแลนซ์ก็ต้องมีหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่าเรามีรายได้จากทางไหนบ้าง จึงควรเปิดบัญชีธนาคารเอาไว้ เพื่อเอาเงินที่เป็นรายได้เข้า ซึ่งจะใช้เป็นหลักฐานสำคัญให้ธนาคารพิจารณาตอนขอสินเชื่อ สำหรับผู้กู้จะต้องมีอายุระหว่าง 20 ถึง 70 ปี และต้องไม่มีประวัติการเป็นหนี้เสีย หรือมีหนี้ค้างมาก่อน เรื่องนี้สามารถตรวจสอบได้จากศูนย์ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ

ที่สำคัญควรคำนวณค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่นๆ นอกเหนือจากงบประมาณในการซื้อบ้านหรือคอนโดฯไว้ด้วย เช่น งบค่าตกแต่งภายในบ้านโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 20-35% ของราคาบ้าน ค่าติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ที่จำเป็นในบ้าน เช่น ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ เครื่องปรับอากาศ ฯลฯ ค่าจัดสวน หรือต่อเติมต่างๆ เช่น มุ้งลวด เหล็กดัด กันสาด นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันจ่ายกับโครงการคนละ 1% ของราคาประเมิน) และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินสินเชื่อ (ในกรณีที่ขอสินเชื่อกับธนาคาร) ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ตัวผู้ซื้อนั้นจำเป็นต้องสำรองเงินสด สำหรับใช้จ่ายเมื่อการรับโอนบ้านเรียบร้อย

เช็คข้อมูลโครงการ
หลังจากที่ชัดเจนในเรื่องประเภทบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ต้องการซื้อ คราวนี้ต้องลงลึกในรายละเอียด ในเรื่องของทำเลที่ตั้ง ระดับราคาที่สามารถซื้อได้ แบบบ้านอย่างไรที่เหมาะสมกับเรา บริษัทที่เราจะซื้อมีความมั่นคงน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน ผลงานที่ผ่านมาเป้นอย่างไร

เช็คสถานที่อำนวยความสะดวกที่จำเป็น
สถานที่สำคัญหลักๆ ที่ต้องครวจเช็คดูว่าชุมขนนั้นๆ เหมาะกับการอยู่อาศัยบหรือไม่ เช่น มีโรงพยาบาลใกล้ๆ หรือเปล่า ห้างสรรพสินค้า หรือโรงเรียนอยู่ในบริเวณนั้นหรือเปล่า ฯลฯ และประการสำคัญต้องดูความสะดวกในการเดินทางควบคู่ไปด้วย

เช็คเส้นทางการเดินทาง
ข้อมูลดังกล่าวนี้ก็เป็นอีกปัจจัยหลักที่สำคัญ เช่น ข้อมูลการเดินรถสาธารณะ เส้นทางรถโดยสารสาธารณะ จำนวนสายเดินรถ ช่วงเวลาการให้บริการ ปริมาณการจราจร จุดที่มีปัญหา และเส้นทางลัด เป็นต้น

เช็คข้อมูลทางราชการ
ประเด็นนี้สำคัญมาก ตัวอย่างข้อมูลทางราชการที่สำคัญเช่น แนวเวนคืน โครงข่ายสาธารณูปโภค-สาธารณูปการที่มีอยู่หรืออาจเกิดขึ้นในอนาคต เช่น การก่อสร้างทางด่วน หรือการตัดถนน เป็นต้น ข้อมูลบางอย่างนี้ถือเป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการอยู่อาศัย ใบอนุญาตต่างๆ ที่โครงการจะต้องมี เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เรื่องสำคัญอีกเรื่องคือ โครงการจะต้องผ่านการทำการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือที่เรียกกันว่า  EIA ถ้าเช็คครบแล้ว วางเงินจองได้เลยครับ


Warapong Pankaew31 สิงหาคม 2019
700292-1280x720.jpg

2min338

ในช่วงปลายเดือนสิงหาคมคาบเกี่ยวไปถึงเดือนกันยายนนี้ มีอีเวนต์ที่เป็นงานแสดงบ้าน 3 แบบ 3 สไตล์ จากสมาคมธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มาเปิดประชันกันให้ผู้บริโภคที่ต้องการหาซื้อบ้านได้เลือกซื้อ หรือเก็บข้อมูลไว้ไปตัดสินใจกันในอนาคต

2 งานแรกจัดพร้อมกันในช่วงวันเดียวกันและสถานที่เดียวกันเรียกว่ามาเป็นแพ็คคู่ ก็คืองาน NPA Grand Sale & Home Loan 2019 มหกรรมขายบ้านมือสองและสินเชื่อแห่งปี จัดโดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย และงานรับสร้างบ้านและวัสดุ Expo 2019 ซึ่งจัดโดยสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

ทั้ง 2 งานจัดในระหว่างวันที่ 29 สิงหาคม-1 กันยายน 2562 ณ อาคาร 6 ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม อิมแพ็ค เมืองทองธานี แต่สินค้าและกลุ่มเป้าหมายแตกต่างกัน

งาน NPA Grand Sale & Home Loan 2019 เป็นงานของทรัพย์สินของธนาคารที่เป็น Non Performing Asset ที่เรียกกันแบบย่อๆ ว่า NPA เป็นทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ซึ่งอดีตเคยเป็น หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือที่เรียกกันแบบย่อๆ ว่า NPL (Non Performing Loan) ผ่านกระบวนการทางกฎหมายจนทรัพย์นั้นตกมาเป็นของธนาคาร

ธนาคารมีหน้าที่ต้องขายทรัพย์ NPA นี้ออกไปภายในเวลาที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด มิเช่นนั้นจะถูกตั้งสำรองเพิ่ม ดังนั้น ธนาคารเจ้าของ NPA ทั้งหลายก็ต้องพยายามเร่งระบายทรัพย์นั้นออกไปให้ได้เร็วที่สุด 

NPA เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัย แม้จะถูกจัดให้เป็นบ้านมือสองที่เคยมีการใช้งานมาแล้ว แต่ก็มีข้อดีตรงที่มีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน 20-50% และส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลดีๆ ที่หาซื้อบ้านใหม่ได้ยาก หรือบ้านใหม่มีราคาที่แพงกว่ามาก

อีกหนึ่งจุดเด่นที่ทำให้ NPA มีความน่าสนใจมากๆ ก็คือ การเป็นทรัพย์ของธนาคาร ดังนั้นเรื่องเงื่อนไขการให้กู้ เงื่อนไขดอกเบี้ย ก็ย่อมจะต้องจูงใจเพื่อให้สามารถซื้อง่ายขายคล่อง

แต่ข้อด้อยของ NPA ก็มีอยู่ตรงที่เป็นบ้านมือสอง มีอายุการใช้งานมาระดับหนึ่งแล้ว และอาจจะขาดการดูแล ก็ย่อมจะมีสภาพชำรุดทรุดโทรมไปบ้างตามกาลเวลา คนที่จะซื้อบ้าน NPA ก็ต้องทำใจไว้หน่อยว่า ของที่ได้มามันก็ต้องเอามาปรับปรุงซ่อมแซมกันก่อนที่จะได้อยู่อาศัย

งาน NPA Grand Sale & Home Loan 2019 ครั้งนี้มีไฮไลท์ที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อยอย่างที่บอกว่า ธนาคารอยากขาย ก็เลยต้องจัดใหญ่  ในงานนี้จะมีทรัพย์ NPA ที่นำมาขายในราคาส่วนลดตั้งแต่ 5-50% นอกจากนี้ ยังมีสินทรัพย์ที่นำมาขายมาขายในราคาไม่ถึงแสน หรือคอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้าในราคาล้านต้นๆ พร้อมของแจกของแถมอีกเพียบ พ่วงด้วยสินเชื่อบ้านที่มีเงื่อนไขพิเศษ เช่น ดอกเบี้ย 0% นาน 6 เดือน เป็นต้น

ใครที่ต้องการหาซื้อบ้านมือสองที่คัดมาแล้ว ขายในราคาพิเศษ พร้อมเงื่อนไขดอกเบี้ยดีๆ ก็ลองไปดูกันครับ

มาต่อที่งานรับสร้างบ้าน และวัสดุ Expo 2019 ของสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านที่อยู่ในพื้นที่เดียวกัน แต่กลุ่มลูกค้าจะเป็นอีกกลุ่มคือ ส่วนใหญ่จะเป็นคนที่มีที่ดินอยู่แล้ว และอยากปลูกบ้านสักหลัง หรือต้องการขยับขยายบ้านให้ใหญ่ขึ้น ก็ต้องใช้บริการจากบริษัทรับสร้างบ้าน ซึ่งเป็นธุรกิจที่เข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งจากผู้รับเหมาก่อสร้างทั่วๆ ไปจนตลาดใหญ่ขึ้นเป็นระดับหมื่นล้านในเวลาเพียงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ปัญหาจากการว่าจ้างผู้รับเหมาทั่วๆ ไป ให้มาสร้างบ้านที่พบเห็นกันอยู่บ่อยๆ งบบานปลาย งานที่ได้ไร้คุณภาพ ไม่ตรงตามเวลา บางทีก็ทิ้งงานกันไปเฉยๆ แม้ไม่ใช่ทั้งหมดที่เป็นแบบนี้ แต่ก็เป็นช่องว่างให้บริษัทรับสร้างบ้านได้แจ้งเกิด โดยมีจุดขายหลักๆ เลยก็คือ

  • ได้รับบริการจากมืออาชีพ ทั้งสถาปนิก วิศวกร ทีมการตลาด
  • เลือกแบบที่ถูกใจ ปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นได้ตามที่ต้องการ
  • มีสัญญามาตรฐานที่ควบคุมโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
  • ระยะเวลาส่งมอบที่กำหนดชัดเจน
  • งบประมาณไม่บานปลาย

สำหรับคนที่จะใช้บริการจากบริษัทรับสร้างบ้าน อย่างแรกก็ต้องมีที่ดินเป็นของตัวเอง แต่สำหรับคนที่ไม่มีที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง ก็ยังพอมีทางเลือกอื่นๆ เช่น บริษัทรับสร้างบ้านบางแห่งก็มีบริการจัดหาที่ดินให้ หรือจะออกแรงหาซื้อเองก็มีหลายแหล่งให้เลือกซื้อ เช่น แหล่งรวมที่ดินในออนไลน์ สินทรัพย์หลุดจำนองของกรมบังคับคดี หรือสินทรัพย์ NPA ของสถาบันการเงิน(ที่อยู่ในงานเดียวกันนั่นแหละ)

สำหรับงานรับสร้างบ้านและวัสดุ Expo 2019 ครั้งนี้ทางผู้จัดบอกว่า เป็นโอกาสทองของผู้บริโภคที่จะได้ปลูกสร้างบ้านระดับคุณภาพ ในราคาพิเศษ มีไฮไลท์ภายในงาน ได้แก่

  • บ้านมีครบทุกระดับราคาตั้งแต่ 1-100 ล้านบาท
  • มีบริษัทรับสร้างบ้านให้เลือกมากกว่า 30 บริษัท
  • มีแบบบ้านให้เลือกกว่า 1,000 แบบ
  • มีสินเชื่อสุดพิเศษจากสถาบันการเงินชั้นนำ
  • มีสิทธิ์ลุ้นรับทองคำแท่งมูลค่ารวมกว่า 4 แสนบาท

ขณะที่แต่ละบริษัทที่มาร่วมงานก็จัดกันแบบไม่ให้น้อยหน้าใคร ทั้งแบบบ้านใหม่ๆ ทั้งส่วนลด 30% แจกทั้งรถยนต์ แถมทั้งสระว่ายน้ำ เป็นต้น ก็ลองไปดูกันครับ 2 งาน Two In One กับงาน NPA Grand Sale & Home Loan 2019 และงานรับสร้างบ้านและวัสดุ Expo 2019

ขยับมากลางๆ เดือนกันยายนมีงานใหญ่อีกงานนั่นก็คือ งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 41 ซึ่งจัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ระหว่างวันที่ 12-15 กันยายน ที่ ชั้น 5 สยามพารากอนภายใต้คอนเซ็ปต์ “Amazing Deals” โดยจะมีที่อยู่อาศัยมาร่วมแสดงในงานมากกว่า 1,000 โครงการ พร้อมข้อเสนอพิเศษ ทั้งในเรื่องทำเล โปรโมชั่น และสินเชื่อ  ที่จะมีธนาคารมาให้บริการผู้เข้าชมงานสามารถตรวจสอบวงเงินสินเชื่อเบื้องต้นก่อนตัดสินใจจองบ้านและคอนโดฯ ภายในงาน

งานนี้เป็นงานขายบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมใหม่ๆ จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นตลาดหลักของธุรกิจนี้ เพราะคนไทยส่วนใหญ่ถ้าเลือกได้ก็จะซื้อบ้านใหม่มากกว่าบ้านมือสอง ซึ่งแน่นอนว่า ถ้าเป็นคนเดินดินธรรมดาๆ การซื้อบ้านใหม่ที่เป็นทาวน์เฮาส์ราคาสัก 2 ล้านบาท ก็ต้องอยู่นอกเมืองหน่อย หรือเป็นคอนโดในเมืองก็อาจจะได้ห้องเล็กๆ ที่แค่พอขยับตัวได้ ดีหน่อยที่ปัจจุบันและในอนาคตอันใกล้จะมีโครงข่ายรถไฟฟ้ามาเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง ระยะทางก็อาจจะไม่ใช่ข้อจำกัดในการเลือกซื้อบ้านที่ต้องอยู่นอกเมืองไปสักหน่อย 

เป็นที่ทราบกันดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะชะลอตัว บางท่านก็บอกว่าเป็นการปรับฐาน ปรับสมดุลของตลาด เพราะที่ผ่านมามีสินค้าออกมามากจนซื้อกันไม่ทัน เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว ก็ถึงคราวที่ผู้บริโภคที่ยังพอมีเงินได้เลือกช็อปของดี ราคาโดนใจจากงานในครั้งนี้ ซึ่งเชื่อว่า เป็นไฟต์บังคับที่แต่ละบริษัทต้องจัดโปรแรงมาเพื่อเร่งระบายสต๊อกที่มีให้เบาตัวลงไปบ้าง จึงถือเป็นอีกช่วงเวลาหนึ่งที่เหมาะกับการซื้อบ้าน

ทั้งหมดคือ 3 งานบ้าน 3 รูปแบบ ทั้งที่เป็นบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือบ้านสร้างตามสั่ง ใครเหมาะกับการซื้อแบบไหนก็คงต้องขึ้นอยู่กับเงินในกระเป๋า และความจำเป็นในการใช้ชีวิตที่แตกต่างกันออกไป เลือกให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์เราเท่านั้นพอครับ 


Warapong Pankaew6 สิงหาคม 2019
shutterstock_1470272009-1280x720.jpg

2min3920

ทำไมต้อง NPA
NPA (Non Performing Asset) หรือที่เรียกกันว่า ทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงิน เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัย แม้จะถูกจัดให้เป็นบ้านมือสองที่เคยมีการใช้งานมาแล้ว แต่ก็มีข้อดีตรงที่มีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน 20-50% เลยทีเดียว และส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลดีๆ ที่หาซื้อบ้านใหม่ได้ยาก หรือบ้านใหม่มีราคาที่แพงกว่ามาก

อีกหนึ่งจุดเด่นที่ทำให้ NPA มีความน่าสนใจมากๆ ก็คือ การเป็นทรัพย์ของธนาคาร ดังนั้นเรื่องเงื่อนไขการให้กู้ เงื่อนไขดอกเบี้ย ก็ย่อมจะต้องจูงใจเพื่อให้สามารถซื้อง่ายขายคล่อง เพราะแต่ละธนาคารและสถาบันการเงินก็ไม่อยากจะกอด NPA ไว้ให้เป็นภาระกับตัวเอง เรียกว่า มีอยู่เท่าไหร่ก็อยากรีบขาย รีบระบายออกให้หมดๆ ไป ดังนั้น แคมเปญพิเศษ ดอกเบี้ยถูกๆ เงื่อนไขดีๆ จึงมีให้เห็นกันอยู่บ่อยๆ 

แต่ข้อด้อยของ NPA ก็มีอยู่ตรงที่เป็นบ้านมือสอง มีอายุการใช้งานมาระดับหนึ่งแล้ว และอาจจะขาดการดูแล ก็ย่อมจะมีสภาพชำรุดทรุดโทรมไปบ้างตามกาลเวลา สภาพแวดล้อมโดยรอบก็อาจจะให้เป็นอย่างที่ต้องการไม่ได้ ดังนั้น คนที่จะซื้อบ้าน NPA ก็ต้องทำใจไว้หน่อยว่า ของที่ได้มามันก็ต้องเอามาปรับปรุงซ่อมแซมกันก่อนที่จะได้อยู่อาศัย

แน่นอนว่า การปรับปรุงซ่อมแซมก็ต้องมีงบประมาณมีต้นทุนในการจัดการเรื่องพวกนี้สักก้อนหนึ่ง และก็ต้องคิดย้อนกลับมาเป็นราคาที่ควรจะซื้อ ซึ่งเรื่องพวกนี้ถ้าเรายอมจ่ายให้กับบริษัทที่รับปรับปรุงบ้าน ข้อด้อยเกี่บวกับสภาพบ้านของ NPA ก็คงไม่ใช่อุปสรรคอีกต่อไป

NPA เหมาะกับใคร
จริงๆ ก็สามารถตอบแบบกำปั้นทุบดินไปเลยก็ได้ว่า ก็เหมาะกับทุกคนที่ต้องการนั่นแหละ แต่ก็อย่างว่ามันทุบดินไปหน่อย เลยต้องขยายความกันสักเล็กน้อย ใครกันที่เหมาะที่จะซื้อ NPA

คนแรกเลยก็คือ คนที่อยู่ในทำเลที่ NPA นั้นๆ ตั้งอยู่ บางทีเขาอยากจะขยับขยายครอบครัว แต่ก็ไม่อยากจะโยกย้ายครอบครัวไปไหน เพราะคุ้นเคยและผูกพันกับที่เดิมอย่างแนบแน่น การหาบ้านมือสองหรือทรัพย์ NPA ที่อยู่ในโครงการเดียวกัน หรือในพื้นที่เดียวกันจึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์

คนที่สองคือ คนที่ย้ายถิ่นย้ายงานต้องการจะหาที่อยู่อาศัยใกล้ๆ แหล่งงาน แต่บังเอิญแถวนั้นบ้านใหม่มันก็แพงแสนแพง หรืออาจจะไม่มีโครงการให้เลือกซื้อ บ้านมืองสอง หรือ NPA ในพื้นที่ที่เป็นแหล่งงานใหม่ช่วยท่านได้ เช่นเดียวกับ คนที่ 3 ก็คือ คนที่อยากอยู่ในทำเลดีๆ ชั้นในของเมือง อยู่ติดย่านธุรกิจ ใกล้แหล่งช็อป แอนด์ ชิล เดินทางไปไหนก็ใช้รถไฟฟ้า แต่ขอโทษราคาบ้าน หรือคอนโด ในเมืองนั้นแพงแสนแพง NPA ที่อยู่ในเมือง ก็คือทางเลือกที่น่าสนใจ ในราคาที่ถูกกว่าเห็นๆ

คนที่ 4 ก็คือนักลงทุนอสังหาฯผู้ชาญฉลาด ย่อมจะมองออกว่าการลงทุนใน NPA นั้น คือ การลงทุนที่ สมาร์ทสุดๆ เพียงแค่คุณมองตลาดในพื้นที่ให้ออก ประเมินราคาที่จะซื้อ ซ่อมแซ่มปรับปรุง ได้แม่นยำ มีไอเดีย มีสไตล์ในการ รีโนเวท และตั้งราคาขายได้ถูกต้อง เท่านี้ คุณก็สามารถสร้างผลตอบแทนจากการซื้อทรัพย์ NPA มาปรับปรุงและขายต่อได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ

NPA มีขายที่ไหน
โดยปกติ แต่ละธนาคารและสถาบันการเงินก็มีหน่วยงานที่คอยขาย NPA นี้อยู่ทุกวัน เพียงแต่เข้าไปติดต่อกับธนาคาร หรือ เปิดดูในเว็บไซต์ก็สามารถหาข้อมูล NPA ได้อย่างสะดวกสบาย พร้อมกับข้อเสนอดีๆ ที่แต่ละธนาคารจะมอบให้

นอกจากนี้ ในทุกๆ ปี สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะมีการจัดงานขายทรัพย์ NPA โดยใช้ชื่องานว่า NPA Grand Sale & Home Loan เพื่อเป็นสื่อกลางในการนำทรัพย์สินรอการขายของธนาคารและสถาบันการเงินมาจัดกิจกรรมการตลาดร่วมกัน และเสนอบริการสินเชื่อให้กับผู้ที่สนใจ โดยในปีนี้ งาน NPA Grand Sale & Home Loan 2019 จะจัดขึ้นระหว่างวันที่ 29 สิงหาคม – 1 กันยายน 2562 ที่ Hall 6 อิมแพค เมืองทองธานี

 

กิตติ

นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า สมาคมได้จัดงานประจำปีซึ่งเป็นการขายทรัพย์สินรอการขาย และสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารซึ่งได้ดำเนินการมาเป็นประจำทุกปีนับตั้งแต่หลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540

เนื่องจากประเทศไทยเป็นประเทศที่ส่งเสริมการเป็นหนี้มากที่สุดในโลก เห็นได้จากนโยบายของรัฐบาลทุกรัฐบาลจะมีการแจกเงินและมีการแจกหนี้ไปด้วย เพราะเอาเงินงบประมาณไปแจกอย่างเดียวก็จะไม่พอ ก็เลยต้องพยายามให้ธนาคาร โดยเฉพาะธนาคารเฉพาะกิจของรัฐมาปล่อยสินเชื่อเพื่อช่วยคนผู้มีรายได้น้อยโดยเงื่อนไขที่ผ่อนปรนที่สุดในโลก

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้จำนวนสินเชื่อที่เป็นหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) ของเราอยู่ในระดับที่สูง และทำให้ เรายังมี NPA อยู่อีกมากพอสมควร ล่าสุดคือตัวเลข 6 เดือนแรกของปี 2562 ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารพาณิชย์ที่แจ้งต่อธนาคารแห่งประเทศไทย มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 92,528 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากสิ้นปี 2561 ที่มีมูลค่ารวม 93,065 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 ที่ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารพาณิชย์มีมูลค่ารวม 88,077 ล้านบาท มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5%

NPA ส่วนหนึ่งสมาชิกของสมาคมจะนำออกขายในวันที่ 29 ส.ค.- 1 ก.ย.ซึ่งเหตุผลที่ทำให้ทรัพย์สินรอการขายยังเป็นที่สนใจของประชาชน และเป็นประโยชน์มากต่อผู้ซื้อก็คือราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งตั้งแต่ 20- 50 % และมักจะอยู่ในทำเลที่ดีเพราะว่าบ้านใหม่จะต้องสร้างไกลออกไป แต่แน่นอนว่าก็ต้องดูตามสภาพของมันว่าอยู่ในสภาพที่โอเคหรือไม่

อลงกต

ด้านนายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวเพิ่มเติมว่า สถาบันการเงินก็พยายามที่จะระบาย NPA ออกมาเพื่อลดต้นทุนต่างๆ ที่เกิดขึ้น โดยในปีนี้ตลาดบ้านมือสองก็จะมีทรัพย์รอการขายของธนาคารเข้าสู่ตลาดเยอะขึ้น จากกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อไปแล้วแต่หาคนเช่ายากจึงเห็นการนำมาขายต่อเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ ทำให้ตลาดมือสองจะมีขนาดที่ใหญ่ขึ้นทำให้ตลาดเป็นของผู้บริโภค

งาน NPA Grand Sale & Home Loan 2019 ที่สมาคมจัดขึ้นน่าจะเป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการหาซื้อที่อยู่อาศัยที่สามารถเลือกทำเลได้ เพราะทุกวันนี้เราต้องการอยู่ในทำเลที่ดีแต่เลิกไม่ได้เพราะโครงการที่เปิดตัวใหม่จะขยับออกไปนอกเมืองเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ขณะเดียวกันแม้ว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเปิดโครงการใหม่น้อยลงแต่ก็ยังต้องสะสมที่ดินรอการพัฒนา หรือแลนด์แบงค์ เพื่อการลงทุนในอนาคต งานนี้ก็เป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการจะได้หาสินทรัพย์ที่เป้นแลนด์แบงก์ที่มีอยู่ในธนาคารได้


Warapong Pankaew17 กรกฎาคม 2019
singapore-2148190_1920-1280x853.jpg

2min2050

ภาพโดย xegxef จาก Pixabay

ใครๆ ก็บอกว่า หากคิดจะซื้อคอนโด ช่วงเวลานี้ น่าซื้อที่สุด!!! เพราะได้ของดีราคาไม่แพง แถมโปรโมชั่นโดนใจประเภทอยู่ก่อนผ่อนทีหลัง ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน แถมโน้นนี่นั่นเยอะไปหมด แต่ช้าก่อน! การคิดจะซื้อคอนโดไม่ใช่เรื่องที่จะตัดสินใจกันง่ายๆ แค่เห็นโฆษณาบรรยากาศดีๆ การรีวิวชวนฝัน ก็จะตัดสินใจจ่ายเงินจองกันทันทีได้ซะที่ไหน

ก่อนอื่น คงต้องตั้งคำถามกับตัวเองก่อนว่า เรารู้ยังว่าจะซื้อคอนโด ต้องเตรียมพร้อมในด้านการเงินอย่างไร มีอะไรบ้างที่เราต้องจ่าย Property Mentor ขอสรุปเป็น 3 ช่วงเวลา
ช่วงแรก…เมื่อตัดสินใจจอง
ช่วงที่สอง…วันโอนกรรมสิทธิ์
ช่วงที่สาม…ค่าใช้จ่ายระยะยาวเมื่อเข้าอยู่อาศัย

เมื่อตัดสินใจแล้วว่า โครงการนี้แหละใช่เลย ค่าใช้จ่ายแรกเริ่มต้นเลยก็คือ เงินจอง เพื่อยืนยันว่าเราจะซื้อจริงๆ ส่วนเป็นเงินจำนวนเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่ซื้อ ที่สำคัญคือต้องเข้าใจตรงกันนะว่าเงินจองเรียกคืนไม่ได้หากไม่มีการระบุไว้ในเงื่อนไขการจองว่าสามารถเรียกคืนได้

เมื่อจองแล้วทางโครงการจะเชิญเรามาทำสัญญาที่มีเนื้อหายาวมากๆ ขอย้ำว่าต้องอ่านให้ครบโดยเฉพาะรายละเอียดแนบท้ายสัญญาที่ระบุถึงส่วนควบ หรือสิ่งต่างๆ ซึ่งทางโครงการมอบให้ ซึ่งเงินทำสัญญาปกติจะมีจำนวนมากกว่าเงินจอง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับราคาคอนโดเช่นกัน

ทำสัญญาแล้ว เราก็ต้องเริ่มผ่อนชำระเงินดาวน์ซึ่งกำหนดไว้เป็นงวดๆ ในสัญญา แต่ปัจจุบันเนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯได้ในวงเงินปล่อยกู้ (LTV: Loan to Value)  ไม่เกิน 90-95% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังแรก แต่ถ้าเป็นการซื้อและขอกู้หลังที่สองธนาคารจะปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกิน 80-90% ยิ่งถ้าเป็นการซื้อหลังที่สามธนาคารจะปล่อยกู้ให้แค่ 70% เท่านั้น

ดังนั้นจึงต้องดาวน์ขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 5-30% ของราคาซื้อขาย (รวมเงินจองและเงินทำสัญญาเข้าไปด้วย) ขึ้นอยู่กับว่าเป็นการซื้อบ้านหลังที่เท่าไหร่ หากโครงการที่เราซื้อผ่อน 18-24 งาดก็ดีไป เพราะเงินผ่อนดาวน์ตลอดระยะเวลาการสร้างก็จะไม่สูงมากนัก แต่ถ้าโครงการสร้างเสร็จในระยะเวลาสั้นๆ ก็จะทำให้เราต้องผ่อนดาวน์สูงขึ้น หรือมีเงินก้อนมาโปะเป็นช่วงๆ ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา

เมื่องานก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์พร้อมให้เราตรวจห้อง(บางคนอาจจะจ่ายเงินค่าจ้างคนมาตรวจงานก่อนโอนซึ่งมีค่าบริการหลักพันบาทขึ้นอยู่กับขนาด และจำนวนครั้งที่ตรวจ) ค่าใช้จ่ายในช่วงที่สองจะตามมาซึ่งรอบนี้จะสูงมากเป็นพิเศษเพราะต้องชำระครั้งเดียวไม่มีการผ่อน เริ่มต้นด้วยค่าใช้จ่ายเพื่อประเมินราคา รายการนี้จ่ายในวันที่ไปทำเรื่องยื่นกู้ เฉลี่ยอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท ต่อการประเมินหนึ่งครั้ง หากยื่นกู้หลายธนาคารก็ต้องจ่ายมาก ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้กู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ก็ไม่มีการคืนเงินเช่นกัน

เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะซื้อเงินสด หรือขอสินเชื่อกับธนาคารก็ต้องเตรียมค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อมาชำระให้กับกรมที่ดินโดยอัตราปกติกำหนดไว้ที่ 2% ของราคาประเมินห้องชุดโดยจะเป็นการแบ่งกันจ่ายระหว่างผู้ซื้อ 1% และผู้ขาย 1% และหากเราขอสินเชื่อกับธนาคาร จะมีคาใช้จ่ายส่วนของการจดจำนองเพื่มเข้ามาซึ่งอัตราปกติจะคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง หรือวงเงินที่ขอสินเชื่อนั่นเอง

นอกจากนี้ยังมีค่าประกันอัคคีภัยที่จะต้องจ่ายให้กับธนาคาร ซึ่งส่วนใหญ่จะเรียกเก็บ 3 ปีครั้ง อัตราเบี้ยประกันจะเป็นไปตามมาตรฐานกรมการประกันภัยกำหนดไว้ให้ และบางธนาคาร(ส่วนใหญ่) อาจจะขอให้เราทำประกันชีวิตในกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดคิด สินเชื่อนี้จะมีบริษัทประกันเป็นผู้รับผิดชอบไป ไม่เดือดร้อนทั้งธนาคารและครอบครัวของผู้กู้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะบวกไปกับวงเงินกู้และให้ผ่อนรวมไปกับค่างวดคอนโดนั่นเอง

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนของเงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งจะคำนวณจากขนาดพื้นที่ห้องชุด ทุกโครงการจะกำหนดให้ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงค่าใช้จ่ายเล็กๆน้อยๆ เช่น ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า เป็นต้น

เช้าสู่ช่วงสุดท้ายคือค่าใช้จ่ายระยะยาวเมื่อเข้าอยู่อาศัย สิ่งแรกเป็นค่าส่วนกลางซึ่งจะคำนวณตามขนาดพื้นที่ห้องชุดต่อเดือน หลายๆ โครงการใช้วิธีเก็บก้อนเดียวในช่วง 1-2 ปีแรกก่อน หลังจากนั้น อาจจะเก็บไปรายเดือน หรือ 3 หรือ 6 เดือนเก็บ 1 ครั้ง ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของแต่ละโครงการ ตามมาด้วยค่าประกันภัยอาคาร โดยทั่วไปนิติบุคคลจะทำประกันภัยอาคารไว้ เจ้าของห้องชุดก็ต้องร่วมจ่ายค่าประกันภัยนี้ด้วยโดยจะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และที่ขาดไม่ได้คือค่าที่จอดรถ แม้เราจะเป็นเจ้าของร่วมแต่ก็ต้องชำระด้วยนะครับ

เมื่อเข้าใจตรงกันและคิดว่าเงินพร้อม…ก็จองได้เลย


Warapong Pankaew9 กรกฎาคม 2019
Untitled-design.png

1min2230

ซื้อบ้าน

อาจเป็นเพราะเราเข้าถึงข้อมูลข่าวสารกันได้ทุกที่ ทุกเวลา เพียงแค่มีสัญญาณอินเทอร์เน็ททุกๆ อย่างก็ง่ายดายแค่ปลายนิ้ว แล้วเราคิดกันบ้างหรือไม่ว่ายิ่งเข้าถึงง่าย อาจถูกหลอก หรือถูกเอาเปรียบได้ง่ายๆ ถ้าเราไม่มีข้อมูลมากเพียงพอ โดยเฉพาะกับการซื้อทรัพย์สินรายการใหญ่อย่างที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ.ได้กำหนดให้การซื้อขายบ้านจัดสรร ถูกควบคุมด้วยสัญญามาตรฐานที่มีกฎหมายรองรับ แต่เมื่อเราเห็นการโฆษณาผ่านสื่อโซเชียล บวกกับโปรโมชั่นแรงๆ ราคาลดสุดๆ ล่อใจ เราอาจตัดสินใจจองซื้อบ้านจัดสรรโดยที่ไม่มีการศึกษารายละเอียดโครงการให้ดีพอ

เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาต่าง ๆ Property Mentor มี Trick ในการเลือกซื้อบ้านจัดสรรมานำเสนอ

ควรเลือกซื้อบ้านกับโครงการที่มีใบอนุญาตจัดสรร เพราะผู้บริโภคจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายเกี่ยวกับการสรรที่ดิน ซึ่งโครงการที่ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมายจะมีมาตรฐานในด้านของการจัดให้มีสาธารณูปโภคภายในโครงการ อาทิ ขนาดของถนนที่ตรงตามมาตรฐาน ระบบไฟฟ้า ประปา และสาธารณูปโภคอื่น ๆ

ควรตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ของโครงการว่ามีอะไรบ้าง เช่น อ่านจากแผ่นพับโฆษณาว่าทางโครงการจัดให้มีสวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น หรือไม่ ซึ่งทั้งหมดนี้ต้องระบุในสัญญาด้วยนะครับ หากเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างควรสอบถามให้ชัดเจนว่าจะเริ่มทำเมื่อใด และจะทำหรือไม่ เพราะมีหลายโครงการที่สร้างบ้านขายหมดทุกหลังแล้ว ก็ละเลยไม่ทำสวนสาธารณะ หรือสระว่ายน้ำตามที่สัญญาไว้

ควรเก็บแผ่นพับ โปรชัวร์โฆษณา เอาไว้เสมือนเป็นหลักฐานสำคัญฉบับหนึ่ง เพราะคำโฆษณา สามารถนำไปอ้างอิงทางกฎหมายได้ กรณีที่เจ้าของโครงการไม่ทำตามที่โฆษณาไว้

นอกจากนี้ ควรหาโอกาสไปดูโครงการอื่นๆ ของผู้ประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรรายเดียวกันนี้ว่าผลงานเป็นอย่างไรบ้าง ถนนโครงการกว้างตามแบบที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ ระบบต่างๆ การบริหารจัดการภายในโครงการเป็นอย่างไร เช่น ระบบการจัดเก็บขยะ การระบายน้ำหรือปัญหาน้ำท่วมขัง เราลองสอบถามจากคนที่อยู่ในโครงการนั้นดูว่า มีปัญหาเกี่ยวกับบ้านที่ซื้อไป หรือมีปัญหาเกี่ยวกับการอยู่อาศัยหรือไม่

ควรศึกษาสภาพแวดล้อมของโครงการในเรื่องการเวนคืนที่ดินและกฎหมายข้อห้ามต่างๆ และไม่ควรหลงเชื่อโฆษณา ต้องสอบถามเงื่อนไขให้ชัดเจน ว่าก่อสร้างเสร็จเมื่อใด ราคาซื้อขาย สาธารณูปโภคมีอะไรบ้าง ของแถม ส่วนลด ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ส่วนค่าธรรมเนียมและค่าภาษีต่าง ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในส่วนของค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์กฎหมายระบุชัดเจนให้ผู้ซื้อรับผิดชอบเฉพาะค่าธรรมเนียมครึ่งหนึ่งเท่านั้น ส่วนค่าธรรมเนียมอีกครึ่งหนึ่งและค่าภาษีต่าง ๆ เป็นหน้าที่ของประกอบธุรกิจบ้านจัดสรรที่จะต้องชำระตามกฎหมาย

หากในสัญญาระบุไว้ว่าผู้ซื้อจะต้องชำระทั้งหมดถือว่าไม่ถูกต้อง เราซึ่งเป็นผู้บริโภคกำลังถูกเจ้าของโครงการเอาเปรียบ รู้แบบนี้เราควรเปลี่ยนโครงการ เพราะแค่เรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ยังผลักภาระให้ผู้บริโภค แล้วในเรื่องอื่นๆ ล่ะจะรับผิดชอบกันแค่ไหน

ที่สำคัญ ก่อนลงนามในสัญญาจองซื้อบ้าน ต้องอ่านสัญญาทุกหน้าก่อนตัดสินใจลงชื่อ หากไม่เข้าใจในข้อสัญญาข้อใด ให้สอบถามพนักงานขายก่อน หากไม่มั่นใจในคำตอบให้สอบถามผ่านช่องทางสื่อสารของทางบริษัทผู้เป็นเจ้าของโครงการ หากเห็นว่าสัญญานั้นไม่เป็นธรรมก็ควรเลื่อนระยะเวลาทำสัญญาออกไป เพื่อไปปรึกษาผู้รู้ในเรื่องนั้นก่อน อย่ารีบลงชื่อเพียงเพราะพนักงานขายเอาแต่พูดว่า วันนี้เป็นวันสุดท้ายของโปรโมชั่น เพราะอาจทำให้เราเสียเปรียบได้ในภายหลัง



About us

สื่อออนไลน์เพื่อคนซื้อบ้านและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบการณ์กว่า 25 ปี กับวิชาชีพสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania


CONTACT US

CALL US ANYTIME