fbpx

โบรกเกอร์ชี้อสังหาฯทรุดหนัก จี้รัฐแก้ปัญหาให้ตรงจุด

ในฐานะที่เป็นเคยคลุกคลีกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศและปัจจุบันเป็นบริษัทตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของ Keller Williams Realty International สัญชาติอเมริกัน ที่มีเครือข่ายมากกว่า 43 ประเทศทั่วโลก วันนี้ นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร KW Thailand ได้ออกมาแสดงความเห็นถึงความเป็นไปในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างตรงไปตรงมา

นายวิทย์ วิเคราะห์ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นช่วงจุดถดถอยอย่างชัดเจน และยังไม่มีแนวโน้มที่จะดีขึ้น เนื่องจากผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ตั้งแต่ปลายปี 2561 จนถึงปัจจุบัน โดยเฉพาะในต้นปี 2563 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดผลกระทบอย่างมาก ไม่น้อยไปกว่าธุรกิจการท่องเที่ยว เนื่องจากผลกระทบทางจิตวิทยา ที่มีสาเหตุมาจากการแพร่กระจายของเชื้อไว้รัสโคโรน่า (โควิด-19) ส่งผลถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้อที่อยู่อาศัยชะงักลง

จะเห็นได้ว่า การแก้ไขปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐปัจจุบัน จะแก้จากปลายเหตุ โดยไม่พยายามแก้ไขปัญหาและเข้าใจปัญหาจากสาเหตุอย่างแท้จริง รวมทั้งการประเมินสถานการณ์เพื่อรับมือกับวิกฤตที่กำลังจะเกิดขึ้น หากภาครัฐไม่เข้ามาแทรกแซงตลาดอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป โดยเริ่มต้นจากมาตรการควบ คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ปัญหาที่มีอยู่อาจจะไม่มีผลกระทบรุนแรงเท่าที่เป็นอยู่

ซีอีโอ KW Thailand มองว่า หากใช้นโยบายสำหรับเฉพาะภาคธุรกิจอาจจะไม่ได้ผล เนื่องจากเป็นปัญหาระดับมหภาค รัฐบาลจะต้องดำเนินนโยบายอย่างรวดเร็วและทันสถานการณ์ของโลกที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวใจของเศรษฐกิจ ดังนั้น ควรให้ภาคธุรกิจมีส่วนในการออกความเห็นมากขึ้นกับนโยบายรัฐ เช่น ควรจัดตั้งกรรมาธิการศึกษาผลกระทบในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ภาครัฐเข้าใจปัญหาอย่างแท้จริง

นอกจากนั้น ทุกมาตรการสำหรับการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น การลดภาษีบุคคลธรรมดา การงดการเก็บเงินประกันสังคม การลดอัตราดอกเบี้ยแบบมีการควบคุมอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ให้มีช่องว่างระหว่างเงินฝากกับเงินกู้มากเกินไป (สเปรดดอกเบี้ย) จะมีผลดีต่อภาคธุรกิจซึ่งจะครอบคลุมไปถึงทุกๆ ธุรกิจ จะส่งผลดีกว่าการใช้นโยบายเฉพาะธุรกิจ

“เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจที่กำลังจะเกิดขึ้น ควรเพิ่มกำหนดราคาของที่อยู่อาศัยที่ได้รับสิทธิ์การลดค่าโอนและจดจำนอง เป็น 5-10 ล้านบาท ซึ่งจะครอบคลุมได้มากขึ้น และควรยกเลิกการแทรกแซงตลาดจากมาตรการ LTV แต่ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต้องให้ทันกับสถานการณ์ ยกตัวอย่าง ในทุกประเทศที่มีผลกระทบจากโควิด-19 ได้มีการประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาอย่างรวดเร็ว เพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้นและมีแนวโน้มที่จะเลวร้ายลงในช่วงกลางปี 2563” นายวิทย์ให้ความเห็น

สำหรับกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่มีผลต่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้น วิทย์ กล่าวว่า ในช่วงต้นปี 2562 ที่มีจุดเริ่มต้นจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา (เทรดวอร์) ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะถอยอย่างแรง เนื่องจากช่วงปี 2560-2561 มียอดขายที่ซื้อโดยลูกค้าชาวจีนมากกว่า 30% ของจำนวนยอดขายทั้งหมด หายไปจากตลาด และปัจจัยเรื่องค่าเงินบาทที่เริ่มแข็งตัวขึ้นประมาณกลางปี 2562 เป็นผลกระทบที่กดดันทำให้ลูกค้าชาวจีนลดน้อยลงไปอีก

แต่ความกังวลของภาครัฐเกี่ยวกับหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP ที่มีสัดส่วนเกือบ 80% ทำให้ภาครัฐได้ใช้มาตรการ LTV เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านทำให้ช่วงกลางปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ยอดขายล่วงหน้า Presales หดตัวอย่างรุนแรง โดยมีตัวเลขลดลงมากกว่า 50% ยังส่งผลยาวเรื่อยมาถึงปี 2563 ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอปัจจัยรุมเร้ารอบด้าน จึงอยากให้หน่วยงานภาครัฐ ศึกษาผลกระทบจากมาตรการต่างๆ ที่ออกมาช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาในทุกมิติ เช่น

1.มาตรการ LTV ทำให้ตลาดหรือเสถียรภาพทางเศรษฐกิจดีขึ้นหรือเลวร้ายลง ซึ่งในแง่ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ อาจจะยังไม่มีผลกระทบมาก เนื่องจากเป็นการโอนจากยอดขายสะสม 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตัวเลขยอดโอนหรือธุรกรรมการซื้อขายในปี 2562 ยังลดลงไม่มาก

2.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการลดค่าจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ที่ไม่ได้รับผลตอบรับ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาดไม่เกิน 1 ล้านบาทมีอยู่ไม่ถึง 10% ของตลาดรวม (สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.)

3.มาตรการเพิ่มเติม ขยายมูลค่าของการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการลดค่าจดจำนอง สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 3 ล้านบาท

4.มาตรการเพิ่ม สำหรับโครงการ บ้านดีมีดาวน์ ให้เงินคืนให้อีก 50,000 บาท (โดยมี ธอส.เป็นธนาคารกลางในการดูแล)

“จากมาตรการที่ออกมา ยังไม่สามารถทำให้สถานการณ์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประคองให้อยู่ในสภาพคงตัว หรือส่งผลให้สภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะดีขึ้นอย่างที่ควรจะเป็นแต่อย่างใด สังเกตได้จากการปิดตัวของโครงการที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้มีผลกระทบต่อการจ้างงาน ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มี Supply chain ค่อนข้างกว้าง และอาจจะทำให้ภาครัฐสูญเสียงบประมาณอย่างมาก เพื่อลดผลกระทบจากนโยบายจากภาครัฐเอง โดยเฉพาะในเรื่อง LTV

เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่หน่วยงานภาครัฐรับผิดชอบอย่างชัดเจน อย่างเช่น การท่องเที่ยว การเกษตร อุตสาหกรรม การเงิน ทั้งๆ ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกในการพัฒนาการเจริญเติบโตของประเทศอย่างยั่งยืน ดังนั้นควรจะมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อเข้าใจปัญหาอย่างแท้จริง ก่อนและหลังการออกนโยบายที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือ ยกระดับหน่วยงานภาครัฐที่มีอยู่ ณ ปัจจุบัน เช่น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้มีส่วนร่วมในการกำหนดนโยบายมากขึ้น” นายวิทย์กล่าวทิ้งท้าย

เพิ่มเพื่อน

Warapong Pankaew

เคยทำงานสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจ อสังหาริมทรัพย์ และการตลาด มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania



About us

สื่อออนไลน์เพื่อคนซื้อบ้านและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบการณ์กว่า 25 ปี กับวิชาชีพสื่อสารมวลชนสายเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มายาวนานกว่า 25 ปี กับหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โพสต์ทูเดย์ และเว็บไซต์ Baania


CONTACT US

CALL US ANYTIME