ถือเป็นปฏิบัติการที่เงียบกริบ สำหรับการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ออกไปอีก 1 ปี เงียบจนหลายฝ่ายกังวลใจว่างานนี้รัฐบาลคงจะไม่ต่อมาตรการให้แน่ๆ เพราะก่อนนี้ แม้จะมีความพยายามจากภาคเอกชนผ่าน 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ขอเข้าพบนายกรัฐมนตรี นายอนุทิน ชาญวีรกูล และรองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ เพื่อยื่นหนังสือเสนอแพ็คเกจมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ พร้อมทั้งอธิบายถึงความจำเป็นเร่งด่วนที่รัฐบาลต้องยื่นมือเข้ามาช่วย แต่ไม่มีคิวว่างจากฟากฝั่งรัฐบาล มีแค่เพียงการประสานงานด้านข้อมูลกับสำนักงานเศรษฐกิจการคลังที่ยังพอเป็นความหวังเล็กๆ ที่บ่งชี้ว่า รัฐบาลกำลังพิจารณาเรื่องนี้อยู่
จนถึงวันสิ้นสุดมาตรการ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งตรงกับวันประชุมคณะรัฐมนตรีพอดิบพอดี รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า ได้นำเรื่องการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเสนอให้ครม.พิจารณา และก็ไม่มีอะไรพลิกโผเมื่อครม.ไฟเขียวตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ตามมาด้วยประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ลงประกาศในการราชกิจจานุเบกษามีผลบังคัลใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 อย่างไร้รอยต่อใช้เวลา 2 วัน ปิดจ๊อบปฏิบัติการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนสำหรับ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่มือหนึ่ง หรือบ้านมืออสอง จากค่าโอน 2 % จะเหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี ไปสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570
รัฐตัดสินใจกระตุ้นอสังหาฯ
หวังเงินสะพัด 5 แสนล้าน
ทั้งนี้ กระทรวงการคลังได้รายงานต่อที่ประชุมครม. โดยระบุว่า การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวในระดับต่ำที่ 1.3% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าสาขาการผลิตในภาคบริการอื่น ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจที่มีความสำคัญ โดยสาขาก่อสร้าง และสาขาบริการด้านอสังหาริมทรัพย์มีขนาดเศรษฐกิจคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 6.9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) รวมถึงมีความเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอื่นๆ ตลอดห่วงโซ่อุปทานการผลิต (Supply Chain) ทั้งนี้ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ได้มีการหารือร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ กรมที่ดิน และกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น เมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2569 ที่ประชุมมีมติเห็นชอบในหลักการของข้อเสนอมาตรการ และเพื่อให้สอดคล้องการการขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์การกำหนดเพดานอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV)ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ดำเนินการไปแล้วเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2569
เพื่อเป็นการประคับประคองความเชื่อมั่นและสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ผ่านมาอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจและได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางเพิ่มเติม ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของภาคครัวเรือน โดยคาดว่า มาตรการดังกล่าวจะช่วยให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 540,810 ล้านบาทต่อปี (45,067.50 ล้านบาทต่อเดือน) ซึ่งจะช่วยเพิ่มการบริโภคภายในประเทศได้ประมาณ 88,868.33 ล้านบาทต่อปี (7,405.70 ล้านบาทต่อเดือน) และเพิ่มการลงทุนได้ประมาณ 305,814.81 ล้านบาทต่อปี (25,484.57 ล้านบาทต่อเดือน) และจะส่งผลให้ GDP เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.06 ต่อปี เมื่อเทียบกับกรณีไม่มีมาตรการ
อย่างไรก็ตาม คาดว่า องค์การปกครองส่วนท่้องถิ่น จะสูญเสียรายได้จากค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ประมาณ 16,117 ล้านบาท (1,343.08 ล้านบาทต่อเดือน) แต่ อปท. จะได้รับการจัดสรรภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) เพิ่มขึ้น (เนื่องจากรัฐบาลสามารถจัดเก็บ VAT จากการบริโภคและการลงทุนที่เพิ่มขึ้นและสามารถจัดเก็บ SBT จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น) โดยคาดว่าจะทำให้มีรายได้จาก VAT และ SBT เพิ่มขึ้น 9,135 ล้านบาท
4 ข้อเสนอภาคเอกชน
ฟื้นอสังหาฯขับเคลื่อนศก.
สำหรับมาตรการลดค่าธรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนอง รวมทั้งการขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นเพียงส่วนหนึ่งของข้อเสนอมาตรการฟื้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และใช้เป็นหัวรถจักรขับเคลื่อน Thailand Green Economy ของทั้ง 3 สมาคม ที่ได้เสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณา ซึ่งประกอบด้วย 4 หัวข้อใหญ่ ได้แก่
1.มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคองภาวะการโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไม่ให้ลดต่ำลง เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอน การขยายเวลาผ่อนคลาย LTV รวมทั้งการส่งเสริมการกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-based Pricing)
2.มาตรการส่งเสริมลดการใช้พลังงานในที่อยู่อาศัยลงให้ได้ประมาณ 15% ต่อครัวเรือน เช่น การลดภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 1.65% การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% วงเงินกู้เพิ่มเติมและอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับผู้พัฒนาโครงการเฉพาะรายการที่ส่งเสริมการประหยัดพลังงาน เป็นต้น
3.มาตรการกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อ และแก้ไขหนี้ครัวเรือน โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เช่น การรวมหนี้ และเปลี่ยนเป็นสินเชื่อระยะยาวที่มีภาระผ่อนต่อเดือนลดลง และเอื้อต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาตรการคลังพักหนี้ (Warehouse Debt)ช่วยการปัญหาหนี้นอกระบบ มาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยบสย.
4.มาตรการดึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ เพื่อแก้ปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติโดยใช้ตัวแทน(nominee) และ เพิ่มการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติประมาณ 10% เช่น การเพิ่มระยะเวลาสูงสุดของการจดทะเบียนนิติกรรมประเภททรัพย์อิงสิทธิให้มีเวลาสูงสุดได้ไม่เกิน 60 ปี และชาวต่างชาติที่โอนซื้ออาคารชุดพักอาศัย หรือ เป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับ Long Stay VISA 5 ปี และ กลุ่มราคาเกินกว่า 7 ล้านบาท ให้ได้รับ Long Stay VISA 10 ปี เป็นต้น
ลดค่าโอนปลุกตลาดครึ่งปีหลัง
หวังรัฐรับพิจารณา 4 ข้อเสนอ
นายสนุทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรต้องขอขอบคุณรัฐบาลที่ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี เพราะเมื่อทำงานควบคู่กับมาตรการผ่อนคลาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อบ้านได้มากขึ้น โดยเชื่อว่า ในครึ่งปีหลังตลาดจะดีกว่าครึ่งปีแรก โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ แม้อาจยังไม่ฟื้นตัวแบบรวดเร็ว แต่จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและให้ตลาดค่อยๆ กลับมาคึกคัก หลังจากในช่วงครึ่งปีแรกตลาดค่อนข้างชะลอตัว จากกำลังซื้อที่ฟื้นช้า หนี้ครัวเรือนสูง และการอนุมัติสินเชื่อที่ยังเข้มงวด คาดว่า ทั้งปี 2569 ตลาดน่าจะประคองตัวไปได้ในระดับที่ใกล้เคียงปี 2568 ทั้งในแง่จำนวนยูนิตและมูลค่า
“การที่รัฐบาลตอบรับข้อเสนอของภาคเอกชนในการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนในครั้งนี้ ถือเป็นสัญญาณที่ดีว่ารับฟังภาคเอกชน และยังหวังว่าข้อเสนออื่น ๆ ที่สมาคมและภาคอสังหาริมทรัพย์เสนอไว้ จะได้รับการพิจารณาในโอกาสต่อไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง Green real estate economy การปรับโครงสร้างสินเชื่อ mortgage guarantee, warehouse debt, risk base interest และ การจัดระเบียบการซื้อคอนโดมิเนียม และทรัพย์อิงสิทธิ์ เช่าระยะยาวของคนต่างชาติ เพราะจะช่วยทั้งประชาชน กระตุ้นการลงทุน การจ้างงาน และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม” นายสุนทรกล่าว
มองต่างมุม เลิกลดค่าโอน
หันแก้ปัญหาเฉพาะกลุ่ม
อย่างไรก็ตาม ในอีกแง่มุมหนึ่งการลดค่าโอนและค่าจดจำนองถูกตั้งคำถามว่า เม็ดเงินนับหมื่นล้านบาทที่ใช้ไปในแต่ละปีช่วยแก้ปัญหาให้ภาคอสังหาฯได้จริงและคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไปหรือไม่
“ที่ผ่านมา ภาครัฐช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์มาหลายปีผ่านมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง หากมาตรการนี้สามารถแก้ปัญหาได้จริงก็น่าจะแก้ไปได้นานแล้ว สมมุติว่า รัฐต้องสูญเสียเงินปีละ 1 หมื่นล้าน เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ คำถามคือ นี่เป็นวิธีที่ดีที่สุด เหมาะสมที่สุด และตอบโจทย์ที่สุดแล้วหรือยัง” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นเชิงตั้งคำถาม
ขณะเดียวกัน ประเทศไทยเองก็ไม่ได้อยู่ในฐานะที่จะช่วยทุกเรื่องได้ทั้งหมด เพราะปัญหาหนี้สาธารณะเริ่มสูงขึ้น ดังนั้นตามหลักแล้วนโยบายที่เหมาะสมควรเป็นการช่วยแบบเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เพราะในเงินที่ใช้ช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ อาจมีคนที่ไม่จำเป็นต้องได้รับความช่วยเหลือก็ได้ คือต่อให้ไม่ลดค่าโอนให้ 2% เขาก็ยังสามารถซื้อบ้านได้อยู่ดี ดังนั้น แทนที่จะช่วยกันแบบกว้าง ๆ อาจนำเงินจำนวนนี้มาใช้ช่วยกลุ่มคนแบบเฉาะเจาะจง เช่น กลุ่มคนเริ่มสร้างครอบครัว เช่น คนที่กำลังจะแต่งงาน กำลังจะมีลูก หรือคนที่เป็น First Jobber ให้สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นจะดีกว่าหรือไม่
ผศ.ดร.เกษรา อธิบายต่อว่า หากศึกษาให้ดี จะพบว่าปัญหาอัตราการเกิดต่ำและปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยยากมีความเกี่ยวข้องกัน เพราะหากคนรุ่นใหม่กำลังจะแต่งงานหรืออยากมีลูก แต่เมื่อมองไปข้างหน้าแล้วยังซื้อบ้านสำหรับตัวเองไม่ได้ ความเป็นไปได้ที่จะตัดสินใจมีลูกก็ยิ่งลดลงตามไปด้วย ดังนั้นแทนที่จะนำเงินหมื่นล้านบาทไปกระจายแบบกว้างๆ ก็อาจพิจารณานำมาใช้กับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ เช่น First Jobber หรือคู่แต่งงานที่ต้องการมีลูก โดยออกแบบมาตรการให้สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นในราคาหรือเงื่อนไขที่ดีขึ้น วิธีนี้อาจช่วยแก้ปัญหาได้ทั้งประชากรเกิดน้อยและปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
ประเทศที่เคยทำสำเร็จ อย่างเช่นเยอรมนีมีโปรแกรมที่ประสบความสำเร็จมาก ซึ่งใช้หลักการให้ประชาชนออมเงินก่อน เมื่อออมครบ 3 ปีแล้วจึงได้รับสิทธิพิเศษในการซื้อบ้าน เช่น ดอกเบี้ยต่ำลงมาก และได้รับ LTV พิเศษ แต่เงื่อนไขสำคัญคือต้องออมก่อนเป็นเวลา 3 ปี หรือเนเธอร์แลนด์มีแนวทางที่น่าสนใจเช่นกัน โดยหากผู้ซื้อเป็น First Jobber และต้องการกู้ซื้อบ้าน รัฐบาลจะช่วยค้ำประกันให้ 10% เพื่อส่งสัญญาณให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพราะมีรัฐบาลเข้ามารับความเสี่ยงส่วนหนึ่งแล้ว
ขณะที่ในบางประเทศ รัฐบาลไม่ได้ค้ำประกันเพียงอย่างเดียว แต่ยังช่วยดูแลกรณีที่ผู้กู้เป็น First Jobber หรือเป็นคู่แต่งงาน แล้วเกิดเหตุไม่คาดคิดในชีวิต เช่น ตกงาน หรือมีเหตุการณ์ที่พิสูจน์ได้ว่าเป็นอุบัติเหตุทางชีวิต รัฐบาลก็จะเข้าไปช่วยประคองบางส่วน มาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อทำให้กลไกการซื้อบ้านทำงานได้ดีขึ้นสำหรับกลุ่มคนที่จำเป็นต้องได้รับความช่วยเหลือจริงๆ” ผศ.ดร.เกษรายกตัวอย่าง
มาตรการจึงควรเฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยเน้นไปที่ตัวผู้ซื้อโดยตรง เพราะที่ผ่านมาการลดค่าโอน 2% เป็นเพียงการทำให้ราคาบ้านลดลง 2% ซึ่งในความเป็นจริงผู้พัฒนาโครงการก็ลดราคามากกว่านั้นอยู่แล้ว การลด 2% ให้กับทุกคนที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จึงอาจไม่ได้ตรงจุดมากพอ ในทางกลับกัน หากนำเงินไปช่วยกลุ่ม First Jobber ซึ่งปัจจุบันมีโอกาสกู้ซื้อบ้านยากมาก หรือช่วยกลุ่มคนที่ไม่กล้าแต่งงานและไม่กล้ามีลูก เพราะยังไม่มีความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย อาจทำให้คนกลุ่มนี้มีโอกาสมีบ้านมากขึ้น
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี เป็นแค่การประคับประคองภาคอสังหาฯไม่ให้ทรุดตัวลงท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจซบเซา แม้มาตรการนี้จะช่วยสร้างบรรยากาศการซื้อขายและกระตุ้นเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบได้ในระยะสั้น แต่ในอีกมุมหนึ่ง มันกลับกลายเป็นคำถามสำคัญว่า เราจะใช้เงินกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯด้วยการลดค่าโอนและต่ออายุกันไปทุกปีอีกนานแค่ไหน หรือมีวิธีที่ดีกว่าและยั่งยืนมากกว่าซึ่งก็มีตัวอย่างดีๆ ที่หลายประเทศทำสำเร็จมาแล้ว ทำไมเรายังไม่ทำสักที?
