ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้สรุปตัวเลขตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่า ภาพรวมปรับตัวดีขึ้นกว่าไตรมาส 1 ปี 2568 (YoY) แม้ว่าในเดือนสุดท้ายของไตรมาส 1 เป็นช่วงที่เริ่มเข้าสู่สถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางแล้วก็ตาม
มาตรการรัฐหนุนโอนที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 โต 12.2%
ในไตรมาส 1 ปี 2569 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวนหน่วยโอนอยู่ราว 65,276 หน่วย โดยแยกเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 48,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.2% และอาคารชุด 23,837 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% ด้านมูลค่าการโอนในไตรมาส 1 ปี 2569 มีมูลค่าการโอนกว่า 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมีมูลค่าโอนรวม 130,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.1% และอาคารชุดมีมูลค่าโอนรวม 56,422 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.8%
“ถือเป็นสัญญาณที่สะท้อนว่าตลาดเริ่มมีแรงขยับขึ้นหลังจากช่วงก่อนหน้านี้อยู่ในภาวะชะลอตัว โดยสาเหตุสำคัญที่ทำให้ตัวเลขทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนปรับตัวดีขึ้น มาจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการผ่อนคลาย LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งเริ่มส่งผลชัดเจนตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2568 (ในไตรมาส 1 ปี 2568 เป็นช่วงสุญญากาศที่ยังมีไม่มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV จำนวนและมูลค่าการโอนจึงชะลอตัวลง) และทำให้ตัวเลขในไตรมาสถัดๆ มาปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 1 ปี 2569
ถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนสถานการณ์จริงได้ค่อนข้างชัดเจนว่าแรงหนุนจากมาตรการรัฐมีผลโดยตรงต่อการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ อีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคที่ยังมีกำลังซื้อ เพราะกังวลว่าสถานการณ์สงครามจะทำให้ที่อยู่อาศัยปรับราคาขึ้น ประกอบกับ สถานการณ์สงครามเพิ่งเริ่มต้นขึ้นในปลายไตรมาส 1 ซึ่งยังไม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตัวเลขต่างๆ อย่างมีนัยยสำคัญ แต่อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากวิกฤติสงครามน่าจะเริ่มเห็นผลที่ชัดขึ้นในไตรมาสที่ 2 นี้” นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการกลุ่มงานการตลาด ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าว
Top 10 จังหวัดยอดโอนสูงสุด
หากดูในเชิงพื้นที่จังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 10 อันดับแรกยังเป็นจังหวัดเดิม ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง นครราชสีมา และขอนแก่น โดยกลุ่มจังหวัดเหล่านี้มีสัดส่วนรวมกันประมาณ 70% ของจำนวนโอนทั่วประเทศ จึงถือเป็นพื้นที่หลักที่ยังสะท้อนภาพรวมของตลาดได้ดี และยังเป็นจังหวัดที่มีความต้องการซื้อขายที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง ความแตกต่างที่น่าสนใจคือ เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2568 ซึ่งตัวเลขการเติบโตของหลายจังหวัดยังติดลบหรือชะลอลง มาในไตรมาส 1 ปี 2569 จังหวัดในกลุ่ม 10 อันดับแรกกลับมีจำนวนโอนเพิ่มขึ้นทุกจังหวัด สะท้อนว่าแรงหนุนจากมาตรการรัฐส่งผลกระจายไปในจังหวัดเศรษฐกิจทั่วประเทศด้วย
ลดค่าโอน-จดจำนองบ้าน 7 ล้าน ช่วยกระตุ้นตลาด
เมื่อแยกตามระดับราคาและประเภทที่อยู่อาศัย พบว่ากลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐที่ชัดเจนที่สุด โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 มีจำนวนโอน 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำวนการโอน 61,597 หน่วย หรือขยายตัว 12.7% เติบโตทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง แต่บ้านมือสองเติบโตมากกว่า ซึ่งสอดคล้องกับเป้าหมายของมาตรการรัฐที่ต้องการช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสมกับศักยภาพของตนเอง ในทางกลับกันกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเกิน 7 ล้านบาท มีหน่วยโอนเพียง 3,136 ล้านบาท ปรับลดลงประมาณ 14.8% สะท้อนว่าตลาดระดับบนยังมีแรงกดดันจากสินค้าคงค้าง และมาตรการของรัฐในรอบนี้มีผลต่อกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มากกว่า โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
หากแยกตามบ้านใหม่และบ้านมือสองจากจำนวนโอน 72,583 หน่วยในไตรมาสแรก เป็นบ้านใหม่ประมาณ 24,137 หน่วย และบ้านมือสอง 48,446 หน่วย ทำให้บ้านมือสองมีบทบาทในตลาดมากขึ้นอย่างชัดเจน เมื่อดูในเชิงจำนวนหน่วย บ้านมือสองมีสัดส่วนอยู่ที่ 67% ของการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาด และเมื่อดูในเชิงมูลค่ามีสัดส่วนที่ 50% สาเหตุที่บ้านมือสองได้รับความสนใจมากขึ้น มาจากเสน่ห์ด้านทำเล ราคา และความสามารถในการปรับปรุงให้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ บางกรณีบ้านมือสองอยู่ใกล้ครอบครัว ใกล้แหล่งงาน หรืออยู่ในทำเลที่บ้านใหม่ไม่สามารถหาได้ในระดับราคาที่เหมาะสมได้
วิกฤติพลังงาน-เงินเฟ้อกดดันตลาดที่อยู่อาศัย
นายณรงค์พล กล่าวอีกว่า สำหรับประมาณการทั้งปี 2569 ซึ่งต้องพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมทั้งปัจจัยด้านบวกและความท้าทายในปี 2569 มาประกอบจะพบว่าเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะที่หลายฝ่ายต้องติดตามอย่างใกล้ชิด แม้ตัวเลข GDP ไตรมาส 1 ปี 2569 ที่สภาพัฒน์ประกาศออกมาจะขยายตัว 2.8% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ดีกว่าคาดและเป็นสัญญาณเชิงบวก เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2568 ที่ขยายตัว 2.5% และทั้งปี 2568 ที่ขยายตัว 2.4% แต่ในระหว่างนั้นก็มีปัจจัยเสี่ยงสำคัญจากสงครามและวิกฤติตะวันออกกลางที่ยืดเยื้อมาแล้วกว่า 3 เดือนและยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้คาดการณ์ได้ยากว่าสถานการณ์จะยุติเมื่อใด และที่สำคัญจะลุกลามไปสู่ภูมิภาคอื่นหรือไม่ ปัจจัยนี้มีผลต่อเศรษฐกิจโดยตรงโดยเฉพาะผ่านราคาพลังงาน และอัตราเงินเฟ้อ
“จากการประมาณการจากหลายสำนักทั้งปี 2569 เศรษฐกิจไทยน่าจะขยายตัวในกรอบ 1.5-2.5% หรือมีค่ากลางอยู่ประมาณ 2% ซึ่งยังอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับประมาณการเดิม อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจนคือเงินเฟ้อ เนื่องจากสถานการณ์สงครามทำให้เกิดแรงกระแทกด้านราคาน้ำมันหรือ Oil Shock ส่งผลให้ต้นทุนพลังงาน ค่าขนส่ง ค่าเดินทาง และราคาสินค้าอุปโภคบริโภคปรับสูงขึ้นตามไปด้วย จากเดิมที่เคยประเมินเงินเฟ้อไว้ในระดับต่ำ ปัจจุบันเงินเฟ้อมีแนวโน้มขยับขึ้นใกล้ 3% ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญต่อกำลังซื้อของประชาชน
ภาวะเช่นนี้เป็นสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัวแต่เงินเฟ้อสูงขึ้น ทำให้การใช้นโยบายการเงินทำได้ยาก เพราะหากขึ้นดอกเบี้ยเพื่อคุมเงินเฟ้อก็อาจซ้ำเติมเศรษฐกิจ ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันถือว่าเหมาะสมกับสถานการณ์แล้วจึงมีแนวโน้มว่าดอกเบี้ยจะทรงตัว แต่หากไม่ดูแลเงินเฟ้อเลยก็อาจสร้างความเสี่ยงในระยะถัดไป ดังนั้นความสำคัญจึงอยู่ที่นโยบายการคลังของรัฐบาลว่าจะเข้ามาช่วยพยุงภาคเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร”
อีกปัจจัยที่ต้องติดตามคือมาตรการการค้าของสหรัฐอเมริกา ซึ่งยังไม่มีข้อยุติชัดเจนว่าจะเก็บภาษีนำเข้าในระดับใดและกระทบภาคส่งออกเพียงใด ปัจจัยนี้มีความสำคัญต่อการเติบโตของ GDP เช่นกัน อย่างไรก็ตาม โดยภาพรวมความท้าทายของเศรษฐกิจไทยน้ำหนักอยู่ที่เรื่องของสถานการณ์ในตะวันออกกลางที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ส่งผลต่อราคาพลังงาน และเงินเฟ้อที่ปรับขึ้นสูง และกระทบต่อกำลังของประชาชน
ข้อดีประการหนึ่งในด้านเศรษฐกิจคือ ประเทศไทยมีรัฐบาลที่ถือว่ามีเสถียรภาพ โดยมีเสียงสนับสนุนในสภาจำนวนมาก จึงมีโอกาสออกมาตรการทางเศรษฐกิจได้ค่อนข้างมีประสิทธิภาพ หากรัฐบาลสามารถออกมาตรการที่ตรงจุด ก็จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างความมั่นใจให้กับภาคธุรกิจและประชาชนได้ อย่างเช่น การออก พ.ร.ก.เงินกู้ 4 แสนล้านบาท โดย 2 แสนล้านบาทแรก เพื่อแก้ไขปัญหาผลกระทบจากสถานการณ์วิกฤติพลังงาน ผ่านโครงการไทยช่วยไทยพลัส และอีก 2 แสนล้านบาท เพื่อเปลี่ยนผ่านการใช้พลังงานของประเทศสู่พลังงานสะอาด
ปัจจัยลบรุมเร้า โอนบ้านทั้งปียังติดลบ 1.1%
เมื่อกลับมามองภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะเห็นว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าการโอนที่เติบโต 11% และ 3% ในไตรมาส 1 ปี 2569 ตามลำดับ โดยมีมาตรการภาครัฐเป็นแรงพยุงสำคัญ จึงเป็นเหตุผลที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ขยายมาตรการผ่อนคลาย LTV ออกไปจนถึงกลางปี 2570 ขณะเดียวกันยังต้องติดตามว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในเดือนมิถุนายน 2569 จะได้รับการต่ออายุหรือไม่ซึ่งจากตัวเลขที่เกิดขึ้น ค่อนข้างชัดเจนว่ามาตรการดังกล่าวช่วยตลาดได้จริง จึงมีความเป็นไปได้ที่รัฐบาลจะพิจารณาสนับสนุนต่อ อย่างไรก็ตาม ภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงยังเป็นปัจจัยกดดันความสามารถในการซื้อของประชาชน
สิ่งที่เริ่มเห็นชัดขึ้นคือพฤติกรรมผู้ซื้อปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ประชาชนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยตามความจำเป็นมากขึ้น ไม่เลือกซื้อเกินกำลัง และไม่เน้นสินค้าที่มีราคาสูงเกินไป ขณะเดียวกันทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายเริ่มปรับตัวเข้าหากันมากขึ้น ผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดอุปทานใหม่ เพราะรู้ว่าหากปล่อยสินค้าออกมามากเกินไปจะทำให้ตลาดล้น ส่วนผู้ซื้อก็พยายามเลือกบ้านที่เหมาะสมกับรายได้และภาระหนี้ของตนเอง ทำให้หน่วยเหลือขายเริ่มลดลง และอัตราการดูดซับเริ่มดีขึ้น ซึ่งถือเป็นสัญญาณว่าตลาดกำลังค่อยๆ เข้าสู่สมดุลมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ราคาน้ำมันและต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นย่อมส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น และในที่สุดราคาที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มสูงขึ้นตามไปด้วย ดังนั้นสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือลงทุนระยะยาว ช่วงเวลานี้อาจเป็นจังหวะที่ยังสามารถซื้อสินค้าคุณภาพดีในราคาต้นทุนเดิมได้ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในตลาดยังอยู่ในระดับต่ำ ดอกเบี้ยของสถาบันการเงินบางแห่งเริ่มต้นเพียง 1-2% กว่าๆ เท่านั้น
เมื่อประเมินแนวโน้มทั้งปี 2569 จากปัจจัยเศรษฐกิจ ปัจจัยอสังหาริมทรัพย์ ทั้งด้านบวกและลบ ภายใต้กรณีฐาน คาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีอาจติดลบประมาณ 1.1% และมูลค่าการโอนอาจติดลบประมาณ 2.3% เมื่อเทียบกับประมาณการก่อนหน้าที่เคยมองว่าจะเติบโตเล็กน้อยราว 0.5-0.7% ตัวเลขใหม่สะท้อนว่าตลาดได้รับผลกระทบจากวิกฤตตะวันออกกลางและราคาพลังงาน แต่ยังมีมาตรการทางการเงินและการคลังเข้ามาช่วยพยุงไม่ให้สถานการณ์แย่ลงไปมากกว่านี้ หากสถานการณ์ตะวันออกกลางบานปลาย ตัวเลขประมาณการอาจต้องปรับใหม่อีกครั้ง ดังนั้นการประเมินในช่วงนี้ควรมองเป็นรายไตรมาสมากกว่าการยึดตัวเลขทั้งปีแบบตายตัว โดยภาพรวมคาดว่าตลาดอาจลดลงเล็กน้อยในระดับ 1-2%
สินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ไตรมาส 1 ขยายตัว 11.1%
ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2569 สอดคล้องกับทิศทางตลาดที่ปรับดีขึ้น โดยมีการปล่อยสินเชื่อใหม่ทั้งระบบประมาณ 121,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หลังจากสินเชื่อบ้านลดลงต่อเนื่องมา 2 ปี อย่างไรก็ตาม สินเชื่อคงค้างเติบโตเพียง 2.4% สะท้อนว่าธนาคารพาณิชย์ยังระมัดระวังการปล่อยกู้ และให้ความสำคัญกับสินเชื่อที่มีหลักประกันและลูกค้าที่มีประวัติการผ่อนชำระดี
สิ่งที่เห็นชัดคือสัดส่วนการรีไฟแนนซ์เพิ่มขึ้นมาก โดยสินเชื่อใหม่มีสัดส่วนรีไฟแนนซ์ประมาณ 13-14% เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ที่อยู่เพียงประมาณ 6% หรือเพิ่มขึ้นราว 2 เท่า สะท้อนว่าการแข่งขันสินเชื่อบ้านเริ่มรุนแรงขึ้น เพราะสินเชื่อประเภทอื่นชะลอลง ธนาคารจึงหันมาแข่งขันในตลาดสินเชื่อบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีประวัติการผ่อนดีและมีความเสี่ยงต่ำ
สำหรับประมาณการสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งปี 2569 ภายใต้กรณีฐาน คาดว่าสินเชื่ออาจติดลบประมาณ 1.6% สอดคล้องกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะติดลบเล็กน้อย จากเดิมที่เคยมองว่าสินเชื่อจะทรงตัว ตัวเลขนี้สะท้อนว่าตลาดได้รับผลกระทบจากปัจจัยเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนมากขึ้น ในอีกด้านหนึ่ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ยังมีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนตลาด โดยไตรมาส 1 ปี 2569 ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2568 แม้สภาวะตลาดโดยรวมยังมีความท้าทาย
ประมาณการคอนโดเปิดใหม่เพิ่ม บ้านจัดสรรลด
ด้านนางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรมรักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ยังมีข้อมูลอีกชุดที่ยังเป็นข้อมูลเบื้องต้นอยู่ระหว่างการรวบรวมและตรวจสอบรายละเอียดเพิ่มเติมจึงยังไม่ถือว่าเป็นข้อมูลที่สมบูรณ์ 100% แต่พอทำให้เห็นทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและประเมินแนวโน้มในอนาคตได้
เริ่มจากการสำรวจหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลในไตรมาสแรกของปี 2569 พบว่า ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวและเร่งตัวขึ้นในกลุ่มอาคารชุดเพิ่มขึ้นจาก 8,000 หน่วยในไตรมาสแรกของปี 2568 เป็นประมาณ 10,000 หน่วยในไตรมาสแรกของปี 2569 ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบกลับมีการเปิดตัวลดลงจากเดิมประมาณ 4,000 หน่วย เหลือเพียงประมาณ 1,200 หน่วย ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงติดลบประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าจะเริ่มเห็นสัญญาณเชิงบวกจากฝั่งคอนโดมิเนียมก็ตาม
คาดทั้งปีบ้าน-คอนโดเปิดใหม่ 3.5 หมื่นหน่วย ติดลบ 1.5%
คาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี 2569 ในกรณี Base Case โดยใช้สมมติฐานเดียวกับประมาณการเศรษฐกิจที่คาดว่า GDP จะเติบโตประมาณ 2% และอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยจะอยู่ที่ 2.5% จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะอยู่ที่ประมาณ 35,000 หน่วย ลดลงประมาณ 1.5% จากปีก่อน ส่วนมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 270,000 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ 4%
เมื่อพิจารณาในด้านยอดขายใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่าในไตรมาสแรกของปี 2569 มียอดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 12,700 หน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายประมาณ 12,400 หน่วย การเติบโตดังกล่าวส่วนใหญ่เกิดจากตลาดอาคารชุด ซึ่งมีทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายที่ปรับตัวดีขึ้นในทิศทางเดียวกัน
อีกประเด็นที่น่าสนใจคือจำนวนหน่วยเหลือขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของภาวะตลาด โดยพบว่าหน่วยเหลือขายในภาพรวมเริ่มปรับลดลง หากพิจารณากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลดลงประมาณ 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2568 ขณะที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ลดลงประมาณ 3.6% ซึ่งสอดคล้องกับตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับตัวดีขึ้นในกลุ่มราคาดังกล่าว ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 7.5 ล้านบาท ก็มีจำนวนหน่วยเหลือขายลดลงเช่นเดียวกัน สะท้อนว่ามีการขายออกไปมากกว่าจำนวนหน่วยที่เหลืออยู่ในตลาด อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา พบว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และช่วงราคา 1-2 ล้านบาท เริ่มมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้นรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่ยังมีอยู่ในตลาดระดับกลางถึงล่าง
ในส่วนของอัตราการดูดซับของตลาดบ้านจัดสรร พบว่าปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย จาก 1.3% เพิ่มขึ้นเป็น 1.4% ขณะที่ตลาดอาคารชุดมีการปรับตัวดีขึ้นมากกว่า โดยเพิ่มจาก 2.2% เป็น 2.5% สะท้อนว่าความสามารถในการระบายสินค้าออกจากตลาดเริ่มดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า
ขณะที่ใบอนุญาตก่อสร้างที่นำมาใช้เป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์แนวโน้มอุปทานในอนาคต หรือ Future Supply ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลล่าสุดซึ่งเป็นข้อมูล 1 เดือนแรกของปี 2569 พบว่า จำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นจากประมาณ 2,600 หน่วยในปีก่อน เป็นประมาณ 4,200 หน่วยในปีนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่มีการขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนว่าผู้ประกอบการเริ่มกลับมาพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ตลาดแข่งขันรุนแรง กดดันราคาบ้าน-คอนโดลดลง
ในส่วนของดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งจัดทำจากการสำรวจราคาขายจริงของโครงการที่อยู่ระหว่างเปิดขาย พบว่า ผู้ประกอบการมีการแข่งขันทางการตลาดเพิ่มขึ้น ทั้งในรูปแบบของโปรโมชั่นและการปรับราคาขายเพื่อกระตุ้นยอดขาย
เมื่อพิจารณาภาพรวมของตลาดบ้านจัดสรรใหม่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่าดัชนีราคามีทิศทางติดลบ สะท้อนถึงการแข่งขันด้านการตลาดที่รุนแรงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดบ้านจัดสรร ทั้งในกรุงเทพมหานครและพื้นที่ปริมณฑล ส่วนตลาดอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพมหานคร สถานการณ์เริ่มดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยแรงกดดันด้านการแข่งขันเริ่มลดลง ขณะที่ตลาดอาคารชุดในพื้นที่ปริมณฑลยังคงอยู่ในภาวะการแข่งขันสูงและดัชนีราคายังคงติดลบอยู่
ขณะที่นายณรงค์พล กล่าวปิดท้ายว่า โดยสรุปตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ปี 2569 มีสัญญาณฟื้นตัวจากแรงหนุนของมาตรการรัฐ ทั้งจำนวนหน่วยโอน มูลค่าการโอน และสินเชื่อปล่อยใหม่ แต่ยังต้องเผชิญความไม่แน่นอนจากสงคราม ราคาพลังงาน เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง ทิศทางทั้งปีจึงอาจยังติดลบเล็กน้อย แต่หากมาตรการภาครัฐยังเดินหน้าต่อเนื่อง และตลาดปรับตัวเข้าสู่ความสมดุลมากขึ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีโอกาสประคองตัวและสร้างฐานใหม่สำหรับการเติบโตในระยะต่อไป
